VIII SA/WA 19/25
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuWojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie rozpoznał skargę J. K. i S. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w R., która utrzymała w mocy decyzję Prezydenta Miasta R. o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługowo-handlową. Skarżący podnosili zarzuty dotyczące naruszenia przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (u.p.z.p.), w szczególności art. 61 ust. 1, a także przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego (k.p.a.), w tym niezastosowania art. 138 § 2 k.p.a. oraz art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. (brak zawieszenia postępowania w związku z toczącym się postępowaniem o zasiedzenie). Sąd, kontrolując zaskarżoną decyzję, uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ decyzje organów obu instancji odpowiadają prawu. Podstawę prawną rozstrzygnięcia stanowiły przepisy u.p.z.p. dotyczące warunków zabudowy. Sąd stwierdził, że organy prawidłowo przeprowadziły analizę urbanistyczną, wyznaczając obszar analizowany zgodnie z przepisami (trzykrotność szerokości frontu terenu, tj. 159 m). Analiza wykazała, że w obszarze analizowanym występuje zróżnicowana zabudowa (jednorodzinna, wielorodzinna, usługowa), co potwierdza spełnienie przesłanki tzw. "dobrego sąsiedztwa" (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.). Sąd podzielił ustalenia organów dotyczące parametrów nowej zabudowy, takich jak linia zabudowy, wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji oraz geometria dachu. Organy, korzystając z dopuszczalnych odstępstw od średnich wartości, prawidłowo uzasadniły swoje decyzje w oparciu o analizę urbanistyczną i nawiązanie do istniejącej zabudowy, zwłaszcza budynków o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej. Sąd podkreślił, że ustalenie warunków zabudowy jest etapem wstępnym i nie rozstrzyga o możliwości realizacji inwestycji. Zarzuty dotyczące wpływu inwestycji na hałas, zanieczyszczenie, zacienienie czy wartość nieruchomości są badane na etapie postępowania o pozwolenie na budowę. Kwestia toczącego się postępowania o zasiedzenie nie miała wpływu na ustalenie stron postępowania administracyjnego ani na możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy, dlatego wniosek o zawieszenie postępowania został oddalony. Sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaUstalanie warunków zabudowy w przypadku braku planu miejscowego, analiza urbanistyczna, zasada "dobrego sąsiedztwa", zakres kontroli sądu administracyjnego na etapie decyzji o warunkach zabudowy.
Dotyczy specyficznej sytuacji faktycznej i parametrów urbanistycznych analizowanego terenu. Interpretacja przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Zagadnienia prawne (3)
Czy organ prawidłowo ustalił warunki zabudowy dla inwestycji mieszkaniowej wielorodzinnej z częścią usługową, uwzględniając zasady "dobrego sąsiedztwa" i parametry istniejącej zabudowy?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, organ prawidłowo ustalił warunki zabudowy, przeprowadzając analizę urbanistyczną i stosując przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, co potwierdził sąd.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że analiza urbanistyczna była prawidłowa, a parametry nowej zabudowy zostały ustalone zgodnie z przepisami i nawiązaniem do istniejącej zabudowy, spełniając wymogi "dobrego sąsiedztwa".
Czy toczące się postępowanie o zasiedzenie nieruchomości sąsiedniej powinno skutkować zawieszeniem postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia warunków zabudowy?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, postępowanie o zasiedzenie nie ma wpływu na ustalenie stron postępowania administracyjnego ani na możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy, dlatego zawieszenie postępowania nie było uzasadnione.
Uzasadnienie
Sąd stwierdził, że skarżący już posiadają status strony w postępowaniu administracyjnym, a ewentualne rozstrzygnięcie w sprawie cywilnej nie wpływa na możliwość ustalenia warunków zabudowy. Kwestie te powinny być badane na etapie pozwolenia na budowę.
Czy zarzuty dotyczące wpływu planowanej inwestycji na hałas, zanieczyszczenie, zacienienie lub wartość nieruchomości sąsiednich mogą stanowić podstawę do odmowy ustalenia warunków zabudowy?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, takie zarzuty są badane na etapie postępowania o pozwolenie na budowę, a nie na etapie ustalania warunków zabudowy.
Uzasadnienie
Sąd podkreślił, że decyzja o warunkach zabudowy ma charakter wstępny i określa jedynie ramy dla przyszłego projektu budowlanego. Ochrona interesów osób trzecich w zakresie immisji i wartości nieruchomości jest zapewniana na późniejszym etapie procesu inwestycyjnego.
Przepisy (30)
Główne
u.p.z.p. art. 61 § 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Pomocnicze
p.u.s.a. art. 1 § 1 i 2
Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych
p.p.s.a. art. 134 § 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 145 § 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 106 § 3
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
u.p.z.p. art. 52 § 1 i 2
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
u.p.z.p. art. 59 § 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
u.p.z.p. art. 60 § 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
u.p.z.p. art. 61 § 5a
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
u.p.z.p. art. 4 § 1 i 2
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
rozporządzenie z 2003 r. art. 4 § 3
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 marca 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
rozporządzenie z 2003 r. art. 4 § 4
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 marca 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
rozporządzenie z 2003 r. art. 5 § 2
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 marca 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
rozporządzenie z 2003 r. art. 6 § 2
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 marca 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
rozporządzenie z 2003 r. art. 7 § 4
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 marca 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
rozporządzenie z 2003 r. art. 8
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 marca 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
k.p.a. art. 138 § 1 pkt 1
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 7
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 7a
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 8
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 9
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 10
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 11
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 13
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 77
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 107
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 138 § 2
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 97 § 1 pkt 4
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
u.d.p. art. 43
Ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych
Argumenty
Odrzucone argumenty
Naruszenie art. 61 ust. 1 u.p.z.p. poprzez jego zastosowanie, w sytuacji gdy nie występują łącznie wszystkie przesłanki. • Naruszenie przepisów k.p.a. (art. 6, 7, 7a, 8, 9, 10, 11, 13, 77, 107) poprzez niezastosowanie, co skutkowało błędną oceną materiału dowodowego. • Naruszenie art. 138 § 2 k.p.a. poprzez niezastosowanie, co skutkowało brakiem odniesienia się do zarzutów odwołania. • Naruszenie art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. poprzez niezastosowanie i brak zawieszenia postępowania do czasu rozstrzygnięcia sprawy o zasiedzenie. • Zarzuty dotyczące wpływu inwestycji na hałas, zanieczyszczenie, zacienienie, wartość nieruchomości.
Godne uwagi sformułowania
Decyzja o warunkach zabudowy nie zależy od uznania organu, tylko jest decyzją związaną. • Ochrona interesów osób trzecich na etapie określenia warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy nie może być zapewniona całościowo i przejmować działań właściwych ochronie interesów osób trzecich na etapie pozwolenia na budowę. • Zarzuty związane z takim kwestiami jak: ograniczenie dostępu do światła, zwiększenie hałasu i zanieczyszczeń oraz natężenia ruchu czy też naruszenie warunków gruntowych, a także obniżenie wartości sąsiednich nieruchomości i pogorszenie warunków życia. Zarzuty te zbadane być mogą dopiero na dalszym etapie procesu inwestycyjnego, tj. w postępowaniu prowadzącym do wydania pozwolenia na budowę.
Skład orzekający
Cezary Kosterna
przewodniczący
Iwona Szymanowicz-Nowak
sprawozdawca
Renata Nawrot
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Ustalanie warunków zabudowy w przypadku braku planu miejscowego, analiza urbanistyczna, zasada \"dobrego sąsiedztwa\", zakres kontroli sądu administracyjnego na etapie decyzji o warunkach zabudowy."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji faktycznej i parametrów urbanistycznych analizowanego terenu. Interpretacja przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Wartość merytoryczna
Ocena: 5/10
Sprawa dotyczy typowego postępowania o ustalenie warunków zabudowy, ale zawiera szczegółowe omówienie analizy urbanistycznej i parametrów zabudowy, co jest cenne dla prawników specjalizujących się w tej dziedzinie.
“Jak prawidłowo ustalić warunki zabudowy? Kluczowe zasady i pułapki w orzecznictwie WSA.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.