II OSK 29/25Opłata planistyczna przeznaczenie terenu wartość nieruchomości
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuNaczelny Sąd Administracyjny rozpoznał skargę kasacyjną Samorządowego Kolegium Odwoławczego od wyroku WSA w Gliwicach, który uchylił decyzje o naliczeniu S. S.A. jednorazowej opłaty planistycznej. WSA wskazał na naruszenia proceduralne, w tym wadliwe sporządzenie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który wcześniej sporządził opinię przyczyniającą się do uchylenia poprzedniej decyzji. NSA uznał, że WSA błędnie zinterpretował przepisy dotyczące obowiązku wyłączenia rzeczoznawcy, jednak wyrok WSA odpowiada prawu z innych przyczyn. Kluczowe okazało się stwierdzenie, że organy administracji obu instancji nie dokonały merytorycznej oceny operatu szacunkowego z perspektywy prawidłowo zdekodowanego pojęcia 'przeznaczenia terenu' w rozumieniu art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. NSA podkreślił, że pojęcie to obejmuje nie tylko ogólną kategorię funkcjonalną, ale wszystkie parametry urbanistyczne (wskaźniki zabudowy, wysokość, udział powierzchni biologicznie czynnej), które wpływają na wartość nieruchomości. Pominięcie tych czynników przez biegłego i organy stanowiło naruszenie przepisów Kpa. Sąd nakazał sporządzenie nowego operatu uwzględniającego pełne przeznaczenie terenu i jego ograniczenia, a następnie oddalił skargę kasacyjną.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja pojęcia 'przeznaczenia terenu' w kontekście opłaty planistycznej, obowiązki organów administracji w zakresie oceny operatów szacunkowych, zasada prawdy obiektywnej i zasada prawnego charakteru planu miejscowego.
Dotyczy specyficznej sytuacji naliczania opłaty planistycznej w związku ze zmianą planu miejscowego i parametrów urbanistycznych. Wymaga analizy konkretnych przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Zagadnienia prawne (2)
Czy naruszenie przepisów postępowania, polegające na wadliwym sporządzeniu operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który wcześniej sporządził opinię przyczyniającą się do uchylenia decyzji, stanowi podstawę do uchylenia decyzji administracyjnej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, samo wadliwe sporządzenie operatu przez tego samego rzeczoznawcę nie jest obligatoryjną podstawą do uchylenia decyzji, jeśli nowy operat jest prawidłowy. Jednakże, organy administracji muszą dokonać merytorycznej oceny pojęcia 'przeznaczenia terenu' w kontekście wszystkich parametrów urbanistycznych.
Uzasadnienie
NSA stwierdził, że art. 176 ugn w zw. z art. 24 § 1 pkt 4 Kpa nie nakłada obligatoryjnego obowiązku wyłączenia rzeczoznawcy majątkowego od ponownego opracowania operatu, jeśli jego poprzednia opinia została zakwestionowana. Kluczowe jest jednak, aby organy administracji dokonały prawidłowej oceny prawnej pojęcia 'przeznaczenia terenu' uwzględniając wszystkie parametry urbanistyczne.
Jak należy interpretować pojęcie 'przeznaczenia terenu' w rozumieniu art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przy ustalaniu opłaty planistycznej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Pojęcie 'przeznaczenia terenu' obejmuje nie tylko ogólną kategorię funkcjonalną, ale wszystkie parametry urbanistyczne (wskaźniki intensywności zabudowy, maksymalną powierzchnię zabudowy, minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej, maksymalną wysokość zabudowy) ustalone w planie miejscowym, które decydują o rzeczywistej chłonności inwestycyjnej terenu i jego wartości rynkowej.
Uzasadnienie
NSA podkreślił, że użyte przez ustawodawcę sformułowanie 'przeznaczenie terenu' ma wymiar normatywny i obejmuje cały status urbanistyczny nieruchomości, w tym parametry kształtujące ład przestrzenny. Pominięcie tych czynników w operacie szacunkowym prowadzi do nierzetelnej wyceny i uniemożliwia prawidłowe ustalenie wzrostu wartości nieruchomości.
Rozstrzygnięcie
Przepisy (22)
Główne
upzp art. 36 § ust. 4
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
upzp art. 37 § ust. 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Pomocnicze
ugn art. 176
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Kpa art. 24 § § 1 pkt 4
Kodeks postępowania administracyjnego
Kpa art. 7
Kodeks postępowania administracyjnego
Kpa art. 77 § § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
Kpa art. 80
Kodeks postępowania administracyjnego
Kpa art. 107 § § 1 pkt 6 i 3
Kodeks postępowania administracyjnego
Kpa art. 138 § § 1 pkt 1
Kodeks postępowania administracyjnego
Kpa art. 138 § § 2
Kodeks postępowania administracyjnego
Kpa art. 139
Kodeks postępowania administracyjnego
Ppsa art. 145 § § 1 pkt 1 lit. c
Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Ppsa art. 135
Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Ppsa art. 133 § § 1
Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Ppsa art. 153
Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Ppsa art. 184
Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Ppsa art. 182 § § 2
Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Ppsa art. 183 § § 1
Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Ppsa art. 204 § pkt 2
Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Dz. U. z 2021 r. poz. 555 art. 30 § ust. 1
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
ugn art. 4 § pkt 16
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
ugn art. 154 § ust. 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Argumenty
Skuteczne argumenty
Organy administracji nie dokonały merytorycznej oceny pojęcia 'przeznaczenia terenu' w rozumieniu art. 37 ust. 1 upzp, ignorując kluczowe parametry urbanistyczne. • Operat szacunkowy nie uwzględniał wszystkich parametrów planistycznych, co prowadziło do nierzetelnej wyceny wzrostu wartości nieruchomości.
Odrzucone argumenty
Zarzuty SKO dotyczące naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 135 Ppsa w zw. z art. 176 ugn w zw. z art. 24 § 1 pkt 4 Kpa (obligatoryjny obowiązek wyłączenia rzeczoznawcy) okazały się chybione w interpretacji WSA. • Zarzuty SKO dotyczące naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 135 Ppsa w zw. z art. 133 § 1 Ppsa (wydanie wyroku bez oceny dokumentów) oraz art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 135 Ppsa w zw. z art. 138 § 1 pkt 1 Kpa (uchylenie decyzji mimo braku wad) nie doprowadziły do uchylenia wyroku WSA.
Godne uwagi sformułowania
pojęcie to nie ogranicza się do ogólnej kategorii funkcjonalnej wskazanej na rysunku planu (...), lecz obejmuje ogół parametrów kształtujących dopuszczalny sposób zagospodarowania nieruchomości i jej rzeczywisty potencjał inwestycyjny. • Użyte przez ustawodawcę sformułowanie 'przeznaczenie terenu' — a nie 'nazwa funkcji terenu' czy 'symbol planistyczny' — ma wymiar normatywny. • Danina publiczna nie może być wymierzana na podstawie operatu, który selektywnie uwzględnia jedynie te elementy stanu planistycznego, które potencjalnie zwiększają wartość, pomijając te, które ją ograniczają.
Skład orzekający
Andrzej Wawrzyniak
przewodniczący
Mirosław Gdesz
sprawozdawca
Grzegorz Antas
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja pojęcia 'przeznaczenia terenu' w kontekście opłaty planistycznej, obowiązki organów administracji w zakresie oceny operatów szacunkowych, zasada prawdy obiektywnej i zasada prawnego charakteru planu miejscowego."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji naliczania opłaty planistycznej w związku ze zmianą planu miejscowego i parametrów urbanistycznych. Wymaga analizy konkretnych przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa wyjaśnia kluczowe aspekty naliczania opłaty planistycznej, co jest istotne dla właścicieli nieruchomości i deweloperów. Interpretacja 'przeznaczenia terenu' przez NSA ma praktyczne znaczenie dla oceny wartości nieruchomości.
“Jakie parametry planu miejscowego naprawdę wpływają na wartość Twojej nieruchomości i opłatę planistyczną?”
Dane finansowe
WPS: 375 876,3 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka polskie orzecznictwo i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Powiązane przepisy
Powiązane tematy
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.