# Kiedy odmawia się ustalenia warunków zabudowy przy braku legalnej zabudowy sąsiedniej (art. 61 u.p.z.p.)?

*Data publikacji: 2026-05-31 · zweryfikowano: 2026-06-01 · Wersja HTML: https://lexedit.ai/odpowiedzi/ga-odmowa-warunkow-zabudowy-brak-legalnej-zabudowy-sasiedniej*

## Krótka odpowiedź (TL;DR)

Organ administracji odmówi ustalenia warunków zabudowy, gdy w obszarze analizowanym nie ma legalnej zabudowy sąsiedniej, do której nowa inwestycja mogłaby nawiązać. Zasada „dobrego sąsiedztwa" z [art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.](https://lexedit.ai/przepisy/ustawa-o-planowaniu-i-zagospodarowaniu-przestrzennym/art-61) wymaga, aby co najmniej jedna działka sąsiednia była zabudowana w sposób pozwalający na określenie parametrów nowej zabudowy. Samowole budowlane, obiekty tymczasowe czy sama decyzja o pozwoleniu na budowę bez faktycznej realizacji nie spełniają tego wymogu – orzecznictwo NSA i WSA konsekwentnie to potwierdza.

## 1. Dlaczego brak legalnej zabudowy sąsiedniej skutkuje odmową?

[art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.](https://lexedit.ai/przepisy/ustawa-o-planowaniu-i-zagospodarowaniu-przestrzennym/art-61) uzależnia wydanie decyzji o warunkach zabudowy od łącznego spełnienia przesłanek, w tym zasady dobrego sąsiedztwa. NSA podkreśla, że ratio legis tego przepisu jest powstrzymanie zabudowy nie dającej się pogodzić z istniejącą na terenach bez planu miejscowego. „Ratio legis art. 61 u.p.z.p. jest powstrzymanie zabudowy nie dającej się pogodzić z zabudową już istniejącą na terenach, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego" ([II OSK 617/10](https://lexedit.ai/orzeczenia/ii-osk-617-10/odmowa-warunkow-zabudowy-brak-sasiadujacej-zabudowy-1240442)). Gdy w obszarze analizy nie ma żadnej legalnej zabudowy, organ nie ma punktu odniesienia – odmowa jest obligatoryjna. „Niewystępowanie zabudowy na działkach sąsiednich powinno skutkować odmową wydania decyzji o warunkach zabudowy z racji niespełnienia warunku z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p." ([II OSK 728/23](https://lexedit.ai/orzeczenia/ii-osk-728-23/brak-zabudowy-sasiadujacej-narusza-prawo-warunkow-zabudowy-946992)).

## 2. Samowola budowlana nie stanowi „dobrego sąsiedztwa"

Konsekwentna linia orzecznicza wyklucza traktowanie samowoli budowlanych jako podstawy do ustalenia warunków zabudowy. „poszukiwanie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników przy ustalaniu warunków zabudowy może odnosić się wyłącznie do zabudowy zrealizowanej w warunkach legalności" ([II OSK 1331/20](https://lexedit.ai/orzeczenia/ii-osk-1331-20/warunki-zabudowy-brak-legalnej-zabudowy-w-sasiedztwie-1204075)). „Sformułowanie 'zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy' dotyczy jedynie zabudowy legalnej" ([II OSK 715/13](https://lexedit.ai/orzeczenia/ii-osk-715-13/warunki-zabudowy-brak-legalnej-zabudowy-sasiedniej-1548333)). WSA w Szczecinie dodał wprost: „zabudowa nielegalna, znajdująca się w obszarze analizowanym, a nieruchomości objęte analizą nielegalnie zabudowane, należy traktować jako teren niezabudowany" ([II SA/Sz 659/19](https://lexedit.ai/orzeczenia/ii-sa-sz-659-19/odmowa-warunkow-zabudowy-samowola-budowlana-brak-legalnej-zabudowy-sasiedniej-495177)). Nawet gdy wobec samowoli toczy się postępowanie legalizacyjne, nie zmienia to oceny – „organy administracji nie powinny uwzględniać obiektów wzniesionych niezgodnie z prawem" ([II SA/Ol 1279/12](https://lexedit.ai/orzeczenia/ii-sa-ol-1279-12/warunki-zabudowy-brak-legalnej-zabudowy-sasiedniej-2485152)).

## 3. Pozwolenie na budowę bez faktycznej realizacji nie wystarczy

Zabudowa w rozumieniu [art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.](https://lexedit.ai/przepisy/ustawa-o-planowaniu-i-zagospodarowaniu-przestrzennym/art-61) musi istnieć faktycznie. „ustawowy wymóg działki zabudowanej jest spełniony dopiero wówczas gdy na jej terenie znajduje się obiekt budowlany, a jego stan określić można jako tzw. stan surowy zamknięty" ([II SA/Rz 1455/23](https://lexedit.ai/orzeczenia/ii-sa-rz-1455-23/odmowa-warunkow-zabudowy-brak-zabudowy-sasiedniej-2546871)). Samo wydanie pozwolenia na budowę, postawienie kontenera jako zaplecza budowy czy rozpoczęcie robót nie czyni działki „zabudowanej". „planowana zabudowa nie może być kształtowana w oparciu o zabudowę niezrealizowaną, lecz w oparciu o legalną zabudowę istniejącą" ([II SA/Rz 1455/23](https://lexedit.ai/orzeczenia/ii-sa-rz-1455-23/odmowa-warunkow-zabudowy-brak-zabudowy-sasiedniej-2546871)).

## 4. Wyznaczanie obszaru analizy – granice i poszerzenie

Obszar analizowany wyznacza się wokół działki w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu, nie mniejszej jednak niż 50 m (§ 3 ust. 2 rozporządzenia z 26.08.2003 r.). „rozszerzenie obszaru analizowanego ponad podstawowy wymiar musi mieć racjonalne uzasadnienie i wykazanie tych powodów ciąży na organie" ([II OSK 1330/20](https://lexedit.ai/orzeczenia/ii-osk-1330-20/odmowa-warunkow-zabudowy-brak-legalnej-zabudowy-sasiedniej-738324)). Poszerzenie nie może służyć wyłącznie znalezieniu legalnej zabudowy na potrzeby inwestora. [II OSK 488/12](https://lexedit.ai/orzeczenia/ii-osk-488-12/odmowa-warunkow-zabudowy-brak-dobrego-sasiedztwa-2109699) potwierdza, że zbyt szerokie wyznaczenie obszaru, pomijające urbanistyczną spójność, jest niedopuszczalne. „Organ jednocześnie nie ma obowiązku wykazywania, z jakich powodów nie odstąpił od tego wzorca. Natomiast ciąży na nim taki obowiązek, jeśli uzna, że wystąpiły okoliczności uzasadniające poszerzenie tego obszaru" ([II OSK 1329/20](https://lexedit.ai/orzeczenia/ii-osk-1329-20/odmowa-warunkow-zabudowy-brak-legalnej-zabudowy-sasiedniej-451018)).

## 5. Wydanie WZ przy braku zabudowy sąsiedniej = rażące naruszenie prawa

W skrajnych przypadkach organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy mimo braku jakiejkolwiek zabudowy sąsiedniej, narusza prawo rażąco. „Właściciel jednej działki nie może samodzielnie kształtować zabudowy, w ramach swoistej enklawy, w całkowitym oderwaniu od zastanego ładu przestrzennego" ([II OSK 728/23](https://lexedit.ai/orzeczenia/ii-osk-728-23/brak-zabudowy-sasiadujacej-narusza-prawo-warunkow-zabudowy-946992)). SKO słusznie stwierdziło nieważność takiej decyzji na podstawie [art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a.](https://lexedit.ai/przepisy/kodeks-postepowania-administracyjnego/art-156), a NSA podtrzymał to stanowisko. „Przeczy to samej istocie wyrażonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., czyli zachowaniu zasady dobrego sąsiedztwa" ([II OSK 728/23](https://lexedit.ai/orzeczenia/ii-osk-728-23/brak-zabudowy-sasiadujacej-narusza-prawo-warunkow-zabudowy-946992)).

## 6. Wyłączenia – kiedy zasada dobrego sąsiedztwa nie ma zastosowania

[art. 61 ust. 3 u.p.z.p.](https://lexedit.ai/przepisy/ustawa-o-planowaniu-i-zagospodarowaniu-przestrzennym/art-61) wyłącza stosowanie przesłanki dobrego sąsiedztwa m.in. dla instalacji OZE, urządzeń infrastruktury technicznej, dróg czy stacji paliw. [II OSK 1221/22](https://lexedit.ai/orzeczenia/ii-osk-1221-22/elektrownia-fotowoltaiczna-warunki-zabudowy-dobro-sasiadztwa-2437953) potwierdził, że dla elektrowni fotowoltaicznej wymóg ten nie ma zastosowania niezależnie od mocy instalacji. W tych przypadkach brak zabudowy sąsiedniej nie blokuje wydania decyzji.

Uwaga: [art. 61 u.p.z.p.](https://lexedit.ai/przepisy/ustawa-o-planowaniu-i-zagospodarowaniu-przestrzennym/art-61) uległ nowelizacji – dodano m.in. pkt 1a (obszar uzupełnienia zabudowy) oraz pkt 6 w ust. 1, a także poszerzono katalog wyłączeń w ust. 3. Podstawowa zasada z pkt 1 pozostaje jednak niezmieniona.

## Źródła (orzeczenia)

- [II OSK 617/10](https://lexedit.ai/orzeczenia/ii-osk-617-10/odmowa-warunkow-zabudowy-brak-sasiadujacej-zabudowy-1240442) — Naczelny Sąd Administracyjny — wyrok z 2011-04-12
  > „Ratio legis art. 61 u.p.z.p. jest powstrzymanie zabudowy nie dającej się pogodzić z zabudową już istniejącą na terenach, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego"
- [II OSK 728/23](https://lexedit.ai/orzeczenia/ii-osk-728-23/brak-zabudowy-sasiadujacej-narusza-prawo-warunkow-zabudowy-946992) — Naczelny Sąd Administracyjny — wyrok z 2024-05-14
  > „Niewystępowanie zabudowy na działkach sąsiednich powinno skutkować odmową wydania decyzji o warunkach zabudowy z racji niespełnienia warunku z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p."
- [II OSK 1331/20](https://lexedit.ai/orzeczenia/ii-osk-1331-20/warunki-zabudowy-brak-legalnej-zabudowy-w-sasiedztwie-1204075) — Naczelny Sąd Administracyjny — wyrok z 2023-05-09
  > „poszukiwanie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników przy ustalaniu warunków zabudowy może odnosić się wyłącznie do zabudowy zrealizowanej w warunkach legalności"
- [II OSK 715/13](https://lexedit.ai/orzeczenia/ii-osk-715-13/warunki-zabudowy-brak-legalnej-zabudowy-sasiedniej-1548333) — Naczelny Sąd Administracyjny — wyrok z 2014-09-30
- [II SA/Sz 659/19](https://lexedit.ai/orzeczenia/ii-sa-sz-659-19/odmowa-warunkow-zabudowy-samowola-budowlana-brak-legalnej-zabudowy-sasiedniej-495177) — Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie — wyrok z 2019-10-24
  > „zabudowa nielegalna, znajdująca się w obszarze analizowanym, a nieruchomości objęte analizą nielegalnie zabudowane, należy traktować jako teren niezabudowany"
- [II SA/Ol 1279/12](https://lexedit.ai/orzeczenia/ii-sa-ol-1279-12/warunki-zabudowy-brak-legalnej-zabudowy-sasiedniej-2485152) — Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie — wyrok z 2012-12-13
  > „organy administracji nie powinny uwzględniać obiektów wzniesionych niezgodnie z prawem"
- [II SA/Rz 1455/23](https://lexedit.ai/orzeczenia/ii-sa-rz-1455-23/odmowa-warunkow-zabudowy-brak-zabudowy-sasiedniej-2546871) — Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie — wyrok z 2024-02-07
  > „ustawowy wymóg działki zabudowanej jest spełniony dopiero wówczas gdy na jej terenie znajduje się obiekt budowlany, a jego stan określić można jako tzw. stan surowy zamknięty"
- [II OSK 1330/20](https://lexedit.ai/orzeczenia/ii-osk-1330-20/odmowa-warunkow-zabudowy-brak-legalnej-zabudowy-sasiedniej-738324) — Naczelny Sąd Administracyjny — wyrok z 2023-05-09
  > „bszaru analizowanego ponad podstawowy wymiar musi mieć racjonalne uzasadnienie i wykazanie tych powodów ciąży na organie, który opiera"
- [II OSK 488/12](https://lexedit.ai/orzeczenia/ii-osk-488-12/odmowa-warunkow-zabudowy-brak-dobrego-sasiedztwa-2109699) — Naczelny Sąd Administracyjny — wyrok z 2013-04-12
- [II OSK 1329/20](https://lexedit.ai/orzeczenia/ii-osk-1329-20/odmowa-warunkow-zabudowy-brak-legalnej-zabudowy-sasiedniej-451018) — Naczelny Sąd Administracyjny — wyrok z 2023-05-09
  > „Organ jednocześnie nie ma obowiązku wykazywania, z jakich powodów nie odstąpił od tego wzorca. Natomiast ciąży na nim taki obwiązek, jeśli uzna, że wystąpiły okoliczności uzasadniające poszerzenie tego obszaru"
- [II OSK 1221/22](https://lexedit.ai/orzeczenia/ii-osk-1221-22/elektrownia-fotowoltaiczna-warunki-zabudowy-dobro-sasiadztwa-2437953) — Naczelny Sąd Administracyjny — wyrok z 2025-01-29

## Przepisy

- [art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.](https://lexedit.ai/przepisy/ustawa-o-planowaniu-i-zagospodarowaniu-przestrzennym/art-61) — Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
- [art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a.](https://lexedit.ai/przepisy/kodeks-postepowania-administracyjnego/art-156) — Kodeks postępowania administracyjnego
- [art. 61 ust. 3 u.p.z.p.](https://lexedit.ai/przepisy/ustawa-o-planowaniu-i-zagospodarowaniu-przestrzennym/art-61) — Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
- [art. 61 u.p.z.p.](https://lexedit.ai/przepisy/ustawa-o-planowaniu-i-zagospodarowaniu-przestrzennym/art-61) — Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

---

**Lexedit** — agent AI do researchu prawnego po polskim prawie: 1,4 mln orzeczeń (SN, NSA, WSA, sądy apelacyjne), 100 tys. aktów prawnych z wersjami historycznymi. Każde cytowanie w memo jest klikalne i weryfikowane względem treści źródła. Wypróbuj: https://lexedit.ai/research

Więcej odpowiedzi: https://lexedit.ai/odpowiedzi · Indeks dla agentów AI: https://lexedit.ai/llms.txt