Orzeczenie · 2024-11-13

II SA/Gd 479/24

Sąd

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku

Miejsce

Gdańsk

Data

2024-11-13

NSAnieruchomościŚredniawsa

opłata planistycznarenta planistycznawzrost wartości nieruchomościplan miejscowynieruchomościzagospodarowanie przestrzenneoperat szacunkowyWSAdecyzja administracyjna

Podsumowanie

Przejdź do pełnego tekstu

Sprawa dotyczyła skargi J. H. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku, która utrzymała w mocy decyzję Wójta Gminy Wejherowo o ustaleniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Skarżący sprzedał działkę nr [...] w dniu 22 września 2020 r. za kwotę 98.000 zł. Plan miejscowy z 2018 r. przeznaczał działkę pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, podczas gdy wcześniej obowiązywał plan dopuszczający mieszkalnictwo zagrodowe, a faktycznie działka była wykorzystywana jako teren rolny. Skarżący podnosił zarzuty dotyczące wadliwości operatu szacunkowego, braku zapoznania się z jego treścią, naruszenia przepisów KPA, a także zarzucił przekroczenie terminu do ustalenia opłaty planistycznej (art. 37 ust. 5 i 6 u.p.z.p.) oraz utratę ważności operatu szacunkowego (art. 156 ust. 3 u.g.n.). Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku oddalił skargę. Sąd uznał, że organy prawidłowo ustaliły stan faktyczny i prawny. Wskazał, że opłata planistyczna jest ustalana na podstawie wzrostu wartości nieruchomości, a nie ceny sprzedaży. Podkreślił, że operat szacunkowy, mimo upływu 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, mógł stanowić podstawę decyzji, ponieważ przepisy szczególne dotyczące opłaty planistycznej (art. 37 u.p.z.p.) wyłączają stosowanie ogólnych przepisów o ważności operatu (art. 156 u.g.n.). Sąd wyjaśnił również, że termin "bezzwłocznego" ustalenia opłaty ma charakter instrukcyjny, a istotny jest 5-letni termin do wszczęcia postępowania od dnia wejścia w życie planu. Organy prawidłowo ustaliły wzrost wartości nieruchomości, porównując wartość według nowego planu, faktycznego sposobu użytkowania i starego planu, zgodnie z art. 37 ust. 1 i art. 87 ust. 3a u.p.z.p. Sąd uznał, że postępowanie było zgodne z prawem, a decyzje organów nie naruszyły przepisów KPA ani prawa materialnego.

Asystent · analiza prawna

Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.

Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.

Wypróbuj Asystenta

Wartość praktyczna

Siła precedensu: Średnia

Do czego można powołać

Interpretacja przepisów dotyczących opłaty planistycznej, w szczególności kwestii ważności operatu szacunkowego i terminu do ustalenia opłaty.

Ograniczenia stosowania

Dotyczy specyficznej sytuacji wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego i późniejszym zbyciem.

Zagadnienia prawne (4)

Czy operat szacunkowy sporządzony na potrzeby ustalenia opłaty planistycznej, który przekroczył 12-miesięczny termin ważności, może stanowić podstawę do wydania decyzji administracyjnej?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Tak, operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, po upływie 12 miesięcy, jeśli przepisy szczególne (jak art. 37 u.p.z.p. w sprawie opłaty planistycznej) wyłączają stosowanie ogólnych przepisów o ważności operatu (art. 156 u.g.n.).

Uzasadnienie

Sąd uznał, że specyfika ustalania opłaty planistycznej, która odnosi się do wartości nieruchomości w przeszłości (na dzień sprzedaży), sprawia, że przepisy dotyczące aktualności operatu szacunkowego (art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n.) nie mają zastosowania, a art. 37 u.p.z.p. działa jako lex specialis.

Czy ustalenie opłaty planistycznej po upływie 3 lat od dnia sprzedaży nieruchomości, mimo że przepisy stanowią o "bezzwłocznym" ustaleniu, stanowi naruszenie prawa istotne dla wyniku sprawy?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Nie, termin "bezzwłocznego" ustalenia opłaty ma charakter instrukcyjny, a istotny jest 5-letni termin do wszczęcia postępowania od dnia wejścia w życie planu miejscowego.

Uzasadnienie

Sąd wyjaśnił, że termin "bezzwłocznego" ustalenia opłaty planistycznej nie jest terminem prawa materialnego, a jego naruszenie nie wpływa na ważność decyzji. Istotny jest 5-letni termin do wszczęcia postępowania od dnia wejścia w życie planu, który w tej sprawie został dochowany.

Czy cena sprzedaży nieruchomości wskazana w akcie notarialnym jest wiążąca przy ustalaniu opłaty planistycznej, czy też należy opierać się na wartości rynkowej ustalonej w operacie szacunkowym?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Opłata planistyczna jest ustalana w oparciu o wartość rynkową nieruchomości ustaloną w operacie szacunkowym, a nie cenę sprzedaży.

Uzasadnienie

Sąd podkreślił, że opłata planistyczna jest ustalana na podstawie wartości rynkowej nieruchomości, a cena sprzedaży ujęta w akcie notarialnym nie stanowi podstawy do jej określenia.

Jak prawidłowo ustalić wzrost wartości nieruchomości dla celów opłaty planistycznej, uwzględniając różne okresy obowiązywania planów zagospodarowania przestrzennego i faktyczne użytkowanie?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Wzrost wartości nieruchomości ustala się jako różnicę między wartością według nowego planu a wartością według faktycznego sposobu użytkowania, jeśli ta ostatnia jest wyższa niż wartość według starego planu.

Uzasadnienie

Sąd wyjaśnił, że zgodnie z art. 37 ust. 1 i art. 87 ust. 3a u.p.z.p., wycena powinna uwzględniać wartość według nowego planu, faktycznego sposobu użytkowania oraz starego planu, a wzrost wartości oblicza się na podstawie właściwej różnicy, w zależności od relacji tych wartości.

Rozstrzygnięcie

Decyzja

Oddalono skargę

Oddalono skargę J. H. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku utrzymującą w mocy decyzję Wójta Gminy Wejherowo o ustaleniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.