II CA 299/16
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła roszczeń powoda W. B. wobec spadkobierców zmarłego B. G. (1) z tytułu przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu użytkowego. Powód domagał się zwrotu zadatku w kwocie 20 000 zł, dalszych 7 000 zł wpłaconych sprzedającemu, oraz 600 zł za wyposażenie lokalu. Sąd Rejonowy zasądził łącznie 27 600 zł. Pozwani wnieśli apelację, kwestionując m.in. skuteczność pisemnego porozumienia o rozwiązaniu umowy i charakter wpłaconych kwot. Sąd Okręgowy, analizując przepisy dotyczące zadatku i formy czynności prawnych, uznał, że pisemne rozwiązanie umowy zawartej w formie aktu notarialnego było nieważne. Niemniej, stwierdził, że do niewykonania umowy przyrzeczonej doszło z winy obu stron (powoda – brak środków własnych na zakup mimo rezygnacji z kredytu, sprzedającego – sprzedaż lokalu osobie trzeciej przed upływem terminu przedawnienia roszczenia), co zgodnie z art. 394 § 3 k.c. skutkowało obowiązkiem zwrotu zadatku. Kwotę 7 000 zł uznano za świadczenie nienależne, gdyż cel jego przekazania (zakup lokalu) nie został osiągnięty. Powództwo o zwrot 600 zł za wyposażenie zostało oddalone z powodu braku wystarczających dowodów. Ostatecznie zasądzono 27 000 zł z odsetkami, modyfikując rozstrzygnięcie o kosztach postępowania.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja przepisów dotyczących formy czynności prawnych przy rozwiązywaniu umów zawartych w formie szczególnej, a także zasady zwrotu zadatku i świadczeń nienależnych w przypadku niewykonania umowy z winy obu stron.
Dotyczy specyficznej sytuacji umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego.
Zagadnienia prawne (4)
Czy pisemne porozumienie o rozwiązaniu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, zawartej w formie aktu notarialnego, jest skuteczne, jeśli zostało sporządzone w zwykłej formie pisemnej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, porozumienie o rozwiązaniu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, zawartej w formie aktu notarialnego, wymaga dla swej ważności zachowania formy aktu notarialnego.
Uzasadnienie
Zgodnie z art. 77 § 1 i 3 k.c., uzupełnienie lub zmiana umowy wymaga zachowania formy, jaką strony przewidziały dla jej zawarcia. Rozwiązanie umowy zawartej w formie szczególnej wymaga zachowania tej samej formy, chyba że chodzi o odstąpienie lub wypowiedzenie. Forma aktu notarialnego dla umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości nie była przypadkowa, lecz wynikała z przepisów prawa (art. 158 k.c.) i dawała stronom określone uprawnienia (roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej), stąd jej rozwiązanie wymagało formy aktu notarialnego.
W jakich okolicznościach sprzedający jest zobowiązany do zwrotu zadatku w przypadku niewykonania umowy przedwstępnej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Sprzedający jest zobowiązany do zwrotu zadatku, gdy umowa nie została wykonana z powodu okoliczności, za które ponoszą odpowiedzialność obie strony, lub gdy umowa została rozwiązana za zgodą obu stron.
Uzasadnienie
Zgodnie z art. 394 § 3 k.c., w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. W niniejszej sprawie obie strony ponosiły winę za niedojście do zawarcia umowy przyrzeczonej.
Czy kwoty wpłacone przez kupującego na poczet ceny zakupu lokalu, po zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży, które nie zostały zwrócone po niewykonaniu umowy, stanowią świadczenie nienależne?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, jeśli cel świadczenia (zakup lokalu) nie został osiągnięty, wpłacone kwoty stanowią świadczenie nienależne podlegające zwrotowi na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.
Uzasadnienie
W przypadku, gdy umowa sprzedaży nie doszła do skutku, a wpłacone kwoty nie były zadatkiem ani nie zostały zwrócone, ich cel nie został osiągnięty. W myśl art. 410 § 2 k.c. świadczenie jest nienależne, gdy cel nie został osiągnięty, a na podstawie art. 405 k.c. osoba, która otrzymała takie świadczenie, jest obowiązana do jego zwrotu.
Czy powództwo o zapłatę kwoty 600 zł za wyposażenie lokalu, które miało pozostać w lokalu i zostać sprzedane powodowi, jest uzasadnione?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, powództwo w tym zakresie zostało oddalone z powodu braku wystarczających dowodów na zawarcie umowy sprzedaży wyposażenia i przekazanie środków.
Uzasadnienie
Powód nie wykazał w sposób dostateczny, że doszło do zawarcia umowy sprzedaży wyposażenia lokalu ani że przekazał kwotę 600 zł z tego tytułu. Zeznania świadka K. B. (syna powoda) uznano za niewiarygodne i niewystarczające, zwłaszcza w kontekście braku pisemnego potwierdzenia transakcji, mimo że strony dokładały staranności w dokumentowaniu innych czynności.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| W. B. | osoba_fizyczna | powód |
| M. G. | osoba_fizyczna | pozwany |
| G. G. | osoba_fizyczna | pozwany |
| B. G. (1) | osoba_fizyczna | sprzedający (zmarły) |
Przepisy (13)
Główne
k.c. art. 77 § § 1 i 3
Kodeks cywilny
Rozwiązanie umowy zawartej w formie szczególnej wymaga zachowania tej samej formy.
k.c. art. 394 § § 1-3
Kodeks cywilny
Reguluje kwestię zadatku, w tym jego zwrotu w przypadku rozwiązania umowy lub niewykonania z winy obu stron.
k.c. art. 405
Kodeks cywilny
Reguluje zasady bezpodstawnego wzbogacenia.
k.c. art. 410 § § 1 i 2
Kodeks cywilny
Reguluje świadczenie nienależne.
Pomocnicze
k.c. art. 455
Kodeks cywilny
Określa wymagalność świadczenia bezterminowego.
k.c. art. 158
Kodeks cywilny
Wymaga formy aktu notarialnego dla umowy przenoszącej własność nieruchomości.
k.c. art. 390 § § 3
Kodeks cywilny
Określa termin przedawnienia roszczeń z umowy przedwstępnej.
k.p.c. art. 98 § § 1 i 2
Kodeks postępowania cywilnego
Reguluje zasady zwrotu kosztów procesu.
k.p.c. art. 100
Kodeks postępowania cywilnego
Reguluje zasady wzajemnego zniesienia lub podziału kosztów procesu.
k.p.c. art. 233 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Dotyczy oceny dowodów przez sąd.
k.p.c. art. 386 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Reguluje zmianę zaskarżonego orzeczenia przez sąd odwoławczy.
k.p.c. art. 385
Kodeks postępowania cywilnego
Reguluje oddalenie apelacji przez sąd odwoławczy.
k.p.c. art. 108 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Reguluje rozstrzyganie o kosztach w postępowaniu apelacyjnym.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Nieważność pisemnego porozumienia o rozwiązaniu umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego. • Niewykonanie umowy przyrzeczonej nastąpiło z winy obu stron. • Kwota 7 000 zł stanowi świadczenie nienależne, gdyż cel jego przekazania nie został osiągnięty.
Odrzucone argumenty
Skuteczność pisemnego porozumienia o rozwiązaniu umowy przedwstępnej. • Kwota 7 000 zł stanowiła zadatek lub część ceny zakupu, a nie pożyczkę. • Powód ponosi wyłączną winę za niewykonanie umowy przyrzeczonej. • Uzasadnienie zasądzenia kwoty 600 zł za wyposażenie lokalu.
Godne uwagi sformułowania
rozwiązanie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego • do niewykonania umowy przyrzeczonej doszło z winy obojga stron • kwota 7000 zł stanowiła świadczenie nienależne • powództwo o zwrot 600 zł oddalono z powodu braku dowodów
Skład orzekający
Marzenna Ernest
przewodniczący
Sławomir Krajewski
sprawozdawca
Wiesława Buczek - Markowska
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących formy czynności prawnych przy rozwiązywaniu umów zawartych w formie szczególnej, a także zasady zwrotu zadatku i świadczeń nienależnych w przypadku niewykonania umowy z winy obu stron."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa pokazuje, jak kluczowe jest przestrzeganie formy czynności prawnych, nawet przy rozwiązywaniu umów, oraz jak sąd ocenia winę obu stron w kontekście zadatku i świadczeń nienależnych. Jest to praktyczny przykład dla prawników zajmujących się obrotem nieruchomościami i zobowiązaniami.
“Nieważne rozwiązanie umowy: jak forma aktu notarialnego chroni przed utratą zadatku?”
Dane finansowe
WPS: 31 600 PLN
zwrot zadatku: 20 000 PLN
zwrot świadczenia nienależnego: 7000 PLN
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.