Orzeczenie · 2025-10-29

II SA/Łd 508/25

Sąd

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi

Miejsce

Łódź

Data

2025-10-29

NSAbudowlaneŚredniawsa

warunki zabudowyplanowanie przestrzenneanaliza urbanistycznadobry sąsiadkontynuacja zabudowynieruchomościbudownictwo mieszkaniowe WSApostępowanie administracyjne

Podsumowanie

Przejdź do pełnego tekstu

Sprawa dotyczyła skargi M.B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi, która utrzymała w mocy decyzję Wójta Gminy Dobroń o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Organy administracji uznały, że nie jest spełniony warunek "dobrego sąsiedztwa" (art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), ponieważ w wyznaczonym obszarze analizowanym brak jest zabudowy, która pozwoliłaby na określenie wymagań dla nowej zabudowy. Skarżąca zarzucała naruszenie przepisów k.p.a. oraz błędną wykładnię art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wskazując na istnienie zabudowy mieszkalnej w bezpośrednim sąsiedztwie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi uwzględnił skargę, uchylając zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji. Sąd stwierdził, że analiza urbanistyczna została sporządzona wadliwie, ponieważ nie uwzględniono w niej w całości działki sąsiedniej nr ew. [...], która była częściowo objęta obszarem analizowanym, a częściowo znajdowała się poza nim, mimo że była zabudowana. Sąd podkreślił, że nawet jeśli obszar analizowany został wyznaczony zgodnie z minimalnymi wymogami, to w konkretnych przypadkach należy rozważyć jego powiększenie, zwłaszcza gdy w pobliżu znajduje się zabudowa lub tereny o specyficznym przeznaczeniu. Wskazano również na brak zestawienia tabelarycznego działek objętych analizą. W związku z tym Sąd uznał, że organy naruszyły przepisy postępowania (art. 7, 77 § 1, 80, 107 § 3 k.p.a.) w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a argumentacja dotycząca braku spełnienia zasady dobrego sąsiedztwa była przedwczesna. Sąd zasądził od organu na rzecz skarżącej zwrot kosztów postępowania.

Asystent · analiza prawna

Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.

Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.

Wypróbuj Asystenta

Wartość praktyczna

Siła precedensu: Średnia

Do czego można powołać

Interpretacja przepisów dotyczących analizy urbanistycznej w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy, zwłaszcza w kontekście uwzględniania całości działki sąsiedniej, nawet jeśli znajduje się ona częściowo poza obszarem analizowanym.

Ograniczenia stosowania

Dotyczy specyficznej sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i konieczności sporządzenia analizy urbanistycznej zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p.

Zagadnienia prawne (2)

Czy wadliwie sporządzona analiza urbanistyczna, nieobejmująca całości działki sąsiedniej, może stanowić podstawę do odmowy ustalenia warunków zabudowy?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Nie, wadliwie sporządzona analiza urbanistyczna, która nie uwzględnia w całości działki sąsiedniej (nawet jeśli znajduje się ona częściowo poza obszarem analizowanym), stanowi naruszenie przepisów prawa i może prowadzić do uchylenia decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy.

Uzasadnienie

Sąd stwierdził, że analiza urbanistyczna musi obejmować całą działkę ewidencyjną, jeśli jej granica przecina obszar analizowany. Niewłaściwe sporządzenie analizy, polegające na nieuwzględnieniu części działki sąsiedniej, skutkuje naruszeniem art. 61 ust. 5a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisów k.p.a. dotyczących postępowania dowodowego.

Czy zasada "dobrego sąsiedztwa" jest spełniona, gdy w obszarze analizowanym brak jest zabudowy, ale w bezpośrednim sąsiedztwie działki inwestycyjnej znajduje się zabudowana działka, której część leży poza obszarem analizowanym?

Odpowiedź sądu

Kwestia ta wymaga ponownego zbadania po prawidłowym sporządzeniu analizy urbanistycznej, która uwzględni całą zabudowaną działkę sąsiednią.

Uzasadnienie

Sąd uznał, że organy administracji przedwcześnie stwierdziły brak spełnienia zasady "dobrego sąsiedztwa", opierając się na wadliwej analizie urbanistycznej. Dopiero prawidłowo sporządzona analiza pozwoli na rzetelną ocenę tej przesłanki.

Rozstrzygnięcie

Decyzja

Uchylono decyzję

Uchylono zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy Dobroń.

Przepisy (18)

Główne

u.p.z.p. art. 61 § 1 pkt 1

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Wymaga, aby co najmniej jedna działka sąsiednia była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dla nowej zabudowy (zasada "dobrego sąsiedztwa").

u.p.z.p. art. 61 § 5a

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Określa sposób wyznaczania obszaru analizowanego (nie mniejszy niż trzykrotna szerokość frontu terenu, min. 50m) i przeprowadzenia analizy funkcji oraz cech zabudowy.

u.p.z.p. art. 59 § 1

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Konieczność uzyskania decyzji o warunkach zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

u.p.z.p. art. 59 § 2

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Przepis przejściowy dotyczący stosowania przepisów po zmianach wprowadzonych ustawą z dnia 7 lipca 2023 r.

u.p.z.p. art. 61 § 1

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Łączne spełnienie warunków dla wydania decyzji o warunkach zabudowy.

u.p.z.p. art. 61 § 1 pkt 1

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Zasada dobrego sąsiedztwa.

u.p.z.p. art. 61 § 5a

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Wyznaczanie obszaru analizowanego i analiza funkcji oraz cech zabudowy.

Pomocnicze

k.p.a. art. 7

Kodeks postępowania administracyjnego

Obowiązek działania przez organy w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i prawnego sprawy.

k.p.a. art. 77 § § 1

Kodeks postępowania administracyjnego

Obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego.

k.p.a. art. 80

Kodeks postępowania administracyjnego

Obowiązek oceny dowodów przez organ.

k.p.a. art. 107 § § 3

Kodeks postępowania administracyjnego

Wymogi dotyczące uzasadnienia decyzji.

P.u.s.a. art. 1 § 1

Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych

Kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne.

p.p.s.a. art. 134 § 1