II OSK 1162/23Oddalenie skargi kasacyjnej opłaty wzrost wartości nieruchomości 3
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuNaczelny Sąd Administracyjny rozpoznał skargę kasacyjną spółki A. sp. z o.o. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, który oddalił skargę spółki na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie. Decyzja ta utrzymywała w mocy decyzję Prezydenta Miasta Krakowa o ustaleniu dla spółki jednorazowej opłaty w wysokości 42 401,40 zł z tytułu wzrostu wartości prawa użytkowania wieczystego części nieruchomości, spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Sąd Wojewódzki uznał, że ustalenie wartości nieruchomości nastąpiło zgodnie z przepisami prawa, a operat szacunkowy był prawidłowy. Spółka w skardze kasacyjnej zarzuciła naruszenie przepisów postępowania (Kpa) oraz prawa materialnego (ugn, upzp), kwestionując m.in. dobór nieruchomości porównawczych do wyceny. Naczelny Sąd Administracyjny, rozpoznając sprawę na posiedzeniu niejawnym, oddalił skargę kasacyjną. Sąd uznał, że zarzut naruszenia art. 153 ust. 1 ugn jest niezasadny, ponieważ definicja nieruchomości podobnej nie oznacza nieruchomości identycznej, a operat szacunkowy prawidłowo uwzględnił cechy wpływające na wartość nieruchomości. Sąd podkreślił również, że sądy i organy nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, chyba że występują oczywiste błędy. W ocenie NSA, Sąd I instancji prawidłowo ocenił formalną poprawność operatu i nie stwierdził naruszenia przepisów Kpa.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaUzasadnienie dopuszczalności wyceny nieruchomości w oparciu o operat szacunkowy, nawet przy ograniczonej liczbie transakcji, oraz granice kontroli sądowej nad opiniami rzeczoznawców majątkowych.
Dotyczy specyficznej sytuacji wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego i ustalenia opłaty planistycznej.
Zagadnienia prawne (2)
Czy dobór nieruchomości porównawczych do wyceny w operacie szacunkowym, mającym na celu ustalenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, może być kwestionowany w skardze kasacyjnej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, sąd ani organ nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, chyba że operat zawiera oczywiste błędy lub naruszenia prawa. Dobór nieruchomości porównawczych, oparty na analizie rynku, nie stanowi podstawy do uwzględnienia skargi kasacyjnej, jeśli nie wykazano ewidentnych błędów.
Uzasadnienie
Sąd NSA podkreślił, że ocena operatu szacunkowego powinna być formalna. Kwestionowanie merytorycznej wartości wyceny, w tym doboru nieruchomości porównawczych, wymaga wiadomości specjalnych, których sąd nie posiada. Dopóki operat jest zgodny z przepisami prawa i nie zawiera oczywistych błędów, jego ustalenia są wiążące.
Czy naruszenie przepisów Kpa dotyczących wyjaśnienia stanu faktycznego i oceny dowodów nastąpiło poprzez akceptację przez Sąd Wojewódzki operatu szacunkowego, który zdaniem skarżącej nie uwzględniał wszystkich istotnych czynników wzrostu wartości nieruchomości?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, Sąd Wojewódzki prawidłowo ocenił, że organy nie naruszyły przepisów Kpa, w tym zasady prawdy obiektywnej i oceny dowodów, akceptując operat szacunkowy. Sąd Wojewódzki wszechstronnie ocenił formalną poprawność operatu.
Uzasadnienie
NSA stwierdził, że Sąd I instancji zasadnie uznał, iż nie doszło do naruszenia przepisów Kpa. Ocena operatu szacunkowego przez organy i sąd była prawidłowa pod względem formalnym, a skarżąca nie wykazała istnienia oczywistych błędów dyskwalifikujących jego wartość dowodową.
Rozstrzygnięcie
Przepisy (18)
Główne
ugn art. 153 § ust. 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
W podejściu porównawczym ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. Nieruchomość podobna nie może być utożsamiana z nieruchomością identyczną.
Pomocnicze
upzp art. 36 § ust. 4
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
upzp art. 37 § ust. 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
ugn art. 157 § ust. 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Ppsa art. 3 § § 2
Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Ppsa art. 145 § § 1 pkt 1 lit. a i c
Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Ppsa art. 151
Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Ppsa art. 182 § § 2
Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Ppsa art. 183 § § 1
Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Ppsa art. 193
Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Pusa art. 1 § § 2
Prawo o ustroju sądów administracyjnych
Kpa art. 7
Kodeks postępowania administracyjnego
Kpa art. 8 § § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
Kpa art. 11
Kodeks postępowania administracyjnego
Kpa art. 77 § § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
Kpa art. 80
Kodeks postępowania administracyjnego
Kpa art. 107 § § 3
Kodeks postępowania administracyjnego
rozporządzenie
Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
Argumenty
Skuteczne argumenty
Operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo, zgodnie z przepisami prawa. • Sąd I instancji prawidłowo ocenił formalną poprawność operatu szacunkowego. • Wybór nieruchomości porównawczych do wyceny, oparty na analizie rynku, jest prawidłowy i nie stanowi podstawy do uwzględnienia skargi kasacyjnej. • Sądy i organy nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, chyba że występują oczywiste błędy.
Odrzucone argumenty
Naruszenie przepisów postępowania (Kpa) poprzez niedokładne wyjaśnienie stanu faktycznego i niewyczerpujące rozpatrzenie materiału dowodowego. • Naruszenie przepisów Kpa poprzez nieodniesienie się do wszystkich zarzutów odwołania. • Naruszenie przepisów Kpa poprzez niedostateczne wyjaśnienie przesłanek decyzji. • Naruszenie prawa materialnego (ugn, upzp) przez błędną wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie art. 153 ust. 1 ugn w zw. z art. 37 ust. 1 w zw. z art. 36 ust. 4 upzp przez dobranie niepodobnych nieruchomości porównawczych.
Godne uwagi sformułowania
nieruchomość podobna nie może być utożsamiana z nieruchomością identyczną • ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi • Ocena operatu szacunkowego winna być jednak dokonana pod względem formalnym
Skład orzekający
Marzenna Linska - Wawrzon
Przewodniczący Sędzia NSA
Tomasz Zbrojewski
Sędzia NSA
Mirosław Gdesz
Sędzia del. WSA (spr.)
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Uzasadnienie dopuszczalności wyceny nieruchomości w oparciu o operat szacunkowy, nawet przy ograniczonej liczbie transakcji, oraz granice kontroli sądowej nad opiniami rzeczoznawców majątkowych."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego i ustalenia opłaty planistycznej.
Wartość merytoryczna
Ocena: 5/10
Sprawa dotyczy ważnego zagadnienia praktycznego dla właścicieli nieruchomości i deweloperów – opłat planistycznych i wyceny nieruchomości. Interpretacja przepisów dotyczących nieruchomości podobnych i roli rzeczoznawcy majątkowego jest istotna dla prawników i praktyków.
“Opłata planistyczna: Kiedy wzrost wartości nieruchomości jest prawidłowo wyceniony przez sąd?”
Dane finansowe
WPS: 42 401,4 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka polskie orzecznictwo i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Powiązane tematy
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.