I ACA 1734/15
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła pozbawienia wykonalności tytułu wykonawczego w postaci aktu notarialnego, którym powodowie R. Z. (1) i R. Z. (2) poddali się egzekucji co do zapłaty części ceny za nabyty udział w lokalu niemieszkalnym. Powodowie argumentowali, że zobowiązanie wygasło na skutek zawarcia tego samego dnia innej umowy, która przewidywała rozliczenie ceny poprzez wykonanie nadbudowy budynku i przeniesienie na pozwanego własności nowo wybudowanych lokali. Sąd Okręgowy uznał obie umowy za część jednego kompleksowego porozumienia i pozbawił tytuł wykonawczy wykonalności, stwierdzając, że powodowie wywiązali się ze swoich zobowiązań. Pozwany złożył apelację, zarzucając m.in. naruszenie przepisów dotyczących wykładni umów i oceny dowodów. Sąd Apelacyjny oddalił apelację, uznając ustalenia Sądu Okręgowego za prawidłowe i podzielając jego ocenę prawną. Sąd Apelacyjny podkreślił, że obie umowy z dnia 2 marca 2010 r. należy traktować łącznie, a umowa dotycząca nadbudowy i rozliczeń stanowiła w części umowę przedwstępną. Kluczowe było przeniesienie posiadania nowo wybudowanych lokali na pozwanego, co zgodnie z wolą stron uzasadniało wygaśnięcie roszczenia o zapłatę pozostałej części ceny z pierwotnego aktu notarialnego.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja umów powiązanych czasowo i celowo, traktowanie umowy o nadbudowę i rozliczenia jako części szerszego porozumienia, wykładnia umowy przedwstępnej w kontekście przyszłych nieruchomości.
Specyfika stanu faktycznego, gdzie dwie umowy zawarte tego samego dnia dotyczyły tego samego przedsięwzięcia.
Zagadnienia prawne (3)
Czy zobowiązanie wynikające z aktu notarialnego, w którym dłużnik poddał się egzekucji co do zapłaty części ceny, wygasło na skutek zawarcia tego samego dnia innej umowy, która przewidywała rozliczenie ceny poprzez wykonanie nadbudowy i przeniesienie posiadania nowo wybudowanych lokali?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, zobowiązanie wygasło.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że obie umowy zawarte tego samego dnia stanowiły jedno kompleksowe porozumienie, a wykonanie przez powodów zobowiązania do nadbudowy i przeniesienie posiadania lokali na pozwanego stanowiło ekwiwalent za zapłatę pozostałej części ceny, co skutkowało wygaśnięciem roszczenia.
Jak należy interpretować umowę, która zawiera zarówno zobowiązania definitywne (np. wykonanie prac budowlanych), jak i zobowiązania do przyszłego przeniesienia własności (np. ustanowienie odrębnej własności lokali)?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Umowę należy interpretować zgodnie z rzeczywistą wolą stron i celem umowy, badając zgodny zamiar stron, a nie tylko jej dosłowne brzmienie. Część umowy dotycząca przyszłego przeniesienia własności może być traktowana jako umowa przedwstępna, nawet jeśli inne części umowy mają charakter definitywny.
Uzasadnienie
Sąd zastosował zasady wykładni umów (art. 65 k.c.), uznając, że obie umowy z dnia 2 marca 2010 r. stanowiły jedno porozumienie. Umowa dotycząca ustanowienia odrębnej własności lokali i zniesienia współwłasności została potraktowana jako umowa przedwstępna, ponieważ przedmiot umowy przyrzeczonej jeszcze nie istniał w momencie jej zawierania.
Czy umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, zawarta w formie innej niż akt notarialny, jest ważna?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, nawet jeśli nie zachowano formy aktu notarialnego, może być ważna jako umowa przedwstępna, a brak wymaganej formy ma jedynie przełożenie na możliwość skutecznego dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że zobowiązanie zawarte w § 4 umowy nr (...) potraktowane jako umowa przedwstępna nie wymagało formy aktu notarialnego, a brak tej formy nie powodował nieważności umowy, a jedynie ograniczał możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| R. Z. (1) | osoba_fizyczna | powód |
| R. Z. (2) | osoba_fizyczna | powód |
| P. K. | osoba_fizyczna | pozwany |
Przepisy (14)
Główne
k.p.c. art. 777 § § 1 pkt 4
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 840 § § 1 pkt 2
Kodeks postępowania cywilnego
Przesłanki pozbawienia wykonalności tytułu wykonawczego.
Pomocnicze
k.c. art. 65 § § 1
Kodeks cywilny
Oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje.
k.c. art. 65 § § 2
Kodeks cywilny
W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu.
k.c. art. 389
Kodeks cywilny
Definicja umowy przedwstępnej.
k.c. art. 58 § § 1
Kodeks cywilny
k.c. art. 73 § § 2
Kodeks cywilny
k.c. art. 77 § § 1
Kodeks cywilny
k.c. art. 158
Kodeks cywilny
k.p.c. art. 233 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 98 § § 1 i 3
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 385
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 391 § §1
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 390 § § 2
Kodeks postępowania cywilnego
Argumenty
Skuteczne argumenty
Wykonanie przez powodów zobowiązania do nadbudowy i przeniesienie posiadania lokali stanowiło ekwiwalent za zapłatę pozostałej części ceny. • Obie umowy z dnia 2 marca 2010 r. należy traktować jako jedno kompleksowe porozumienie. • Umowa dotycząca przyszłego przeniesienia własności lokali jest ważna jako umowa przedwstępna, nawet jeśli nie zachowano formy aktu notarialnego.
Odrzucone argumenty
Zobowiązanie wynikające z aktu notarialnego nie wygasło, ponieważ nie doszło do nowacji. • Umowa nr (...) była nieważna w części dotyczącej zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości z powodu niezachowania formy aktu notarialnego. • Warunkiem ustania obowiązku zapłaty ceny było przeniesienie na pozwanego własności odpowiednich nieruchomości, a nie samo przeniesienie posiadania.
Godne uwagi sformułowania
W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. • Trafnie również Sąd Okręgowy uznał umowę nr (...) w części zobowiązującej do ustanowienia odrębnej własności lokali i zniesienia współwłasności za umowę przedwstępną. • Sam fakt posłużenia się przez strony w jednym miejscu pojęciem „przekazania lokali”, a w drugim „przekazania na współwłasność” nie pozwala wbrew zarzutom apelującego na ich różnicowanie.
Skład orzekający
Wojciech Kościołek
przewodniczący
Zbigniew Ducki
sędzia
Marek Boniecki
sędzia sprawozdawca
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja umów powiązanych czasowo i celowo, traktowanie umowy o nadbudowę i rozliczenia jako części szerszego porozumienia, wykładnia umowy przedwstępnej w kontekście przyszłych nieruchomości."
Ograniczenia: Specyfika stanu faktycznego, gdzie dwie umowy zawarte tego samego dnia dotyczyły tego samego przedsięwzięcia.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje, jak sąd interpretuje złożone relacje umowne i rozliczenia między stronami w kontekście inwestycji budowlanej i przeniesienia własności. Jest to ciekawe dla prawników zajmujących się prawem nieruchomości i umów.
“Jak dwie umowy z tego samego dnia mogą zmienić zasady zapłaty za nieruchomość?”
Dane finansowe
WPS: 108 327 PLN
koszty postępowania apelacyjnego: 2700 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.