Orzeczenie · 2012-11-14

VI ACA 788/12Abuzywne klauzule deweloperskie zwrot zadatek

Sąd

Sąd Apelacyjny w Warszawie

Miejsce

Warszawa

Data

2012-11-14

SAOSCywilnezobowiązaniaWysokaapelacyjny

deweloperkonsumentzadatekklauzule abuzywneodstąpienie od umowyzwrot wpłaconych środkówkoszty procesuprawo konsumenckie

Podsumowanie

Przejdź do pełnego tekstu

Sprawa dotyczyła sporu między konsumentami (B.P. i R.P.) a deweloperem ((...) Sp. z o.o. w W.) o zwrot wpłaconych środków w związku z odstąpieniem od umów dotyczących zakupu lokalu mieszkalnego, miejsc postojowych i komórek lokatorskich. Powodowie domagali się zwrotu ponad 80 tys. zł, argumentując, że klauzule umowne dotyczące zadatku i odstąpienia od umowy są abuzywne, rażąco naruszają ich interesy i są sprzeczne z dobrymi obyczajami. Sąd Okręgowy oddalił powództwo, uznając klauzule za dopuszczalne. Sąd Apelacyjny zmienił wyrok, podzielając argumentację powodów co do abuzywności klauzul. Sąd uznał, że postanowienie dotyczące zadatku, w powiązaniu z innymi postanowieniami umownymi, nakładało obowiązek zapłaty ustalonej sumy wyłącznie na konsumenta w przypadku rezygnacji z umowy lub niewykonania zobowiązania, co stanowi niedozwolone postanowienie umowne w rozumieniu art. 385(3) pkt 16 i 17 k.c. W konsekwencji, deweloper był zobowiązany do zwrotu całej wpłaconej przez powodów kwoty, bez prawa zatrzymania zadatku. Sąd Apelacyjny zasądził na rzecz powodów kwotę 80.619,56 zł wraz z odsetkami oraz koszty postępowania.

Asystent · analiza prawna

Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.

Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.

Wypróbuj Asystenta

Wartość praktyczna

Siła precedensu: Wysoka

Do czego można powołać

Interpretacja przepisów o klauzulach abuzywnych w umowach deweloperskich, ochrona konsumentów w obrocie nieruchomościami.

Ograniczenia stosowania

Dotyczy umów zawieranych z konsumentami, gdzie przedsiębiorca posługuje się wzorcami umownymi. Ocena konkretnych klauzul zależy od ich brzmienia i kontekstu umowy.

Zagadnienia prawne (3)

Czy postanowienia umowy dotyczące zadatku, które nakładają obowiązek zapłaty ustalonej sumy wyłącznie na konsumenta w przypadku rezygnacji z umowy lub niewykonania zobowiązania, stanowią niedozwolone postanowienia umowne (klauzule abuzywne)?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Tak, takie postanowienia, w szczególności w powiązaniu z innymi postanowieniami umownymi, stanowią niedozwolone postanowienia umowne w rozumieniu art. 385(3) pkt 16 i 17 k.c. w zw. z art. 385(1) § 1 k.c.

Uzasadnienie

Sąd Apelacyjny uznał, że klauzule te kształtują prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy, oraz nakładają wyłącznie na konsumenta obowiązek zapłaty ustalonej sumy lub rażąco wygórowanej kary umownej/odstępnego. Brak równowagi kontraktowej i nieusprawiedliwiona dysproporcja praw i obowiązków na niekorzyść konsumenta przemawiają za uznaniem ich za abuzywne.

Czy spadek cen nieruchomości na rynku spowodowany kryzysem gospodarczym stanowi uzasadnioną przyczynę odstąpienia od umowy przez kupującego?

Odpowiedź sądu

Nie, spadek cen nieruchomości nie stanowił przyczyny odstąpienia od umowy przewidzianej w umowach ani przesłanki ustawowej.

Uzasadnienie

Sąd Okręgowy uznał, że spadek cen nie był podstawą do odstąpienia od umowy, a powodowie oświadczyli, że posiadają wystarczające środki finansowe na realizację umowy. Sąd Apelacyjny nie podzielił zarzutów dotyczących wpływu kryzysu na możliwość wykonania umowy.

Czy umowy dotyczące budowy lokalu mieszkalnego, miejsc postojowych i komórek lokatorskich, zawierające elementy zobowiązania do budowy i sprzedaży, mogą być kwalifikowane jako umowy przedwstępne?

Odpowiedź sądu

Nie, umowy te, ze względu na kontraktowy obowiązek inwestycyjny pozwanej, nie spełniają cech umowy przedwstępnej w rozumieniu art. 389 k.c., a mogą być traktowane jako umowy nienazwane lub umowy deweloperskie.

Uzasadnienie

Sąd Apelacyjny wskazał, że istotą umowy przedwstępnej jest zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej. W analizowanych umowach kluczowy był obowiązek inwestycyjny pozwanej, co odróżnia je od typowej umowy przedwstępnej. Nawet jeśli umowy nie spełniają wymogów formalnych umowy deweloperskiej, nie czyni ich to nieważnymi.

Rozstrzygnięcie

Decyzja

Zmiana wyroku i uwzględnienie powództwa

Strona wygrywająca

B. P. i R. P.

Strony

Nazwa	Typ	Rola
B. P.	osoba_fizyczna	powód
R. P.	osoba_fizyczna	powód
(...) Sp. z o.o. w W.	spółka	pozwany

Przepisy (8)

Główne

k.c. art. 385¹ § 1

Kodeks cywilny

Definicja niedozwolonych postanowień umownych (klauzul abuzywnych) w umowach z konsumentami, które kształtują prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając interesy konsumenta.

k.c. art. 385³

Kodeks cywilny

Przykładowy katalog niedozwolonych postanowień umownych, w tym nakładających wyłącznie na konsumenta obowiązek zapłaty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji z umowy (pkt 16) lub obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej/odstępnego (pkt 17).

k.c. art. 494

Kodeks cywilny

Skutki odstąpienia od umowy wzajemnej, w tym obowiązek zwrotu otrzymanego świadczenia i naprawienia szkody.

Pomocnicze

k.c. art. 394 § 1

Kodeks cywilny

Przepis dotyczący zadatku, którego dyspozytywny charakter pozwala na odmienne ukształtowanie skutków w umowie, jednakże z uwzględnieniem przepisów o ochronie konsumentów.

k.p.c. art. 98 § 1

Kodeks postępowania cywilnego

Zasada odpowiedzialności za koszty procesu.

k.p.c. art. 386 § 1

Kodeks postępowania cywilnego

Podstawa do zmiany zaskarżonego wyroku przez sąd drugiej instancji.

k.c. art. 389 § 1

Kodeks cywilny

Definicja umowy przedwstępnej.

u.w.l. art. 9 § 1

Ustawa o własności lokali

Przepis dotyczący umowy deweloperskiej.

Argumenty

Skuteczne argumenty

Klauzule umowne dotyczące zadatku i odstąpienia od umowy są abuzywne, sprzeczne z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają interesy konsumentów. • Deweloper jednostronnie wprowadził istotne zmiany w budynku, wykraczające poza uprawnienia. • Wartość przedmiotu sprzedaży spadła znacząco w porównaniu do cen sprzed kryzysu.

Odrzucone argumenty

Spadek cen nieruchomości na skutek kryzysu gospodarczego stanowił podstawę do odstąpienia od umowy. • Umowy były nieważne z powodu niejednoznacznego określenia powierzchni i udziałów w nieruchomości wspólnej. • Pozwana naruszyła zasady współżycia społecznego, nie podejmując negocjacji cenowych w obliczu kryzysu.

Godne uwagi sformułowania

klauzule kształtują prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy • nieusprawiedliwiona dysproporcja praw i obowiązków na niekorzyść konsumenta • brak równowagi kontraktowej jest najczęściej wskazywanym przejawem naruszenia dobrych obyczajów • nie można mówić, że to pozwana naruszyła zasady współżycia społecznego, skoro to powodowie nie wykonali obowiązku wynikającego z umowy

Skład orzekający

Małgorzata Manowska

przewodniczący

Aldona Wapińska

sprawozdawca

Ewa Stefańska

członek

Informacje dodatkowe

Wartość precedensowa

Siła: Wysoka

Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów o klauzulach abuzywnych w umowach deweloperskich, ochrona konsumentów w obrocie nieruchomościami."

Ograniczenia: Dotyczy umów zawieranych z konsumentami, gdzie przedsiębiorca posługuje się wzorcami umownymi. Ocena konkretnych klauzul zależy od ich brzmienia i kontekstu umowy.

Wartość merytoryczna

Ocena: 8/10

Sprawa pokazuje, jak sądy chronią konsumentów przed nieuczciwymi praktykami deweloperów, nawet w kontekście umów o dużej wartości. Jest to ważny przykład dla osób kupujących nieruchomości.

“Deweloper przegrał w sądzie: klauzule o zadatku uznane za abuzywne, konsumenci odzyskali pieniądze!”

Dane finansowe

WPS: 80 619,56 PLN

zwrot wpłaconych środków: 80 619,56 PLN

zwrot kosztów procesu: 4031 PLN

zwrot kosztów postępowania apelacyjnego: 7631 PLN

Sektor

nieruchomości

Asystent AI dla prawników