III Ca 211/15
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła roszczenia powodów P. P. i T. P. o zwrot nakładów koniecznych na lokal użytkowy oraz opłat związanych z pierwszeństwem nabycia. Powodowie byli najemcami lokalu użytkowego, na który dokonali nakładów w celu jego modernizacji. Po rozwiązaniu umowy najmu, nie doszło do nabycia lokalu przez powodów. Sąd Rejonowy, opierając się na opinii biegłego i analizie umowy najmu oraz przepisów k.c. (głównie art. 676 k.c.), zasądził od pozwanej Gminy na rzecz powodów solidarnie kwotę 39.830,00 zł tytułem zwrotu wartości nakładów, podzieloną po połowie na każdego z powodów. Sąd uznał, że mimo postanowień umowy najmu (§9), które obciążały najemcę kosztami modernizacji, wynajmujący (Gmina) zatrzymując lokal z ulepszeniami, zobowiązany jest do zwrotu ich wartości zgodnie z art. 676 k.c., ponieważ nie było odmiennych postanowień umownych wyłączających to prawo. Apelację od tego wyroku wniosła pozwana Gmina, zarzucając m.in. sprzeczność ustaleń z materiałem dowodowym i wadliwe zastosowanie art. 676 k.c. Sąd Okręgowy oddalił apelację, uznając ustalenia Sądu Rejonowego za prawidłowe i podzielając jego argumentację prawną. Sąd Okręgowy podkreślił, że pozwana nie wykazała, aby strony w sposób jednoznaczny wyłączyły możliwość dochodzenia zwrotu nakładów, a jej wcześniejsze działania (przyznanie wartości nakładów w celu sprzedaży lokalu) wskazywały na zgodę na zatrzymanie ulepszeń. Sąd Okręgowy utrzymał w mocy wyrok Sądu Rejonowego i zasądził od pozwanej na rzecz powodów koszty postępowania odwoławczego.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja art. 676 k.c. w kontekście umów najmu, gdzie postanowienia umowne dotyczące kosztów modernizacji nie wyłączają automatycznie prawa najemcy do zwrotu wartości ulepszeń, jeśli wynajmujący zatrzymał rzecz z ulepszeniami.
Dotyczy sytuacji, gdy wynajmujący zatrzymuje ulepszenia i nie ma jednoznacznych postanowień umownych wyłączających prawo najemcy do zwrotu ich wartości. Wartość zwrotu jest ograniczona do wartości nakładów z chwili zwrotu rzeczy.
Zagadnienia prawne (3)
Czy najemcy przysługuje roszczenie o zwrot wartości nakładów koniecznych na lokal użytkowy po zakończeniu stosunku najmu, w sytuacji gdy umowa najmu stanowi, że koszty modernizacji ponosi najemca?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, najemcy przysługuje roszczenie o zwrot wartości nakładów koniecznych, jeśli wynajmujący zatrzymał lokal z ulepszeniami i nie było odmiennych postanowień umownych wyłączających to prawo.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że postanowienie umowy (§9) obciążające najemcę kosztami modernizacji nie wyłącza automatycznie stosowania art. 676 k.c. Brak jednoznacznego postanowienia o zrzeczeniu się przez najemcę prawa do zwrotu nakładów lub przez wynajmującego prawa do ich zatrzymania za zapłatą, skutkuje możliwością zastosowania art. 676 k.c. W sytuacji, gdy wynajmujący zatrzymał lokal z ulepszeniami, zobowiązany jest do zapłaty ich wartości.
Czy umowa najmu, która stanowi, że koszty modernizacji ponosi najemca, wyłącza zastosowanie art. 676 k.c. w zakresie zwrotu wartości ulepszeń po zakończeniu najmu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, samo postanowienie o ponoszeniu kosztów modernizacji przez najemcę nie wyłącza zastosowania art. 676 k.c., jeśli nie ma wyraźnego postanowienia o zrzeczeniu się przez najemcę prawa do zwrotu lub przez wynajmującego prawa do zatrzymania ulepszeń za zapłatą.
Uzasadnienie
Sąd analizował treść §9 umowy najmu i uznał, że nie zawiera on kategorycznego zastrzeżenia wyłączającego możliwość dochodzenia zwrotu nakładów po zakończeniu najmu. Dla takiego skutku konieczne byłoby precyzyjne i jednoznaczne uregulowanie tej kwestii. Zastosowanie art. 65 §2 k.c. (badanie zgodnego zamiaru stron) również nie doprowadziło do wniosku o wyłączeniu art. 676 k.c., zwłaszcza w kontekście wcześniejszych działań pozwanej.
Czy pozwana Gmina jako właściciel lokalu odpowiada za zwrot nakładów dokonanych przez najemcę na lokal, mimo braku bezpośredniego stosunku umownego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Sąd Rejonowy wskazał, że podstawy odpowiedzialności Gminy należy upatrywać w art. 226 i nast. k.c. w zw. z art. 230 k.c., jednakże ostatecznie rozliczenie nakładów nastąpiło na podstawie art. 676 k.c., który ma zastosowanie w braku odmiennych postanowień umowy najmu. Sąd Okręgowy potwierdził prawidłowość zastosowania art. 676 k.c.
Uzasadnienie
Sąd Rejonowy początkowo rozważał zastosowanie przepisów o posiadaczu zależnym, ale ostatecznie oparł rozstrzygnięcie na art. 676 k.c., uznając go za właściwy w kontekście umowy najmu i zatrzymania ulepszeń przez wynajmującego. Sąd Okręgowy potwierdził, że art. 676 k.c. był właściwą podstawą prawną.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| P. P. | osoba_fizyczna | powód |
| T. P. | osoba_fizyczna | powódka |
| Gmina Miejska Z. | instytucja | pozwana |
Przepisy (10)
Główne
k.c. art. 676
Kodeks cywilny
Wynajmujący, który decyduje się na zatrzymanie ulepszeń poczynionych w najmowanej rzeczy przez najemcę, może to uczynić za zapłatą zwrotu sumy odpowiadającej ich wartości z chwili zwrotu, chyba że strony umówiły się inaczej.
Pomocnicze
k.c. art. 226
Kodeks cywilny
Przepisy dotyczące zwrotu nakładów na rzecz w relacji posiadacz zależny – właściciel.
k.c. art. 230
Kodeks cywilny
Przepis stosowany do rozliczeń między posiadaczem zależnym a właścicielem.
k.c. art. 353[1]
Kodeks cywilny
Zasada swobody umów, która może być ograniczona przez naturę stosunku prawnego, ustawę lub zasady współżycia społecznego.
k.c. art. 65 § § 2
Kodeks cywilny
W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu.
k.p.c. art. 100
Kodeks postępowania cywilnego
Zasada wzajemnego zniesienia lub zasądzenia kosztów procesu w zależności od wyniku sprawy.
u.k.s.c. art. 113 § ust. 1
Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
Orzekanie o nieuiszczonych kosztach sądowych.
k.p.c. art. 385
Kodeks postępowania cywilnego
Oddalenie apelacji.
k.p.c. art. 98 § §1 i 3
Kodeks postępowania cywilnego
Zasądzenie kosztów postępowania od przeciwnika procesowego.
k.p.c. art. 391 § §1
Kodeks postępowania cywilnego
Stosowanie przepisów o postępowaniu przed sądem pierwszej instancji do postępowania apelacyjnego.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Najemcy przysługuje zwrot wartości nakładów koniecznych na lokal na podstawie art. 676 k.c., gdyż wynajmujący zatrzymał lokal z ulepszeniami, a umowa nie wyłączała tej możliwości w sposób jednoznaczny. • Pozwana Gmina, jako właściciel, nie wykazała, aby strony w sposób jednoznaczny wyłączyły możliwość dochodzenia zwrotu nakładów przez najemcę. • Wcześniejsze działania pozwanej (przyznanie wartości nakładów w celu sprzedaży lokalu) wskazywały na zgodę na zatrzymanie ulepszeń.
Odrzucone argumenty
Pozwana Gmina argumentowała, że §9 umowy najmu wyłączał możliwość dochodzenia zwrotu nakładów przez najemcę. • Pozwana kwestionowała wykazanie przez powodów poniesienia nakładów, powołując się na brak faktur i potencjalne nakłady podnajemcy. • Pozwana zarzucała wadliwe zastosowanie art. 676 k.c. przez Sąd Rejonowy.
Godne uwagi sformułowania
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 19 listopada 1998r. (sygn.. III CKN 33/98, publ. OSNC 1999/6/110) jeżeli nakładów na rzecz dokonał posiadacz zależny, któremu do władania rzeczą w danym zakresie przysługuje prawo, zwrot nakładów może nastąpić tylko na zasadach określonych treścią stosunku będącego podstawą prawa posiadacz. • Niewątpliwie poniesione nakłady powodowały ulepszenie najętej rzeczy (zwiększały jej wartość) w rozumieniu art. 676 k.c. • Dla wywołania takiego skutku konieczne byłoby precyzyjne i jednoznaczne uregulowanie tego zagadnienia. • W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu.
Skład orzekający
Barbara Braziewicz
przewodniczący
Lucyna Morys - Magiera
sędzia
Gabriela Sobczyk
sędzia (sprawozdawca)
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja art. 676 k.c. w kontekście umów najmu, gdzie postanowienia umowne dotyczące kosztów modernizacji nie wyłączają automatycznie prawa najemcy do zwrotu wartości ulepszeń, jeśli wynajmujący zatrzymał rzecz z ulepszeniami."
Ograniczenia: Dotyczy sytuacji, gdy wynajmujący zatrzymuje ulepszenia i nie ma jednoznacznych postanowień umownych wyłączających prawo najemcy do zwrotu ich wartości. Wartość zwrotu jest ograniczona do wartości nakładów z chwili zwrotu rzeczy.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa pokazuje, jak sąd interpretuje klauzule umowne dotyczące nakładów w najmie, co jest częstym problemem praktycznym. Pokazuje, że nawet jeśli umowa stanowi inaczej, prawo może interweniować na korzyść najemcy, jeśli wynajmujący czerpie korzyści z jego pracy.
“Czy Twoje nakłady na wynajmowany lokal przepadną? Sąd Okręgowy wyjaśnia, kiedy możesz odzyskać pieniądze.”
Dane finansowe
WPS: 44 697 PLN
zwrot nakładów koniecznych: 19 915 PLN
zwrot nakładów koniecznych: 19 915 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.