II OSK 1955/06
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa rozpatrywana przez Naczelny Sąd Administracyjny dotyczyła skargi kasacyjnej M. K. od wyroku WSA w Gliwicach, który uchylił decyzję Wojewody Ś. zezwalającą na budowę garażu w odległości 1,5 m od granicy działki sąsiedniej. WSA uznał, że organ odwoławczy nie przeprowadził wystarczającego postępowania dowodowego, aby stwierdzić, czy usytuowanie garażu w odległości 3 m od granicy było niemożliwe ze względu na rozmiar działki inwestora. NSA oddalił skargę kasacyjną, wskazując, że pozwolenie na budowę obiektu w zbliżeniu do granicy nieruchomości wymaga szczególnego uzasadnienia i uwzględnienia interesów osób trzecich, zgodnie z zasadą równego traktowania obywateli i przepisami prawa sąsiedzkiego (art. 144 KC). Sąd podkreślił, że inwestor nie wykazał konieczności takiego usytuowania garażu ani braku możliwości innego rozwiązania, które uwzględniałoby interes sąsiada. NSA odwołał się do orzecznictwa TK i własnego, wskazując na potrzebę wyważenia interesów właścicieli sąsiednich nieruchomości.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaUzasadnianie konieczności szczegółowego badania przez organy administracji przesłanek do odstępstw od przepisów technicznych dotyczących odległości budynków od granicy działki, z uwzględnieniem zasady równego traktowania i ochrony interesów sąsiadów.
Dotyczy głównie spraw związanych z pozwoleniem na budowę obiektów w zbliżeniu do granicy działki, z naciskiem na prawo sąsiedzkie i zasady postępowania administracyjnego.
Zagadnienia prawne (3)
Czy organ administracji publicznej, wydając pozwolenie na budowę obiektu w odległości mniejszej niż 3 metry od granicy sąsiedniej działki, musi szczegółowo zbadać, czy taka odległość jest niemożliwa do zachowania ze względu na rozmiar działki inwestora, czy też wystarczające jest stwierdzenie, że taka odległość jest "optymalna" dla inwestora?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Organ musi szczegółowo zbadać, czy zachodzą przesłanki do zastosowania szczególnego rodzaju usytuowania obiektu (np. w odległości 1,5 m od granicy) ze względu na rozmiar działki. Samo stwierdzenie, że takie usytuowanie jest "optymalne" lub że inne usytuowanie byłoby utrudnione, nie jest wystarczające.
Uzasadnienie
NSA podkreślił, że regułą jest sytuowanie budynków w odległości 3 m od granicy, a wyjątki (np. 1,5 m) muszą być uzasadnione rozmiarem działki. Organ odwoławczy nie przeprowadził takiej analizy, opierając się jedynie na argumentach inwestora.
Jakie są zasady równoważenia interesów właścicieli sąsiadujących nieruchomości przy wydawaniu pozwolenia na budowę w zbliżeniu do granicy?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Pozwolenie na budowę przy granicy lub w zbliżeniu do granicy może być wydane wyjątkowo, gdy istnieją szczególnie uzasadnione przyczyny, a organ musi uwzględnić konstytucyjny obowiązek równego traktowania obywateli i chronić uzasadnione interesy osób trzecich (właściciela sąsiedniej nieruchomości).
Uzasadnienie
NSA odwołał się do art. 5 ust. 1 pkt 6 Prawa budowlanego oraz art. 140 i 144 KC, wskazując, że inwestor musi wykazać, iż budowa przy granicy nie narusza zasad współżycia społecznego ani nie ogranicza korzystania z sąsiedniej nieruchomości ponad przeciętną miarę. Niedopuszczalne jest lekceważenie interesów którejkolwiek ze stron.
Czy sąd administracyjny może dopuścić dowody z dokumentów przedstawionych przez stronę w odpowiedzi na skargę kasacyjną, które nie zostały wcześniej przedłożone organom administracji?
Odpowiedź sądu
Nie, sąd administracyjny może dopuścić dowody uzupełniające z dokumentów tylko pod warunkiem, że jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania. W tej sprawie warunki te nie zaistniały.
Uzasadnienie
NSA uznał, że inwestor nie wykazał, iż dowody te spełniają wymogi art. 106 § 3 p.p.s.a., a ich dopuszczenie nie zapewniłoby wyjaśnienia istotnych wątpliwości ani nie przyśpieszyło postępowania. Obowiązek wyjaśnienia sprawy spoczywa na organie administracji.
Przepisy (14)
Główne
p.p.s.a. art. 184
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 204 § 2
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
u.p.b. art. 35 § 1
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane
Organ ma obowiązek dokładnie ustalić, czy zachodzą przesłanki do zastosowania szczególnego rodzaju usytuowania projektowanego obiektu, czy też przesłanki takie nie zachodzą i zastosowanie powinny znaleźć ogólne zasady dotyczące sytuowania obiektów względem granicy z sąsiednią nieruchomością.
u.p.b. art. 5 § 1
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane
Należy zapewnić ochronę uzasadnionych interesów osób trzecich, a w tym właściciela sąsiedniej nieruchomości, względem granicy której ma powstać obiekt budowlany.
k.p.a. art. 7
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego
Wymaga uwzględnienia słusznego interesu stron postępowania oraz zasady równego traktowania obywateli.
k.p.a. art. 77 § 1
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 80
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego
rozp. warunki techniczne art. 12 § 1
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
Regułą jest sytuowanie budynku w odległości nie mniejszej niż 3 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną.
rozp. warunki techniczne art. 12 § 3
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
Wyjątek od reguły 3 m - możliwość sytuowania budynku w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy granicy, jeżeli nie jest możliwe zachowanie odległości 3 m ze względu na rozmiary działki.
k.c. art. 140
Kodeks cywilny
Określa treść własności, która może być ograniczona przez ustawy i zasady współżycia społecznego.
k.c. art. 144
Kodeks cywilny
Właściciel nieruchomości powinien powstrzymać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę.
Pomocnicze
p.p.s.a. art. 106 § 3
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
k.p.a. art. 9
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego
Organ powinien pouczyć wnioskodawcę o konieczności uzasadnienia proponowanego usytuowania obiektu budowlanego.
rozp. warunki techniczne art. 13
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
Argumenty
Skuteczne argumenty
Organ odwoławczy nie przeprowadził wystarczającego postępowania dowodowego w celu ustalenia, czy usytuowanie garażu w odległości 3 m od granicy było niemożliwe ze względu na rozmiar działki. • Pozwolenie na budowę obiektu w zbliżeniu do granicy wymaga szczególnego uzasadnienia i uwzględnienia interesu sąsiada, a nie tylko optymalizacji zagospodarowania działki inwestora. • Niedopuszczalne jest lekceważenie interesów właściciela sąsiedniej nieruchomości i naruszanie zasady równego traktowania wobec prawa.
Odrzucone argumenty
Argumenty inwestora o "optymalnym" usytuowaniu garażu i "kolejnym etapie" inwestycji jako wystarczające uzasadnienie dla zbliżenia do granicy. • Twierdzenie, że sąd powinien dopuścić dowody z dokumentów przedstawionych dopiero w postępowaniu sądowo-administracyjnym.
Godne uwagi sformułowania
nie jest możliwe inne usytuowanie garażu od wskazanego w decyzji Wojewody • nie jest możliwe inne usytuowanie garażu z uwagi na rozmiar działki • nie narusza przepisów warunków technicznych • nie jest zgodna z prawem materialnym [...] oraz z prawem procesowym • nie wystarczy samo stwierdzenie, że takie usytuowanie spowoduje utrudnienie w korzystaniu z garażu, ani też, że odstąpienie od ogólnej zasady jest rozwiązaniem optymalnym • nie może być ograniczany we wskazaniu miejsca lokalizacji garażu • wadliwość zaskarżonego wyroku polega na tym, że Sąd pierwszej instancji właśnie tych utrudnień nie brał pod uwagę • nie wykazał, że dowody, na które się powołuje odpowiadają warunkom określonym w tym przepisie • nie może zastąpić organu w tym zakresie sąd administracyjny • konieczność zachowania zasady konstytucyjnej równego traktowania obywateli wobec prawa • prawo sąsiedzkie musi być zachowane równoważenie interesów właścicieli sąsiednich nieruchomości • pozwolenie na budowę przy granicy nieruchomości /w zbliżeniu do granicy/ może być wydane wyłącznie wyjątkowo, gdy istnieją po temu szczególnie uzasadnione przyczyny • nie ma bezwzględnego zakazu budowy przy granicy nieruchomości sąsiedniej jak też warunku uzyskania na taką budowę zgody sąsiada • nie oznacza to, że orzekający w sprawie organ administracji publicznej w sposób dowolny rozstrzyga o pozwoleniu na budowę • nie może ograniczyć możliwości korzystania z sąsiedniej nieruchomości ponad przeciętną miarę • nie wykazał przed…
Skład orzekający
Roman Hauser
przewodniczący
Alicja Plucińska-Filipowicz
sprawozdawca
Jerzy Stelmasiak
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Uzasadnianie konieczności szczegółowego badania przez organy administracji przesłanek do odstępstw od przepisów technicznych dotyczących odległości budynków od granicy działki, z uwzględnieniem zasady równego traktowania i ochrony interesów sąsiadów."
Ograniczenia: Dotyczy głównie spraw związanych z pozwoleniem na budowę obiektów w zbliżeniu do granicy działki, z naciskiem na prawo sąsiedzkie i zasady postępowania administracyjnego.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu budowy blisko granicy działki i konfliktu interesów sąsiadów, ilustrując, jak prawo chroni równowagę między prawem własności inwestora a prawami sąsiada.
“Budowa garażu tuż przy płocie sąsiada? Sąd wyjaśnia, kiedy jest to możliwe, a kiedy nie.”
Sektor
budownictwo
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.