I C 79/23
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła roszczenia Wspólnoty Mieszkaniowej przeciwko spółce (...) sp. z o.o. o zwrot nienależnie pobranego wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością. Wspólnota domagała się zwrotu 536 369,60 zł, twierdząc, że spółka przez lata wystawiała faktury na kwotę 17 300 zł miesięcznie, podczas gdy należne wynagrodzenie, zgodnie z umową, wynosiło 12 974,40 zł. Różnica stanowiła świadczenie nienależne. Sąd Okręgowy w Warszawie, po analizie umowy o zarządzanie nieruchomością, uchwał wspólnoty oraz dowodów finansowych, ustalił, że wynagrodzenie spółki było zawyżone w okresie od stycznia 2013 roku do sierpnia 2019 roku. W tym okresie łączna nadpłata wyniosła 346 048 zł. Dodatkowo, dwie faktury na kwotę 17 300 zł z lipca 2019 roku, które nie miały podstaw, zostały częściowo uznane za nadpłatę w kwocie 8 651,20 zł, uwzględniając trwający jeszcze okres wypowiedzenia umowy. W pozostałym zakresie, obejmującym faktury z lat 2010-2012, sąd oddalił powództwo, uznając roszczenia za przedawnione lub zgodne z uchwałami wspólnoty. Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania nastąpiło z uwzględnieniem stopnia wygrania sprawy przez każdą ze stron.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaUstalanie wynagrodzenia zarządcy nieruchomości, zasady odpowiedzialności za nienależne świadczenia, przedawnienie roszczeń w sprawach wspólnot mieszkaniowych.
Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji faktycznej i umowy o zarządzanie. Interpretacja przepisów o przedawnieniu może być różna w zależności od daty powstania roszczenia i zmian przepisów.
Zagadnienia prawne (3)
Czy wynagrodzenie zarządcy nieruchomości, ustalone w umowie, może być zmienione jednostronnie przez zarządcę poprzez wystawianie faktur na wyższe kwoty, bez aneksu do umowy lub uchwały właścicieli lokali?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, wynagrodzenie zarządcy nieruchomości, będące czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, wymaga dla swojej zmiany lub ustalenia aneksu do umowy lub uchwały właścicieli lokali. Samodzielne wystawianie faktur na wyższe kwoty nie jest skuteczne.
Uzasadnienie
Sąd powołał się na art. 22 ust. 2 i 3 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym ustalenie wynagrodzenia zarządcy jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu i wymaga uchwały właścicieli. Brak takiej uchwały lub zmiany umowy oznacza, że obowiązują stawki pierwotne.
Czy roszczenie o zwrot nienależnie pobranego wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością uległo przedawnieniu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, roszczenia dotyczące okresu sprzed 10 lat od daty wniesienia pozwu (lub przerwania biegu przedawnienia) uległy przedawnieniu. W tym przypadku, zgodnie ze zmienionym art. 118 k.c., zastosowanie ma termin 10-letni, który upłynął przed złożeniem wniosku o zawezwanie do próby ugodowej.
Uzasadnienie
Sąd analizował przepisy intertemporalne dotyczące zmiany terminu przedawnienia z 10 na 6 lat. Stwierdził, że w tym przypadku zastosowanie ma 10-letni termin przedawnienia, który upłynął przed złożeniem wniosku o zawezwanie do próby ugodowej (31 grudnia 2019 r.), co dotyczyło płatności dokonanych przed 14 grudnia 2012 r.
Czy wytoczenie powództwa o zwrot świadczenia nienależnego przez wspólnotę mieszkaniową wymaga uchwały właścicieli lokali?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, wytoczenie powództwa o zwrot świadczenia nienależnego nie jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu w rozumieniu ustawy o własności lokali i nie wymaga specjalnej uchwały właścicieli.
Uzasadnienie
Sąd odwołał się do art. 22 ust. 3 pkt 7 u.w.l., który wymienia jako czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu jedynie wytoczenie powództwa o przymusową sprzedaż lokalu. Brak jest podstaw do uznania, że wytoczenie powództwa o zwrot świadczenia nienależnego wymaga uchwały.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul. (...) w W. | instytucja | powód |
| (...) sp. z o.o. w W. | spółka | pozwany |
Przepisy (12)
Główne
u.w.l. art. 22 § ust. 2
Ustawa o własności lokali
Ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu i wymaga uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielającej zarządowi pełnomocnictwa.
k.c. art. 410 § §2
Kodeks cywilny
Świadczenie jest nienależne, jeżeli podstawa świadczenia odpadła lub się nie ziściła.
k.c. art. 405 § §2
Kodeks cywilny
Obowiązek zwrotu korzyści lub wartości jej zaspokojenia.
k.c. art. 118
Kodeks cywilny
Przepis dotyczący terminów przedawnienia roszczeń, w tym zmiana terminu z 10 na 6 lat od 9 lipca 2018 r. oraz zasady intertemporalne.
Pomocnicze
u.w.l. art. 22 § ust. 3 pkt 7
Ustawa o własności lokali
Wymienia wytoczenie powództwa o przymusową sprzedaż lokalu jako czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu.
k.c. art. 482 § 1
Kodeks cywilny
Dotyczy odsetek od odsetek.
k.c. art. 455
Kodeks cywilny
Termin spełnienia świadczenia nieoznaczony.
k.p.c. art. 98 § §1, §1 1 i §3
Kodeks postępowania cywilnego
Zasady orzekania o kosztach procesu.
k.p.c. art. 100
Kodeks postępowania cywilnego
Zasada wzajemnego zniesienia lub stosunkowego podziału kosztów procesu.
k.p.c. art. 227
Kodeks postępowania cywilnego
Przedmiot dowodu.
k.p.c. art. 229
Kodeks postępowania cywilnego
Okoliczności przyznane przez stronę.
k.p.c. art. 230
Kodeks postępowania cywilnego
Fakty niebudzące wątpliwości.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Wynagrodzenie zarządcy nieruchomości, jako czynność przekraczająca zwykły zarząd, wymaga uchwały właścicieli lokali lub zmiany umowy. • W okresie od stycznia 2013 r. do sierpnia 2019 r. wynagrodzenie pobierane przez spółkę było zawyżone w stosunku do kwot wynikających z umowy i uchwał. • Wytoczenie powództwa o zwrot świadczenia nienależnego nie wymaga uchwały właścicieli lokali.
Odrzucone argumenty
Zarzut braku legitymacji czynnej powódki. • Roszczenia za okres od stycznia 2010 r. do grudnia 2012 r. nie uległy przedawnieniu. • Wszystkie płatności otrzymywane przez pozwaną znajdowały oparcie w odpowiednich dokumentach Wspólnoty.
Godne uwagi sformułowania
czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu jest w szczególności ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej • roszczenie co do zasady podlega zasądzeniu, choć nie za cały okres objęty żądaniem pozwu • wytoczenie przedmiotowego powództwa o zwrot świadczenia nienależnego wymagało uprzedniego podjęcia uchwały
Skład orzekający
Marcin Polit
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Ustalanie wynagrodzenia zarządcy nieruchomości, zasady odpowiedzialności za nienależne świadczenia, przedawnienie roszczeń w sprawach wspólnot mieszkaniowych."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji faktycznej i umowy o zarządzanie. Interpretacja przepisów o przedawnieniu może być różna w zależności od daty powstania roszczenia i zmian przepisów.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu rozliczeń między wspólnotami mieszkaniowymi a zarządcami, co czyni ją interesującą dla właścicieli nieruchomości i zarządców. Pokazuje, jak sąd interpretuje zasady ustalania wynagrodzenia i odpowiedzialności za nienależne świadczenia.
“Wspólnota Mieszkaniowa wygrała z zarządcą o tysiące złotych. Kluczowe były uchwały i umowa.”
Dane finansowe
WPS: 536 369,6 PLN
zwrot nadpłaty wynagrodzenia: 346 048 PLN
zwrot nadpłaty wynagrodzenia: 8651,2 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.