I ACA 464/14
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowódka (...) Spółka z o.o. w P. domagała się od pozwanej (...) w O. kwoty 2.408.818 zł z odsetkami, tytułem zwrotu nakładów inwestycyjnych i kosztów dozorowania nieruchomości dzierżawionej od 1994 r. Powódka rozwiązała umowę dzierżawy w 2007 r. na podstawie art. 664 kc, powołując się na brak możliwości prowadzenia działalności z powodu ochrony ptaków. Pozwana rozwiązała umowę w 2012 r. z powodu zaległości czynszowych. Sąd Okręgowy w Olsztynie zasądził od pozwanej na rzecz powódki 1.107.770,39 zł tytułem zwrotu nakładów, oddalając powództwo w pozostałym zakresie. Sąd Okręgowy uznał, że wypowiedzenie umowy przez powódkę w 2007 r. było nieskuteczne, gdyż powódka miała świadomość ograniczeń związanych z ochroną przyrody już w momencie zawierania umowy. Umowa ustała dopiero w wyniku wypowiedzenia przez pozwaną w 2012 r. z powodu zaległości czynszowych. Sąd Okręgowy uznał również, że powódka nie wykazała podstaw do żądania zwrotu kosztów dozorowania nieruchomości, gdyż umowa dzierżawy nadal ją obowiązywała. W zakresie nakładów inwestycyjnych, Sąd Okręgowy oparł się na opinii biegłych, ustalając wartość nakładów na 41% wartości nieruchomości na dzień zwrotu, co dało kwotę 1.107.770,39 zł. Apelację od tego wyroku wniosła powódka, zarzucając naruszenie przepisów prawa materialnego i procesowego, w tym kwestionując skuteczność wypowiedzenia umowy przez pozwaną, sposób ustalenia wartości nakładów oraz niezależność biegłych. Sąd Apelacyjny oddalił apelację, podzielając ustalenia i wnioski Sądu Okręgowego. Sąd Apelacyjny uznał, że wypowiedzenie umowy przez powódkę było nieskuteczne z uwagi na świadomość wad nieruchomości w momencie jej objęcia, a umowa została skutecznie rozwiązana przez pozwaną z powodu zaległości czynszowych. Sąd Apelacyjny potwierdził również prawidłowość oceny dowodów i opinii biegłych przez Sąd Okręgowy, uznając zarzuty dotyczące naruszenia przepisów procesowych za nieuzasadnione. Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania odwoławczego nastąpiło zgodnie z zasadami odpowiedzialności za wynik procesu.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja przepisów dotyczących rozwiązania umowy dzierżawy z powodu wad nieruchomości, rozliczenia nakładów inwestycyjnych w specyficznych warunkach (ochrona przyrody), oraz oceny niezależności biegłych sądowych.
Specyfika stanu faktycznego dotyczącego ochrony ptaków i specyfiki nieruchomości stawowej.
Zagadnienia prawne (5)
Czy powódce przysługiwało prawo do rozwiązania umowy dzierżawy bez zachowania terminów wypowiedzenia na podstawie art. 664 kc, w sytuacji gdy miała świadomość wad nieruchomości (ograniczeń środowiskowych) już w momencie jej objęcia?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, powódce nie przysługiwało prawo do rozwiązania umowy bez wypowiedzenia, gdyż miała świadomość wad nieruchomości w momencie jej objęcia, co wyłączało zastosowanie art. 664 § 2 kc.
Uzasadnienie
Powódka miała wiedzę o ograniczeniach produkcyjnych nieruchomości wynikających z presji ptaków rybożernych już w 2003 r., co potwierdzają jej oświadczenia i zeznania. Zgodnie z art. 664 § 2 kc, uprawnienie do wypowiedzenia umowy z powodu wad nie przysługuje, gdy dzierżawca wiedział o wadach w chwili zawarcia umowy. W związku z tym, wypowiedzenie umowy przez powódkę w 2007 r. było nieskuteczne.
Czy umowa dzierżawy została skutecznie rozwiązana przez pozwaną z powodu zaległości czynszowych?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, umowa została skutecznie rozwiązana przez pozwaną.
Uzasadnienie
Powódka zalegała z płatnością czynszu za dwa pełne okresy płatności i nie uregulowała go w dodatkowym terminie wyznaczonym przez pozwaną. Zgodnie z § 18 ust. 1 umowy, zaległość taka upoważniała pozwaną do wcześniejszego wypowiedzenia umowy.
Czy powódce przysługuje zwrot kosztów dozorowania nieruchomości po ustaniu umowy dzierżawy?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, powódce nie przysługuje zwrot kosztów dozorowania.
Uzasadnienie
W okresie, za który powódka dochodziła zwrotu kosztów dozorowania (od 1 grudnia 2007 r. do 31 października 2011 r.), strony nadal wiązała umowa dzierżawy. Zgodnie z § 7 umowy, powódka była zobowiązana do utrzymywania przedmiotu dzierżawy na własny koszt. Ponadto, powódka nie wykazała istnienia porozumienia w przedmiocie odpłatnego dozorowania nieruchomości.
Jak należy rozliczyć nakłady inwestycyjne poczynione przez dzierżawcę na nieruchomości, zgodnie z umową i przepisami prawa?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nakłady należy rozliczyć według wartości rynkowej na dzień zwrotu nieruchomości, uwzględniając zmiany wartości nieruchomości spowodowane czynnikami zewnętrznymi.
Uzasadnienie
Umowa przewidywała rozliczenie nakładów na koniec okresu dzierżawy według cen rynkowych. Sąd Okręgowy, opierając się na opiniach biegłych, ustalił, że nakłady te podniosły wartość nieruchomości o 41% w momencie ich dokonania. Biorąc pod uwagę aktualną wartość nieruchomości (2.701.879 zł) i wpływ czynników zewnętrznych na jej wartość, Sąd Okręgowy zasądził 41% tej wartości (1.107.770,39 zł) jako zwrot nakładów. Sąd Apelacyjny uznał tę metodę za prawidłową.
Czy biegli sporządzający opinie w sprawie podlegali wyłączeniu z mocy art. 48 § 1 pkt 1 kpc?
Odpowiedź sądu
Nie, biegli nie podlegali wyłączeniu.
Uzasadnienie
Fakt, że biegli sporządzali opinie na zlecenie pozwanej w ramach konsorcjum lub wykonywali usługi na rzecz podmiotów współpracujących z pozwaną, nie stanowił podstawy do ich wyłączenia. Brak było bezpośredniego związku przyczynowego między wynikiem sprawy a prawami lub obowiązkami biegłych. Ponadto, powódka nie zgłosiła wniosku o wyłączenie biegłych wcześniej, mimo posiadania wiedzy o potencjalnych podstawach.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| (...) Spółki z o.o. | spółka | powódka |
| (...) w O. | inne | pozwana |
Przepisy (17)
Główne
k.c. art. 664 § § 1, 2, 3
Kodeks cywilny
Przepis regulujący uprawnienia dzierżawcy w przypadku wad rzeczy dzierżawionej. § 2 wyłącza uprawnienie, gdy dzierżawca wiedział o wadach w chwili zawarcia umowy. § 3 odnosi się do skutków wad dla prowadzenia działalności.
k.c. art. 353 § § 1
Kodeks cywilny
Zasada swobody umów, pozwalająca stronom na ustalenie odmiennych zasad rozliczeń niż przewidziane w przepisach.
k.c. art. 676
Kodeks cywilny
Przepis dotyczący rozliczenia nakładów poczynionych przez dzierżawcę. Sąd Apelacyjny podkreślił, że wartość ulepszeń określa wzrost wartości rzeczy, a nie sumę wydatków.
k.c. art. 481 § § 1 i 2
Kodeks cywilny
Przepisy dotyczące odsetek za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego.
k.p.c. art. 233 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Zasada swobodnej oceny dowodów przez sąd.
k.p.c. art. 385
Kodeks postępowania cywilnego
Oddalenie apelacji.
k.p.c. art. 386 § § 1 i § 4
Kodeks postępowania cywilnego
Zmiana lub uchylenie wyroku przez sąd drugiej instancji.
k.p.c. art. 100
Kodeks postępowania cywilnego
Zasada wzajemnego zniesienia lub zasądzenia kosztów postępowania.
k.p.c. art. 108 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Orzeczenie o kosztach w postępowaniu apelacyjnym.
k.p.c. art. 48 § § 1 ust. 1
Kodeks postępowania cywilnego
Przesłanki wyłączenia biegłego.
k.p.c. art. 281
Kodeks postępowania cywilnego
Wyłączenie biegłego.
k.p.c. art. 217 § § 1 i 2
Kodeks postępowania cywilnego
Postępowanie dowodowe.
k.p.c. art. 278
Kodeks postępowania cywilnego
Dowód z opinii biegłego.
k.p.c. art. 286
Kodeks postępowania cywilnego
Obowiązek sądu w zakresie dopuszczenia dowodu z opinii biegłych.
Dz. U. nr 207, poz. 2109 art. 35 § ust. 3
Rozporządzenie Rady Ministrów
Zasady wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w tym ustalanie wartości nakładów.
Pomocnicze
k.c. art. 694
Kodeks cywilny
Stosowanie przepisów o najmie do dzierżawy.
k.p.c. art. 162
Kodeks postępowania cywilnego
Zgłoszenie zastrzeżeń do protokołu.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Powódka miała świadomość wad nieruchomości (ograniczeń środowiskowych) w momencie objęcia umowy, co wyłączało jej prawo do wypowiedzenia na podstawie art. 664 kc. • Umowa dzierżawy została skutecznie rozwiązana przez pozwaną z powodu zaległości czynszowych. • Powódka nie wykazała podstaw do żądania zwrotu kosztów dozorowania nieruchomości, gdyż umowa nadal ją obowiązywała. • Nakłady inwestycyjne powinny być rozliczane według wartości rynkowej na dzień zwrotu nieruchomości, z uwzględnieniem wpływu czynników zewnętrznych. • Biegli nie podlegali wyłączeniu, a ich opinie były prawidłowe.
Odrzucone argumenty
Wypowiedzenie umowy dzierżawy przez powódkę w 2007 r. było skuteczne na podstawie art. 664 kc. • Powódce przysługuje zwrot kosztów dozorowania nieruchomości. • Nakłady inwestycyjne powinny być rozliczane według wartości odtworzeniowej. • Biegli sporządzający opinie podlegali wyłączeniu z mocy art. 48 § 1 pkt 1 kpc.
Godne uwagi sformułowania
powódka miała świadomość istniejących ograniczeń co do możliwości produkcyjnych nieruchomości trwających od co najmniej 3 lat • w dacie wstąpienia do umowy miała o niech wiedzę, zgodnie z art. 664 § 2 kc to uprawnienie jej nie przysługuje • umowa ta, zgodnie z § 18 ust. 1, ustała w następstwie wypowiedzenia przez pozwaną pismem z dnia 14 marca 2012 r. ze skutkiem na dzień 19 marca 2012 r. ponieważ powódka zalegała z płatnością czynszu • w okresie, za który powódka dochodziła zwrotu kosztów dozorowania (...) strony nadal wiązała umowa dzierżawy. Zgodnie z § 7 umowy, powódka była zobowiązana do utrzymywania przedmiotu dzierżawy na własny koszt • wartość ulepszeń nie można utożsamiać w prosty sposób z sumą wydatków przeznaczonych na ich dokonanie; określa ją bowiem wzrost wartości rzeczy, na którą zostały poczynione, oceniany z chwili zwrotu rzeczy
Skład orzekający
Bogusław Dobrowolski
przewodniczący-sprawozdawca
Krzysztof Chojnowski
sędzia
Elżbieta Bieńkowska
sędzia
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących rozwiązania umowy dzierżawy z powodu wad nieruchomości, rozliczenia nakładów inwestycyjnych w specyficznych warunkach (ochrona przyrody), oraz oceny niezależności biegłych sądowych."
Ograniczenia: Specyfika stanu faktycznego dotyczącego ochrony ptaków i specyfiki nieruchomości stawowej.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy nietypowych ograniczeń w prowadzeniu działalności gospodarczej (ochrona ptaków) i ich wpływu na umowę dzierżawy oraz rozliczenie nakładów. Pokazuje złożoność interpretacji przepisów w kontekście ochrony środowiska.
“Ochrona ptaków zrujnowała biznes? Jak sąd rozliczył dzierżawcę stawów.”
Dane finansowe
WPS: 2 408 818 PLN
zwrot nakładów inwestycyjnych: 1 107 770,39 PLN
zwrot kosztów zastępstwa procesowego: 5400 PLN
Sektor
rolnictwo
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.