XIV C 804/22
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowód J. M. wniósł o zasądzenie od pozwanej M. S. kwoty 221.450 zł tytułem zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, ewentualnie kwoty 111.225 zł jako zwrotu nienależnego świadczenia, w związku z niezawarciem umowy sprzedaży działki budowlanej. Strony zawarły umowę przedwstępną (nazwaną umową zadatku) w dniu 30 maja 2017 r., w której powód wpłacił zadatek w kwocie 20.800 zł, a następnie kolejne kwoty, które łącznie z zaliczką wyniosły 111.225 zł. Pozwana podniosła zarzut przedawnienia roszczeń z umowy przedwstępnej. Sąd, analizując stan faktyczny i dowody, uznał umowę przedwstępną za nieważną z kilku powodów: po pierwsze, nieruchomość objęta umową stanowiła wspólność majątkową małżeńską pozwanej i jej męża, a mąż nie potwierdził czynności; po drugie, nie było jasne, czy powód działał jako osoba fizyczna czy jako reprezentant firmy. W związku z nieważnością umowy przedwstępnej, żądanie zwrotu zadatku w podwójnej wysokości zostało oddalone. Sąd uznał jednak, że wpłacone przez powoda kwoty stanowią świadczenie nienależne (art. 410 § 2 k.c.), ponieważ zamierzony cel świadczenia (zawarcie umowy sprzedaży) nie został osiągnięty. W związku z tym, Sąd zasądził od pozwanej na rzecz powoda zwrot nienależnego świadczenia w kwocie 111.225 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 4 maja 2022 r. Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania nastąpiło na zasadzie stosunkowego rozdzielenia.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaNieważność umowy przedwstępnej z powodu braku legitymacji stron (wspólność majątkowa) oraz kwalifikacja wpłaconych kwot jako świadczenia nienależnego zamiast zadatku.
Sprawa dotyczy specyficznych okoliczności faktycznych związanych z brakiem jasności co do stron umowy i stanu prawnego nieruchomości.
Zagadnienia prawne (3)
Czy wpłacona kwota stanowi zadatek podlegający zwrotowi w podwójnej wysokości, czy też nienależne świadczenie podlegające zwrotowi w wysokości pierwotnej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Wpłacona kwota stanowi nienależne świadczenie podlegające zwrotowi w wysokości pierwotnej, a nie zadatek podlegający zwrotowi w podwójnej wysokości.
Uzasadnienie
Sąd uznał umowę przedwstępną za nieważną z uwagi na brak legitymacji stron (nieruchomość w zarządzie małżeńskim, niejasność co do reprezentacji powoda). W związku z tym, nie można było zastosować przepisów o zadatku. Wpisane kwoty uznano za świadczenie nienależne, ponieważ zamierzony cel umowy nie został osiągnięty.
Czy umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, której przedmiot stanowi wspólność majątkowa małżeńska, jest ważna, jeśli nie została zawarta przez oboje małżonków lub potwierdzona przez męża?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, taka umowa jest nieważna.
Uzasadnienie
Nieruchomość objęta umową stanowiła wspólność majątkową małżeńską pozwanej. Czynność zmierzająca do uszczuplenia majątku wspólnego wymagała zgody lub potwierdzenia drugiego małżonka, co nie miało miejsca. Powód był świadomy tej okoliczności.
Czy roszczenia z umowy przedwstępnej uległy przedawnieniu?
Odpowiedź sądu
Sąd nie rozstrzygnął kwestii przedawnienia, ponieważ uznał umowę za nieważną.
Uzasadnienie
Pozwana podniosła zarzut przedawnienia roszczeń z umowy przedwstępnej. Sąd jednak uznał umowę za nieważną, co wykluczyło zastosowanie przepisów o przedawnieniu roszczeń z umowy przedwstępnej.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| J. M. | osoba_fizyczna | powód |
| M. S. | osoba_fizyczna | pozwana |
Przepisy (6)
Główne
k.c. art. 389 § § 1
Kodeks cywilny
Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
k.c. art. 394 § § 1
Kodeks cywilny
Zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
k.c. art. 410 § § 2
Kodeks cywilny
Świadczenie jest nienależne, jeżeli czynność prawna będąca jego podstawą była nieważna i nie stała się ważna po jej spełnieniu.
Pomocnicze
k.c. art. 390 § § 2
Kodeks cywilny
Jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, forma umowy przedwstępnej powinna odpowiadać formie umowy przyrzeczonej.
k.c. art. 65
Kodeks cywilny
Oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają, z uwzględnieniem wszystkich okoliczności, w szczególności kontekstu pisma, zasad współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów, zasady wykładni oświadczeń woli.
k.p.c. art. 100
Kodeks postępowania cywilnego
W wypadkach, gdy strony poniosły koszty w stosunku do swego wzajemnego uszanowania, sąd może w całości lub w części obciążyć nimi przeciwnika.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Umowa przedwstępna jest nieważna z powodu braku legitymacji stron (nieruchomość w zarządzie małżeńskim, niejasność co do reprezentacji powoda). • Wpłacone kwoty stanowią świadczenie nienależne, ponieważ zamierzony cel umowy nie został osiągnięty.
Odrzucone argumenty
Żądanie zwrotu zadatku w podwójnej wysokości jest zasadne. • Roszczenia z umowy przedwstępnej uległy przedawnieniu.
Godne uwagi sformułowania
nie budzi wątpliwości, że ani powód, ani pozwana nie wyznaczyli opisywanego terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej • nie można uznać, aby zeznania te złożone zostały na użytek niniejszego postępowania • całe porozumienie zawarte pomiędzy stronami było nieważne • kwota zapłacona na poczet ceny powinna zostać zwrócona jako świadczenie nienależne
Skład orzekający
Przemysław Okowicki
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Nieważność umowy przedwstępnej z powodu braku legitymacji stron (wspólność majątkowa) oraz kwalifikacja wpłaconych kwot jako świadczenia nienależnego zamiast zadatku."
Ograniczenia: Sprawa dotyczy specyficznych okoliczności faktycznych związanych z brakiem jasności co do stron umowy i stanu prawnego nieruchomości.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje, jak ważne jest dokładne sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości i jasne określenie stron umowy, aby uniknąć problemów z nieważnością i zwrotem pieniędzy. Pokazuje też różnicę między zadatkiem a nienależnym świadczeniem.
“Nieważna umowa przedwstępna: czy odzyskasz pieniądze wpłacone jako zadatek?”
Dane finansowe
WPS: 221 450 PLN
zwrot_nienaleznego_swiadczenia: 111 225 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.