V CK 577/04
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła żądania powódki K. P. zwrotu podwójnego zadatku od przedwstępnej umowy sprzedaży własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, zawartej z pozwanym S. R. Powódka wpłaciła 90.000 zł zadatku, który miał stanowić część ceny. Umowa przyrzeczona miała zostać zawarta do 30 września 2001 r. W trakcie negocjacji zmieniono przedmiot umowy i cenę. Do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło w ustalonych terminach, a strony miały różne stanowiska co do przyczyn i dalszego obowiązywania umowy przedwstępnej. Sąd Okręgowy oddalił powództwo, uznając winę powódki. Sąd Apelacyjny podtrzymał to rozstrzygnięcie. Sąd Najwyższy, rozpoznając kasację powódki, uchylił zaskarżony wyrok. Wskazał, że Sąd Apelacyjny błędnie uznał, iż roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej nie wygasa z upływem terminu, ale jednocześnie pominął istotne okoliczności dotyczące stanowiska stron o rozwiązaniu umowy przedwstępnej. Sąd Najwyższy podkreślił, że zatrzymanie zadatku lub żądanie jego podwójnej wartości jest możliwe tylko w przypadku wyłącznej winy jednej ze stron. Ponadto, Sąd Najwyższy zwrócił uwagę na zagadnienie prawne dotyczące dopuszczalnej wysokości zadatku w stosunku do wartości świadczenia, wskazując, że zadatek w wysokości 90.000 zł (około 70% ceny) może być uznany za nieważny ze względu na sprzeczność z naturą zobowiązania. Sprawa została przekazana do ponownego rozpoznania.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja przepisów dotyczących zadatku w umowach przedwstępnych, zwłaszcza w kontekście jego wysokości i dopuszczalności w stosunku do ceny, a także kwestia wygaśnięcia zobowiązania z umowy przedwstępnej.
Orzeczenie dotyczy stanu prawnego sprzed nowelizacji Kodeksu cywilnego z 2003 r. w zakresie art. 389 i 390 k.c., choć Sąd Najwyższy analizuje również późniejsze brzmienie przepisów.
Zagadnienia prawne (4)
Czy roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej wygasa wraz z upływem terminu określonego w umowie przedwstępnej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej nie wygasa wraz z upływem terminu.
Uzasadnienie
Przepis art. 389 k.c. (w brzmieniu sprzed nowelizacji) mówiący o terminie „w ciągu którego” umowa definitywna ma być zawarta, odnosi się do terminu zawarcia umowy, a nie daty wygaśnięcia stosunku prawnego. Potwierdza to treść art. 390 § 3 k.c. przewidującego roczny termin przedawnienia roszczeń z umowy przedwstępnej, który rozpoczyna bieg od dnia, w którym umowa przedwstępna miała być zawarta.
Czy stanowisko stron o rozwiązaniu umowy przedwstępnej, odnotowane w protokole notarialnym, ma znaczenie dla oceny odpowiedzialności za niedojście do skutku umowy przyrzeczonej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, takie stanowisko może mieć istotne znaczenie dla sposobu rozstrzygnięcia.
Uzasadnienie
Obstawanie przez pozwanego przy poglądzie, że umowa przedwstępna uległa rozwiązaniu, mogłoby stanowić okoliczność wykluczającą przypisanie powódce wyłącznej odpowiedzialności za niedojście do skutku umowy przyrzeczonej, zwłaszcza jeśli nie doszło do skutecznego odstąpienia od umowy przez pozwanego.
Jaka jest dopuszczalna wysokość zadatku w stosunku do wartości całego świadczenia z umowy przedwstępnej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Należy rozważyć, czy skuteczne było zastrzeżenie zadatku o ustalonej wysokości w odniesieniu do wartości umówionego świadczenia, zwłaszcza gdy zadatek znacznie przewyższa połowę ceny.
Uzasadnienie
Wysokość zadatku nie podlega miarkowaniu, jednakże klauzula zastrzegająca zadatek w wysokości zbliżonej do ceny sprzedaży może być nieważna jako sprzeczna z naturą zobowiązania z umowy przedwstępnej (art. 58 § 1 k.c. w zw. z art. 3531 k.c.). W ustalonych okolicznościach sprawy, ze względu na stosunek wysokości zadatku do ceny, należy pominąć możliwość zachowania zadatku przez pozwanego.
Czy zatrzymanie zadatku lub żądanie jego podwójnej wartości jest możliwe, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które ponoszą odpowiedzialność obie strony lub żadna z nich?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, w takiej sytuacji zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada.
Uzasadnienie
Wynika to z art. 394 § 3 k.c.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| K. P. | osoba_fizyczna | powódka |
| S. R. | osoba_fizyczna | pozwany |
Przepisy (7)
Główne
k.c. art. 389
Kodeks cywilny
Termin w umowie przedwstępnej dotyczy terminu zawarcia umowy, a nie wygaśnięcia stosunku prawnego.
k.c. art. 390 § 3
Kodeks cywilny
Przewiduje roczny termin przedawnienia roszczeń z umowy przedwstępnej, rozpoczynający bieg od dnia, w którym umowa przedwstępna miała być zawarta.
k.c. art. 394 § 3
Kodeks cywilny
W przypadku niewykonania umowy z przyczyn, za które odpowiadają obie strony lub żadna z nich, zadatek podlega zwrotowi.
Pomocnicze
k.c. art. 353 § 1
Kodeks cywilny
Zasada swobody umów, która może być ograniczona w przypadku klauzul sprzecznych z naturą zobowiązania.
k.c. art. 58 § 1
Kodeks cywilny
Nieważność czynności prawnej sprzecznej z ustawą lub mającej na celu obejście ustawy.
k.p.c. art. 233
Kodeks postępowania cywilnego
Zarzut naruszenia zasad oceny dowodów.
k.p.c. art. 393 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Podstawy kasacji.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Kwestia dopuszczalności wysokości zadatku w stosunku do wartości świadczenia. • Znaczenie stanowiska stron o rozwiązaniu umowy przedwstępnej dla oceny winy.
Odrzucone argumenty
Argument o wygaśnięciu zobowiązania z umowy przedwstępnej z upływem terminu.
Godne uwagi sformułowania
nie ma bowiem wątpliwości, że w art. 389 k.c. ... chodziło o termin zawarcia umowy – spełnienia świadczenia z umowy przedwstępnej, a nie datę wygaśnięcia wynikającego z niej stosunku prawnego. • nie powinna budzić wątpliwości nieważność klauzuli zastrzegającej dla osoby mającej być sprzedawcą nieruchomości ... karę umowną w wysokości zbliżonej do ceny sprzedaży (art. 58 § 1 k.c.). Klauzula tej treści sprzeciwia się naturze zobowiązania z umowy przedwstępnej (art. 3531 k.c.).
Skład orzekający
Marian Kocon
przewodniczący-sprawozdawca
Zbigniew Kwaśniewski
członek
Kazimierz Zawada
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących zadatku w umowach przedwstępnych, zwłaszcza w kontekście jego wysokości i dopuszczalności w stosunku do ceny, a także kwestia wygaśnięcia zobowiązania z umowy przedwstępnej."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy stanu prawnego sprzed nowelizacji Kodeksu cywilnego z 2003 r. w zakresie art. 389 i 390 k.c., choć Sąd Najwyższy analizuje również późniejsze brzmienie przepisów.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa porusza istotne zagadnienia praktyczne związane z zadatkiem w umowach przedwstępnych, zwłaszcza gdy jego wysokość jest znacząca, co może być interesujące dla szerokiego grona prawników i osób zawierających takie umowy.
“Czy zadatek może być wyższy niż cena lokalu? Sąd Najwyższy analizuje granice swobody umów.”
Dane finansowe
WPS: 150 000 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.