V ACA 738/13
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, w ramach której powodowie wpłacili pozwanemu zadatek w kwocie 40.000 zł. Pozwany zobowiązał się sprzedać nieruchomość za cenę 185.850 zł do określonego terminu. Zapewniał powodów, że jest wyłącznym właścicielem i nieruchomość nie jest obciążona hipotekami. Po zawarciu umowy powodowie dowiedzieli się, że pozwany jest jedynie współwłaścicielem nieruchomości w 1/2 części, a nieruchomość jest obciążona hipoteką. Ponadto, nieruchomość znajdowała się w innej miejscowości niż wskazana w umowie. Z uwagi na niedotrzymanie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej i wprowadzenie w błąd, powodowie wezwali pozwanego do zapłaty podwójnego zadatku (80.000 zł). Sąd Okręgowy w B. zasądził od pozwanego na rzecz powodów kwotę 80.000 zł z odsetkami, uznając, że pozwany ponosi winę za niewykonanie umowy. Sąd Okręgowy ustalił, że pozwany nie poinformował powodów o współwłasności i obciążeniu nieruchomości, a także nie uzyskał niezbędnych dokumentów geodezyjnych. Sąd Apelacyjny w G. zmienił wyrok Sądu Okręgowego, oddalając powództwo, uznając, że powodowie znali stan prawny nieruchomości i nie mogli skutecznie odstąpić od umowy. Sąd Najwyższy uchylił wyrok Sądu Apelacyjnego, wskazując na naruszenia przepisów postępowania i prawa materialnego, w szczególności dotyczące oceny dowodów i skutków prawnych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną. Po ponownym rozpoznaniu sprawy, Sąd Apelacyjny w G. oddalił apelację pozwanego, podzielając ustalenia Sądu Okręgowego i uznając, że pozwany ponosi wyłączną winę za niewykonanie umowy przedwstępnej, co uzasadnia żądanie zapłaty podwójnego zadatku.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja przepisów dotyczących umowy przedwstępnej, zadatku, odpowiedzialności za niewykonanie umowy, skutków prawnych czynności przekraczających zarząd rzeczą wspólną, a także oceny dowodów i związania wykładnią Sądu Najwyższego.
Orzeczenie dotyczy specyficznego stanu faktycznego, ale zawiera ogólne zasady interpretacji przepisów prawa cywilnego.
Zagadnienia prawne (4)
Czy pozwany ponosi odpowiedzialność za niewykonanie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, uzasadniającą żądanie zapłaty podwójnego zadatku?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, pozwany ponosi wyłączną winę za niewykonanie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości.
Uzasadnienie
Pozwany wprowadził powodów w błąd co do stanu prawnego nieruchomości (współwłasność, obciążenie hipoteką) i jej położenia, nie dopełnił formalności niezbędnych do zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie, a jego działania związane ze wznowieniem granic były próbą stworzenia pozornej przeszkody do zawarcia umowy.
Jakie są skutki prawne zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości wspólnej bez zgody wszystkich współwłaścicieli?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości wspólnej, będąca czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, zawarta bez zgody wszystkich współwłaścicieli, jest skuteczna wobec współwłaściciela, który jej dokonał, ale pozostali współwłaściciele mogą sprzeciwić się wykonaniu zobowiązania.
Uzasadnienie
Sąd Najwyższy wskazał, że czynność prawna zobowiązująca może dotyczyć rzeczy cudzej i nie wpływa to na jej ważność. Umowa przedwstępna wiąże tylko tych współwłaścicieli, którzy jej dokonali. W przypadku niewykonania takiej umowy, współwłaściciel odpowiada za szkodę.
Czy oświadczenie powodów o żądaniu zapłaty podwójnego zadatku stanowi skuteczne odstąpienie od umowy przedwstępnej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, żądanie zapłaty podwójnego zadatku po upływie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, z uwagi na niewykonanie jej z winy pozwanego, stanowi oświadczenie o odstąpieniu od umowy.
Uzasadnienie
Powodowie, domagając się zapłaty podwójnego zadatku, jasno wyrazili wolę braku związania umową po upływie terminu, co jest równoznaczne z odstąpieniem od umowy.
Czy sąd drugiej instancji, rozpoznając sprawę po uchyleniu wyroku przez Sąd Najwyższy, jest związany wykładnią prawa dokonaną przez Sąd Najwyższy?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, sąd drugiej instancji jest związany wykładnią prawa dokonaną przez Sąd Najwyższy.
Uzasadnienie
Zgodnie z art. 398^20 k.p.c., sąd, któremu sprawa została przekazana po rozpoznaniu skargi kasacyjnej, jest związany wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Sąd Najwyższy.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| E. G. | osoba_fizyczna | powód |
| M. G. | osoba_fizyczna | powód |
| D. G. | osoba_fizyczna | pozwany |
Przepisy (11)
Główne
k.c. art. 394 § 1
Kodeks cywilny
Niewykonanie umowy przez jedną ze stron uprawnia drugą stronę do odstąpienia od umowy i żądania podwójnego zadatku.
k.c. art. 394 § 2
Kodeks cywilny
Żądanie zapłaty podwójnego zadatku stanowi oświadczenie o odstąpieniu od umowy.
Pomocnicze
k.c. art. 199
Kodeks cywilny
Do rozporządzenia rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną, wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.
k.p.c. art. 233 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału.
k.p.c. art. 382
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd drugiej instancji ma obowiązek wykorzystania materiału zebranego w postępowaniu pierwszej instancji i w postępowaniu apelacyjnym.
k.p.c. art. 385
Kodeks postępowania cywilnego
Oddalenie apelacji.
k.p.c. art. 98
Kodeks postępowania cywilnego
Zasądzenie kosztów postępowania.
k.p.c. art. 328 § 2
Kodeks postępowania cywilnego
Zakres stosowania przepisu o uzasadnieniu wyroku w postępowaniu apelacyjnym.
k.c. art. 65 § 1
Kodeks cywilny
Wykładnia umowy.
k.c. art. 389
Kodeks cywilny
Zadatek.
k.c. art. 390
Kodeks cywilny
Umowa przedwstępna.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Pozwany wprowadził powodów w błąd co do stanu prawnego nieruchomości (współwłasność, obciążenie hipoteką). • Pozwany nie dopełnił formalności niezbędnych do zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie. • Żądanie zapłaty podwójnego zadatku przez powodów stanowi skuteczne odstąpienie od umowy. • Niewykonanie umowy nastąpiło z wyłącznej winy pozwanego.
Odrzucone argumenty
Powodowie znali stan prawny nieruchomości przed zawarciem umowy przedwstępnej. • Niewykonanie umowy nastąpiło z przyczyn leżących po stronie powodów. • Pozwany skutecznie odstąpił od umowy przedwstępnej. • Sąd Okręgowy naruszył art. 233 § 1 k.p.c. poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów. • Sąd Okręgowy naruszył art. 6 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie lub niezastosowanie. • Sąd Okręgowy naruszył art. 316 § 1 k.c. poprzez błędne ustalenie skuteczności odstąpienia od umowy. • Sąd Apelacyjny naruszył art. 233 § 1 k.p.c. poprzez błędną ocenę dowodów. • Sąd Apelacyjny naruszył art. 382 k.p.c. poprzez pominięcie dokumentu w postaci odpisu z księgi wieczystej. • Sąd Apelacyjny naruszył art. 244 k.p.c. poprzez niezastosowanie domniemania prawdziwości dokumentu urzędowego. • Sąd Apelacyjny naruszył art. 328 § 2 k.p.c. poprzez wadliwe uzasadnienie wyroku reformatoryjnego.
Godne uwagi sformułowania
Pozwany nie poinformował powodów, że jest jedynie współwłaścicielem nieruchomości, wprowadził ich w błąd co do braku obciążenia nieruchomości, nie uzyskał też wszystkich dokumentów geodezyjnych niezbędnych do zawarcia, w uzgodnionym terminie, umowy. • Dla rozstrzygnięcia sprawy nie miało znaczenia, że nieruchomość jest położona w innej, niż wskazana w umowie, miejscowości, albowiem strony dokonały jej oględzin i powodom znane było miejsce jej rzeczywistego położenia. • Zważywszy przeto, że umowa definitywna nie doszła do skutku z przyczyn leżących po stronie pozwanego, był on zobowiązany do zapłaty podwójnego zadatku. • Pozew stanowił oświadczenie o odstąpieniu od umowy. • W ocenie Sądu odwoławczego, Sąd pierwszej instancji dokonał oceny dowodów z naruszeniem art. 233 § 1 k.p.c. • Wpis ostrzeżenia uchyla rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, co dla rozstrzygnięcia sprawy niniejszej nie ma istotnego znaczenia, natomiast, jak trafnie podnoszą skarżący, istotna dla tego rozstrzygnięcia pozostaje okoliczność, że drugim współwłaścicielem nieruchomości nie jest K. P. • Trafny jest też zarzut naruszenia art. 244 k.p.c. (w związku z art. 382 k.p.c.). Powołany przepis stanowi, że dokumenty urzędowe korzystają z domniemania zgodności z prawdą co do tego co zostało w nich urzędowo zaświadczone. […]
Skład orzekający
Artur Lesiak
przewodniczący-sprawozdawca
Teresa Sobolewska
sędzia
Zbigniew Koźma
sędzia
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących umowy przedwstępnej, zadatku, odpowiedzialności za niewykonanie umowy, skutków prawnych czynności przekraczających zarząd rzeczą wspólną, a także oceny dowodów i związania wykładnią Sądu Najwyższego."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznego stanu faktycznego, ale zawiera ogólne zasady interpretacji przepisów prawa cywilnego.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa pokazuje, jak ważne jest dokładne sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości przed zawarciem umowy i jakie mogą być konsekwencje wprowadzania w błąd. Wątek z interwencją Sądu Najwyższego dodaje jej wagi.
“Sprzedał obietnicę, nie nieruchomość. Jak podwójny zadatek uratował kupujących przed nieuczciwym sprzedawcą?”
Dane finansowe
WPS: 80 000 PLN
podwójny zadatek: 80 000 PLN
zwrot kosztów postępowania apelacyjnego i kasacyjnego: 11 217 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.