II SA/Bk 682/18Uchylenie odszkodowania nieruchomość droga wycena operat
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuWojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku rozpoznał skargę Gminy J.K. na decyzję Wojewody P. dotyczącą ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną. Sprawa wywodziła się z decyzji Starosty Powiatu B., który ustalił odszkodowanie na kwotę 147 688,80 zł za działki o łącznej powierzchni 0,1306 ha, przejęte z mocy prawa na rzecz Gminy B. na podstawie specustawy drogowej. Wyceny dokonano na podstawie operatu szacunkowego, który wykorzystał ceny transakcyjne nieruchomości o przeznaczeniu usługowym, z uwagi na brak wystarczającej liczby transakcji nieruchomościami drogowymi. Gmina B. zarzuciła wadliwość operatu, wskazując na niezgodność z przepisami prawa, nieuwzględnienie rozwiniętego rynku nieruchomości drogowych oraz błędne ustalenie "stanu nieruchomości" jako stanu sprzed podziału. Wojewoda P. utrzymał decyzję Starosty w mocy, akceptując wycenę biegłego. Sąd administracyjny uznał skargę Gminy za zasadną. Kluczowym problemem była ocena operatu szacunkowego. Sąd podkreślił, że organ administracji ma obowiązek nie tylko formalnej, ale i materialnej kontroli operatu, a nie może zastąpić rzeczoznawcy, ale ma prawo domagać się wyjaśnień w przypadku wątpliwości. Sąd wskazał na naruszenie art. 18 ust. 1 specustawy drogowej poprzez błędne rozumienie "stanu nieruchomości" jako stanu sprzed podziału, a nie stanu powstałego w wyniku decyzji zrid. Ponadto, sąd zakwestionował wycenę opartą na nieruchomościach usługowych, argumentując, że teren przeznaczony pod obsługę komunikacyjną (KP) jest bliższy przeznaczeniu drogowemu niż usługowemu, co powinno skutkować zastosowaniem § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny, a nie § 36 ust. 1. Sąd uznał, że organy nie dokonały należytej weryfikacji operatu, co skutkowało uchyleniem zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty. Sprawa została przekazana do ponownego rozpoznania z uwzględnieniem wskazań sądu.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaWycena nieruchomości przejmowanych pod drogi publiczne na podstawie specustawy drogowej, kontrola operatu szacunkowego przez organy administracji, interpretacja "stanu nieruchomości" oraz przeznaczenia terenów w planach miejscowych.
Dotyczy specyficznej sytuacji przejmowania nieruchomości pod drogi publiczne na podstawie specustawy drogowej i wyceny operatem szacunkowym.
Zagadnienia prawne (4)
Czy organ administracji publicznej ma obowiązek przeprowadzenia materialnej kontroli operatu szacunkowego, a nie tylko formalnej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, organ administracji publicznej ma obowiązek nie tylko formalnej, ale i materialnej kontroli operatu szacunkowego, w tym oceny jego zgodności z przepisami prawa i zasadami sporządzania takich dokumentów.
Uzasadnienie
Sąd wskazał, że organ nie może zastąpić rzeczoznawcy, ale ma obowiązek sprawdzić operat pod względem merytorycznym, domagać się wyjaśnień w razie niejasności lub błędów, a także ocenić podobieństwo nieruchomości przyjętych do porównania.
Jak należy rozumieć "stan nieruchomości" w kontekście ustalania odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną na podstawie specustawy drogowej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
"Stan nieruchomości" należy rozumieć jako stan powstały w wyniku podziału nieruchomości zatwierdzonego decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (zrid), a nie stan sprzed podziału.
Uzasadnienie
Sąd podkreślił, że odszkodowanie dotyczy nieruchomości wydzielonych decyzją zrid, które zmieniają właściciela, a zatem "stan nieruchomości" odnosi się do części nieruchomości powstałej w wyniku podziału.
Jakie przepisy należy stosować do wyceny nieruchomości przejętych pod drogi publiczne na podstawie specustawy drogowej, w szczególności w kontekście przeznaczenia terenu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
W przypadku nieruchomości przejmowanych pod drogi publiczne, należy stosować § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, który przewiduje wycenę według przeznaczenia nieruchomości przeważającego wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Zastosowanie § 36 ust. 1 (wycena według zasady korzyści) jest przedwczesne, jeśli teren był przeznaczony pod inwestycję drogową.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że teren oznaczony w planie miejscowym jako teren obsługi komunikacji (KP) jest bliższy przeznaczeniu drogowemu niż usługowemu, co uzasadnia zastosowanie § 36 ust. 4 rozporządzenia. Wycena według § 36 ust. 1 i art. 134 u.g.n. (zasada korzyści) była w tym przypadku wadliwa.
Czy organ administracji może zaakceptować operat szacunkowy, który opiera się na nieruchomościach porównawczych niespełniających kryterium podobieństwa?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, organ administracji nie może zaakceptować operatu szacunkowego, który opiera się na nieruchomościach porównawczych niespełniających kryterium podobieństwa, określonego w art. 4 pkt 16 u.g.n.
Uzasadnienie
Sąd stwierdził, że organ powinien dokonać oceny podobieństwa nieruchomości, co nie narusza wiedzy specjalistycznej biegłego, a jedynie weryfikację cech nieruchomości.
Rozstrzygnięcie
Przepisy (21)
Główne
specustawa drogowa art. 18 § ust. 1
Ustawa o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych
Ustalenie odszkodowania dotyczy nieruchomości wydzielonych decyzją zrid, a "stan nieruchomości" to stan powstały w wyniku podziału.
u.g.n. art. 134 § ust. 1 i 2
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Zasada korzyści – ustalenie wartości nieruchomości według ceny wyższej wynikającej z przeznaczenia lub aktualnego sposobu użytkowania.
u.g.n. art. 154 § ust. 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Wycena nieruchomości uwzględnia przeznaczenie w planie miejscowym.
u.g.n. art. 4 § pkt 16
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Definicja nieruchomości podobnej.
rozporządzenie art. 36 § ust. 1
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
Wartość rynkowa nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania według stanu z dnia wydania decyzji, cen z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji.
rozporządzenie art. 36 § ust. 4
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
W przypadku nieruchomości przeznaczonych pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.
P.p.s.a. art. 145 § § 1 pkt 1 lit. "a" i "c"
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawa do uchylenia decyzji administracyjnej.
P.p.s.a. art. 135
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Sąd rozstrzyga sprawę co do istoty.
Pomocnicze
specustawa drogowa art. 12 § ust. 4a
Ustawa o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych
u.g.n. art. 135
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 130 § ust. 2
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 156
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
rozporządzenie art. 3 § ust. 2
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
Analiza rynku nieruchomości.
rozporządzenie art. 4 § ust. 1
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
Stosowanie podejścia porównawczego.
K.p.a. art. 7
Kodeks postępowania administracyjnego
Obowiązek podejmowania wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego ustalenia stanu faktycznego i załatwienia sprawy.
K.p.a. art. 77 § § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
Obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego.
K.p.a. art. 80
Kodeks postępowania administracyjnego
Zasada swobodnej oceny dowodów.
K.p.a. art. 136 § § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
Możliwość przeprowadzenia dodatkowego postępowania dowodowego.
K.p.a. art. 138 § § 1 pkt 1
Kodeks postępowania administracyjnego
Utrzymanie w mocy decyzji organu pierwszej instancji.
P.p.s.a. art. 200
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Orzekanie o kosztach postępowania.
rozporządzenie
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych
Argumenty
Skuteczne argumenty
Operat szacunkowy został sporządzony niezgodnie z przepisami prawa, w tym przyjął do porównania nieruchomości niespełniające wymagań. • Wycena nie uwzględniała rozwiniętego rynku nieruchomości drogowych na terenie powiatu B. • Błędnie ustalono "stan nieruchomości" jako stan sprzed podziału, a nie stan działek wydzielonych decyzją zrid. • Nieruchomości przyjęte do porównania nie spełniają kryterium podobieństwa pod względem przeznaczenia, cech fizycznych i potencjału inwestycyjnego. • Przeznaczenie terenu obsługi komunikacji (KP) jest bliższe przeznaczeniu drogowemu niż usługowemu, co powinno skutkować zastosowaniem § 36 ust. 4 rozporządzenia. • Organy nie dokonały należytej kontroli operatu szacunkowego.
Godne uwagi sformułowania
organ nie może zastąpić rzeczoznawcy majątkowego i zaproponować swojej wyceny nieruchomości, to jednak ma obowiązek sprawdzić operat pod względem nie tylko formalnym ale i materialnym • "stan nieruchomości" to stan powstały w wyniku podziału • przeznaczenie terenu oznaczonego symbolem KP bliższe jest przeznaczeniu drogowemu niż usługowemu • organy uwzględnią ocenę prawną sformułowaną w niniejszym uzasadnieniu i zastosują się do niej
Skład orzekający
Małgorzata Roleder
przewodniczący
Elżbieta Lemańska
sprawozdawca
Marek Leszczyński
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Wycena nieruchomości przejmowanych pod drogi publiczne na podstawie specustawy drogowej, kontrola operatu szacunkowego przez organy administracji, interpretacja \"stanu nieruchomości\" oraz przeznaczenia terenów w planach miejscowych."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji przejmowania nieruchomości pod drogi publiczne na podstawie specustawy drogowej i wyceny operatem szacunkowym.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy kluczowego aspektu wyceny nieruchomości przy przejmowaniu ich pod drogi publiczne, co jest częstym problemem. Pokazuje, jak ważne jest prawidłowe sporządzenie operatu szacunkowego i kontrola jego jakości przez organy.
“Jak prawidłowo wycenić nieruchomość przejętą pod drogę? Sąd wskazuje na błędy organów i biegłych.”
Dane finansowe
WPS: 147 688,8 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka polskie orzecznictwo i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Powiązane przepisy
Powiązane tematy
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.