I C 3528/21
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowód S. M. wniósł o zasądzenie od pozwanego J. R. kwoty 12.400 zł tytułem zaległego czynszu najmu za wrzesień, październik i listopad 2020 r. Pozwany zawarł z powodem umowę najmu lokalu mieszkalnego na czas określony do 31 stycznia 2023 r., z miesięcznym czynszem w wysokości 4.350 zł. Pozwany w sprzeciwie od nakazu zapłaty wniósł o oddalenie powództwa, twierdząc, że skutecznie wypowiedział umowę na podstawie § 8 ust. 7 umowy, która przewidywała możliwość wypowiedzenia z miesięcznym okresem wypowiedzenia. Pozwany opuścił lokal pod koniec lipca 2020 r. Powód zakwestionował skuteczność wypowiedzenia, wskazując na brak wymaganej formy i nieważność klauzuli wypowiedzenia. Sąd, analizując stan faktyczny, ustalił, że umowa najmu została zawarta na czas określony od 1 lutego 2020 r. do 31 stycznia 2023 r. Klauzula § 8 ust. 7 umowy, pozwalająca najemcy na wypowiedzenie umowy z miesięcznym okresem wypowiedzenia bez podania przyczyny, została uznana przez sąd za sprzeczną z art. 673 § 3 k.c. i tym samym za nieważną. Sąd stwierdził, że taka klauzula, pozostawiająca decyzję o wypowiedzeniu swobodnemu uznaniu stron, jest sprzeczna z naturą umowy najmu na czas określony i przepisem ustawy. Zgodnie z art. 58 § 3 k.c., sąd badał, czy bez tej nieważnej części czynność prawna zostałaby dokonana. Analiza okoliczności, w tym długi okres najmu (nieomal trzy lata) oraz fakt, że umowa została sporządzona według wzorca zaproponowanego przez pozwanego, doprowadziła sąd do wniosku, że strony nie zawarłyby umowy, gdyby miały świadomość braku możliwości jej wypowiedzenia przez najemcę. Sąd uznał umowę za nieważną od początku. W związku z tym, że pozwany zajmował lokal bez ważnej umowy i nie korzystał z niego w okresie, za który powód dochodził zapłaty, powództwo zostało oddalone. Sąd, stosując art. 102 k.p.c., nie obciążył strony powodowej kosztami procesu, uznając, że komplikacje wynikały z niejasności i błędów w umowie, sporządzonej według wzorca pozwanego, co stanowiło szczególnie uzasadniony przypadek.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja art. 673 § 3 k.c. w kontekście umów najmu na czas określony oraz stosowanie art. 58 § 3 k.c. do oceny ważności całej umowy w przypadku nieważności jej części.
Dotyczy umów najmu lokali mieszkalnych zawartych na czas określony, w których znajduje się klauzula pozwalająca na wypowiedzenie bez podania przyczyny. Ocena nieważności całej umowy zależy od indywidualnych okoliczności sprawy.
Zagadnienia prawne (2)
Czy klauzula w umowie najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas oznaczony, pozwalająca najemcy na wypowiedzenie umowy z miesięcznym okresem wypowiedzenia bez podania przyczyny, jest ważna?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, taka klauzula jest nieważna jako sprzeczna z art. 673 § 3 k.c.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że umowa najmu na czas określony może być wypowiedziana tylko w wypadkach określonych w umowie, które muszą zawierać co najmniej ogólne określenie przyczyn. Klauzula pozwalająca na swobodne wypowiedzenie jest sprzeczna z naturą umowy na czas określony i przepisem ustawy.
Jakie są konsekwencje prawne nieważności klauzuli wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Jeżeli z okoliczności wynika, że bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana, cała umowa jest nieważna.
Uzasadnienie
Sąd, stosując art. 58 § 3 k.c., uznał, że strony nie zawarłyby umowy najmu na tak długi okres (nieomal trzy lata) bez możliwości jej wypowiedzenia przez najemcę, zwłaszcza biorąc pod uwagę potencjalne zmiany życiowe i niedogodności lokalu. W związku z tym cała umowa została uznana za nieważną od początku.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| S. M. | osoba_fizyczna | powód |
| J. R. | osoba_fizyczna | pozwany |
Przepisy (6)
Główne
k.c. art. 673 § § 3
Kodeks cywilny
Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Klauzula umożliwiająca rozwiązanie umowy przed czasem musi zawierać co najmniej ogólne określenie, w jakim wypadku może ono nastąpić.
Pomocnicze
k.c. art. 58 § § 3
Kodeks cywilny
Jeżeli nieważnością jest dotknięta tylko część czynności prawnej, czynność pozostaje w mocy co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana.
k.p.c. art. 98
Kodeks postępowania cywilnego
Strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony.
k.p.c. art. 102
Kodeks postępowania cywilnego
W przypadku szczególnie uzasadnionym Sąd może zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów albo nie obciążać jej w ogóle kosztami.
k.p.c. art. 229
Kodeks postępowania cywilnego
Fakty znane powszechnie lub przyznane przez stronę przeciwwną uważa się za udowodnione.
k.p.c. art. 230
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd może uznać za ustalone fakty, o których strona nie wypowiedziała się, jeśli fakty te mogą być uznane za przyznane.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Nieważność klauzuli wypowiedzenia umowy najmu na czas określony z powodu braku wskazania przyczyn. • Nieważność całej umowy najmu na podstawie art. 58 § 3 k.c. z uwagi na okoliczności zawarcia umowy.
Odrzucone argumenty
Skuteczne wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę na podstawie klauzuli zawartej w umowie. • Ważność umowy najmu pomimo istnienia klauzuli wypowiedzenia.
Godne uwagi sformułowania
w umowie najmu na czas określony nie można skutecznie zamieścić klauzuli umożliwiającą wypowiedzenie jej bez doprecyzowania, choćby ogólnego, z jakich powodów umowa taka może zostać wypowiedziana • klauzula dotycząca możliwości wypowiedzenia umowy najmu jest sprzeczna z ustawą • bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana • mało realne jest, aby najemca zgodził się zawrzeć tak asymetryczną i niekorzystną dla siebie umowę • w przypadku szczególnie uzasadnionym Sąd może zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów albo nie obciążać jej w ogóle kosztami
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja art. 673 § 3 k.c. w kontekście umów najmu na czas określony oraz stosowanie art. 58 § 3 k.c. do oceny ważności całej umowy w przypadku nieważności jej części."
Ograniczenia: Dotyczy umów najmu lokali mieszkalnych zawartych na czas określony, w których znajduje się klauzula pozwalająca na wypowiedzenie bez podania przyczyny. Ocena nieważności całej umowy zależy od indywidualnych okoliczności sprawy.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa pokazuje, jak pozorna elastyczność w umowie najmu (klauzula wypowiedzenia) może prowadzić do jej całkowitej nieważności, co jest istotne dla rynku nieruchomości i ochrony konsumentów.
“Nieważna umowa najmu: Sąd obnaża pułapkę w klauzuli wypowiedzenia!”
Dane finansowe
WPS: 12 400 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.