I ACA 270/19
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła powództwa K. O. (1) o ustalenie nieważności umowy sprzedaży udziałów w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości, zawartej z pozwanymi B. i R. P. (1). Powódka podnosiła, że działała w stanie wyłączającym świadome i swobodne podjęcie decyzji (art. 82 k.c.), pod wpływem błędu (art. 84 k.c.) oraz że umowa była sprzeczna z zasadami współżycia społecznego (art. 58 § 2 k.c.) z uwagi na rażąco zaniżoną cenę sprzedaży, która stanowiła jedynie ok. 13% wartości rynkowej. Sąd Okręgowy uwzględnił powództwo, uznając umowę za nieważną na podstawie art. 58 § 2 k.c., stwierdzając, że pozwani wykorzystali niedołęstwo i nieporadność powódki, która była osobą schorowaną i o ograniczonej sprawności intelektualnej, do uzyskania świadczenia rażąco przewyższającego wartość ich świadczenia. Pozwani wnieśli apelację, zarzucając naruszenie przepisów postępowania i prawa materialnego. Sąd Apelacyjny oddalił apelację, podzielając ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego i uznając, że umowa była sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Sąd podkreślił, że pozwani mieli pełną świadomość rażącego zaniżenia ceny, a powódka, działając w zaufaniu, wyzbyła się jedynego istotnego składnika majątku bez uzyskania adekwatnego ekwiwalentu. Sąd Apelacyjny rozważył również kwestię legitymacji procesowej powodów (następców prawnych zmarłej K. O. (1)) oraz możliwość obalenia domniemania z księgi wieczystej, uznając wyrok stwierdzający nieważność umowy za wystarczającą podstawę do usunięcia niezgodności w księdze wieczystej.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaNieważność umów ze względu na sprzeczność z zasadami współżycia społecznego, ochrona słabszej strony umowy, wyzysk, zasady obrotu nieruchomościami, możliwość obalenia domniemania z księgi wieczystej.
Każda sprawa musi być oceniana indywidualnie pod kątem specyficznych okoliczności faktycznych i stanu zdrowia stron.
Zagadnienia prawne (3)
Czy umowa sprzedaży udziałów w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości, zawarta za cenę rażąco zaniżoną w stosunku do wartości rynkowej, przez osobę nieporadną życiowo i schorowaną, jest nieważna jako sprzeczna z zasadami współżycia społecznego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, umowa jest nieważna na podstawie art. 58 § 2 k.c., ponieważ zachowanie pozwanych rażąco naruszało zasady wzajemnego zaufania, uczciwego obrotu i nie wykorzystywania niedołęstwa kontrahenta, prowadząc do niepowetowanej szkody majątkowej powódki.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że pozwani mieli pełną świadomość rażącego zaniżenia ceny, a powódka, działając w zaufaniu i nie rozumiejąc w pełni konsekwencji, wyzbyła się kluczowego składnika majątku bez uzyskania adekwatnego ekwiwalentu. Ich zachowanie było sprzeczne z ogólnie przyjętymi normami moralnymi i społecznymi.
Czy wyrok stwierdzający nieważność umowy sprzedaży udziałów w nieruchomości może stanowić podstawę do usunięcia niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, wyrok stwierdzający nieważność umowy, która stanowiła podstawę wpisu do księgi wieczystej, jest orzeczeniem wykazującym niezgodność i może stanowić podstawę do wpisu potrzebnego do usunięcia tej niezgodności w trybie art. 31 ust. 2 u.k.w.h., bez konieczności wytaczania powództwa z art. 10 u.k.w.h.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny powołując się na orzecznictwo Sądu Najwyższego wyjaśnił, że wyrok stwierdzający nieważność umowy jest wystarczający do usunięcia niezgodności księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, jeśli wpisy w księdze nie wykazują dalszych przejść prawa własności i stan prawny jest zgodny ze stanem sprzed zawarcia nieważnej umowy.
Czy powódka miała legitymację procesową czynną do wytoczenia powództwa o ustalenie nieważności umowy sprzedaży udziałów w nieruchomości, mimo istnienia księgi wieczystej z wpisanymi pozwanymi?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, powódka miała interes prawny w wytoczeniu powództwa o ustalenie nieważności umowy na podstawie art. 189 k.p.c., a wyrok stwierdzający nieważność umowy jest wystarczający do usunięcia niezgodności w księdze wieczystej.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny ocenił z urzędu legitymację procesową czynną powodów, uznając ją za przesłankę materialnoprawną. Powołując się na uchwałę SN III CZP 123/10 i późniejsze orzecznictwo, stwierdził, że wyrok stwierdzający nieważność umowy jest wystarczający do usunięcia niezgodności w księdze wieczystej.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| U. W. (1) | osoba_fizyczna | powód (następca prawny) |
| M. O. (1) | osoba_fizyczna | powód (następca prawny) |
| K. O. (1) | osoba_fizyczna | powódka (zmarła) |
| B. P. | osoba_fizyczna | pozwana |
| R. P. (1) | osoba_fizyczna | pozwany |
Przepisy (13)
Główne
k.c. art. 58 § § 2
Kodeks cywilny
Umowa jest nieważna jako sprzeczna z zasadami współżycia społecznego, gdy zachowanie stron rażąco narusza zasady wzajemnego zaufania, uczciwego obrotu i nie wykorzystuje niedołęstwa kontrahenta.
Pomocnicze
k.c. art. 82
Kodeks cywilny
Przesłanka braku świadomości i swobody przy składaniu oświadczenia woli, która nie została uznana za spełnioną.
k.c. art. 84
Kodeks cywilny
Przesłanka błędu, która nie została uznana za spełnioną.
k.c. art. 388
Kodeks cywilny
Przepis dotyczący wyzysku, który nie został zastosowany jako podstawa unieważnienia umowy, gdyż nie zgłoszono odpowiednich żądań.
k.p.c. art. 98 § § 1 i 3
Kodeks postępowania cywilnego
Podstawa zasądzenia kosztów postępowania.
k.p.c. art. 108 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Podstawa zasądzenia kosztów postępowania apelacyjnego.
k.p.c. art. 233 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Zarzut naruszenia zasad oceny dowodów przez Sąd Okręgowy, oddalony przez Sąd Apelacyjny.
k.p.c. art. 244 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Zarzut naruszenia mocy dowodowej protokołu z postępowania karnego, oddalony przez Sąd Apelacyjny.
k.p.c. art. 189
Kodeks postępowania cywilnego
Podstawa prawna powództwa o ustalenie, zastosowana w kontekście legitymacji procesowej.
u.k.w.h. art. 3
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece
Domniemanie zaufania do treści księgi wieczystej, które może być obalone.
u.k.w.h. art. 10
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece
Powództwo o usunięcie niezgodności z księgą wieczystą, które nie było konieczne w tej sprawie.
u.k.w.h. art. 31 § ust. 2
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece
Możliwość wpisu w celu usunięcia niezgodności na podstawie orzeczenia sądu.
u.k.s.c. art. 113 § ust. 1
Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
Podstawa nakazania pobrania od pozwanych kosztów sądowych tymczasowo wyłożonych przez Skarb Państwa.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Umowa sprzedaży udziałów w nieruchomości była sprzeczna z zasadami współżycia społecznego (art. 58 § 2 k.c.) z uwagi na rażąco zaniżoną cenę i wykorzystanie przez pozwanych niedołęstwa powódki. • Wyrok stwierdzający nieważność umowy jest wystarczającą podstawą do usunięcia niezgodności w księdze wieczystej.
Odrzucone argumenty
Zarzuty pozwanych dotyczące naruszenia zasad postępowania przez Sąd Okręgowy (błędne ustalenia faktyczne, pominięcie dowodów). • Zarzuty pozwanych dotyczące naruszenia prawa materialnego przez niewłaściwe zastosowanie art. 58 § 2 k.c.
Godne uwagi sformułowania
pozwanym wykorzystali w pełni świadomie niedołęstwo i niedoświadczenie powódki dla uzyskania świadczenia rażąco przewyższającego wartość ich świadczenia • zachowanie pozwanych rażąco naruszało zasadę wzajemnego zaufania, rozumianego jako uzasadnione oczekiwanie uczciwych zamiarów partnera umowy, zasadę niewykorzystywania niedołęstwa lub nieporadności innych osób • powódka wyzbywając się na rzecz pozwanych całości posiadanego majątku, który służył jej do zaspokajania podstawowej potrzeby życiowej, a mianowicie spokojnego zamieszkiwania w godnych warunkach, uzyskała ekwiwalent majątkowy o wartości jedynie ok. 13% zbytego majątku • pozwanym mieli pełną świadomość drastycznego zaniżenia ceny zbycia w stosunku do rzeczywistej wartości udziałów, w czym upatrywał okazje do zawarcia korzystnego dla niego kontraktu
Skład orzekający
Bogdan Radomski
przewodniczący
Jerzy Nawrocki
sprawozdawca
Ewa Bazelan
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Nieważność umów ze względu na sprzeczność z zasadami współżycia społecznego, ochrona słabszej strony umowy, wyzysk, zasady obrotu nieruchomościami, możliwość obalenia domniemania z księgi wieczystej."
Ograniczenia: Każda sprawa musi być oceniana indywidualnie pod kątem specyficznych okoliczności faktycznych i stanu zdrowia stron.
Wartość merytoryczna
Ocena: 8/10
Sprawa pokazuje, jak zasady współżycia społecznego mogą chronić osoby nieporadne życiowo przed rażąco niekorzystnymi umowami, nawet jeśli formalnie spełnione są przesłanki prawne. Jest to przykład walki o sprawiedliwość w obliczu wykorzystania słabości.
“Czy można unieważnić umowę, bo była "nieuczciwa"? Sąd Apelacyjny odpowiada: TAK!”
Dane finansowe
WPS: 153 182 PLN
koszty postępowania apelacyjnego: 4050 PLN
koszty procesu (Sąd Okręgowy): 1908,5 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.