I ACA 240/14
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowódka (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w M. domagała się nakazania pozwanym A. Z. i T. Z. (1) złożenia oświadczenia woli o zawarciu umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego nr (...) o powierzchni około 44,50 m², położonego w M. przy ul. (...), na warunkach przedwstępnej umowy ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży z dnia 21 maja 2010 r. Sąd Okręgowy w Szczecinie oddalił powództwo, uznając, że pozwani zostali wprowadzeni w błąd co do położenia lokalu, który miał sąsiadować z klatką schodową, wbrew ich oczekiwaniom. Ponadto, sąd pierwszej instancji wskazał na brak precyzyjnego określenia przedmiotu umowy. Apelację od tego wyroku wniosła powódka. Sąd Apelacyjny oddalił apelację, podzielając ustalenia Sądu Okręgowego co do błędu pozwanych, ale jako główny argument dla oddalenia powództwa wskazał brak możliwości uwzględnienia żądania, gdyż umowa przedwstępna nie określała precyzyjnie powierzchni lokalu, pomieszczeń przynależnych, ani wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, co czyniło ją nieważną w tym zakresie. Nawet gdyby umowa była ważna, brak tych elementów uniemożliwiałby uwzględnienie powództwa o zawarcie umowy przyrzeczonej, gdyż sąd nie może nadać umowie treści innej od ustalonej w umowie przedwstępnej, a sąd nie dysponował dokumentami pozwalającymi na ustalenie tych brakujących elementów.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaNieważność umowy przedwstępnej z powodu braku precyzyjnego określenia przedmiotu umowy (powierzchnia, udziały w nieruchomości wspólnej) oraz konsekwencje wprowadzenia w błąd przy zawieraniu umowy dotyczącej nieruchomości.
Dotyczy specyficznej sytuacji braku precyzyjnych danych w umowie przedwstępnej dotyczącej lokalu mieszkalnego i udziałów w nieruchomości wspólnej.
Zagadnienia prawne (2)
Czy umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży jest ważna, jeśli nie określa precyzyjnie powierzchni lokalu, pomieszczeń przynależnych oraz wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, umowa taka jest nieważna w tym zakresie, co uniemożliwia uwzględnienie powództwa o zawarcie umowy przyrzeczonej.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny podkreślił, że umowa zobowiązująca do ustanowienia odrębnej własności lokalu jest nieważna, jeśli nie określa jednocześnie udziału przypadającego właścicielowi lokalu w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz w częściach wspólnych budynku. Brak tych elementów uniemożliwia precyzyjne określenie przedmiotu umowy przyrzeczonej.
Czy wprowadzenie kupującego w błąd co do lokalizacji lokalu mieszkalnego stanowi podstawę do uznania umowy przedwstępnej za nieważną lub do odstąpienia od niej?
Odpowiedź sądu
Tak, wprowadzenie w błąd co do istotnych elementów umowy, takich jak lokalizacja lokalu, może stanowić podstawę do uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli lub odstąpienia od umowy.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy uznał, że pozwani zostali wprowadzeni w błąd co do położenia lokalu, który miał sąsiadować z klatką schodową, wbrew ich oczekiwaniom. Sąd Apelacyjny podzielił tę ocenę, choć uznał ją za argument dodatkowy wobec braku precyzyjnego określenia przedmiotu umowy.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w M. | spółka | powódka |
| T. Z. (1) | osoba_fizyczna | pozwany |
| A. Z. | osoba_fizyczna | pozwana |
Przepisy (9)
Główne
k.c. art. 390 § 2
Kodeks cywilny
Gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.
k.c. art. 389 § 1
Kodeks cywilny
Umowa przedwstępna, przez którą jedna ze stron zobowiązuje się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy przyrzeczonej, powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
k.c. art. 64
Kodeks cywilny
Prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie.
u.w.l. art. 8 § 1
Ustawa o własności lokali
Do powstania prawa odrębnej własności lokalu niezbędne jest m.in. określenie wielkości udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.
u.w.l. art. 3 § 2
Ustawa o własności lokali
Nieruchomość wspólna stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali.
Pomocnicze
k.c. art. 84 § 1
Kodeks cywilny
W razie błędu co do istotnych postanowień czynności prawnej, można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Nie można jednak powoływać się na błąd, jeżeli strona powołująca się na błąd była zobowiązana do zachowania szczególnej staranności.
k.c. art. 84 § 2
Kodeks cywilny
Można uchylić się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego innej osobie przez pomyłkę, jeżeli druga strona zgodziła się na to, by oświadczenie zostało złożone innej osobie.
k.p.c. art. 232
Kodeks postępowania cywilnego
Strony są obowiązane przedstawiać dowody i że sąd może dopuścić dowód nie wskazany przez stronę.
k.p.c. art. 98 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Umowa przedwstępna nie określała precyzyjnie powierzchni lokalu, pomieszczeń przynależnych ani wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, co czyni ją nieważną w tym zakresie. • Brak możliwości ustalenia przez sąd wszystkich niezbędnych elementów oświadczenia woli pozwanych, które miałyby zostać zastąpione orzeczeniem sądowym, w szczególności wielkości udziałów w częściach wspólnych budynku i w prawie własności gruntu.
Odrzucone argumenty
Zarzuty apelacji dotyczące naruszenia przepisów prawa materialnego (art. 390 § 2 k.c., art. 84 k.c.) i błędów w ustaleniach faktycznych. • Argumentacja powódki, że pozwani mieli pełną wiedzę lub mogli ją uzyskać na temat dokonywanej czynności prawnej.
Godne uwagi sformułowania
nie budzi wątpliwości, że sentencja rozstrzygnięcia zapadłego w sprawie o zawarcie umowy przyrzeczonej musi zawierać dokładną treść takiego oświadczenia woli, w którego złożeniu orzeczenie to zastępuje pozwanego. • umowa zobowiązująca do ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia go na nabywcę jest nieważna, jeżeli nie określa jednocześnie udziału przypadającego właścicielowi tego lokalu w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz w częściach wspólnych budynku • Oczekiwanie, że konsument zdoła zrozumieć zapisy i rysunki techniczne, wyłapie "szczegół" co do zmian projektowych, co do których nie ma świadomości jest nie do zaakceptowania.
Skład orzekający
Wiesława Kaźmierska
przewodniczący
Marta Sawicka
członek
Maria Iwankiewicz
sprawozdawca
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Nieważność umowy przedwstępnej z powodu braku precyzyjnego określenia przedmiotu umowy (powierzchnia, udziały w nieruchomości wspólnej) oraz konsekwencje wprowadzenia w błąd przy zawieraniu umowy dotyczącej nieruchomości."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji braku precyzyjnych danych w umowie przedwstępnej dotyczącej lokalu mieszkalnego i udziałów w nieruchomości wspólnej.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa pokazuje, jak ważne jest precyzyjne określenie przedmiotu umowy, zwłaszcza w obrocie nieruchomościami, oraz jak istotne są potencjalne błędy i wprowadzenie w błąd. Pokazuje też, jak profesjonalizm jednej strony (dewelopera) kontrastuje z pozycją konsumenta.
“Deweloper sprzedał mieszkanie, ale sąd uznał umowę za nieważną. Kluczowy błąd w dokumentach!”
Dane finansowe
WPS: 285 690 PLN
koszty zastępstwa procesowego: 5400 PLN
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.