Eksmisja 2026: dwa projekty zmian — co się zmieni dla właścicieli i lokatorów
Temat eksmisji wraca w 2026 r. na pierwsze strony z dwóch powodów naraz. W Sejmie i w rządzie równolegle procedowane są dwa projekty zmian przepisów — i idą one w przeciwnych kierunkach. Jeden ma ułatwić właścicielom eksmisję niepłacących lokatorów, drugi — wzmocnić ochronę przed „eksmisją na bruk" w egzekucji administracyjnej.
Od razu zastrzeżenie: oba pakiety to na dziś wyłącznie projekty, a nie obowiązujące prawo. Poniżej przegląd stanu prawnego i obu projektów — stan na 15 lipca 2026 r.
Jak wygląda eksmisja dziś — obowiązujące zasady
Punkt wyjścia jest niezmienny: eksmisja wymaga prawomocnego wyroku sądu nakazującego opróżnienie lokalu. „Eksmisja własnymi rękami" — wymiana zamków, wynoszenie rzeczy, odcinanie dostępu do lokalu — jest niedopuszczalna, niezależnie od tego, jak oczywiste są racje właściciela.
Po uzyskaniu wyroku lokatora chroni kilka nakładających się mechanizmów:
| Ochrona | Podstawa | Na czym polega |
|---|---|---|
| Najem socjalny | art. 14 u.o.p.l. | Sąd w wyroku eksmisyjnym orzeka o uprawnieniu do najmu socjalnego; wykonanie wyroku wstrzymuje się do złożenia przez gminę oferty najmu socjalnego (art. 14 ust. 6) |
| Okres ochronny | art. 16 u.o.p.l. | Wyroków eksmisyjnych nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca, jeżeli eksmitowanemu nie wskazano lokalu |
| Zakaz eksmisji „na bruk" | art. 1046 § 4 k.p.c. | W egzekucji sądowej komornik wstrzymuje się z usunięciem dłużnika do czasu wskazania pomieszczenia tymczasowego |
| Wyjątki od ochrony | art. 17 u.o.p.l. | Ochrona nie przysługuje przy przemocy w rodzinie i rażącym wykraczaniu przeciwko porządkowi domowemu |
Orzekając o najmie socjalnym, sąd nie może odmówić tego uprawnienia m.in. kobietom w ciąży, małoletnim, osobom z niepełnosprawnościami, obłożnie chorym, emerytom i rencistom spełniającym kryteria pomocy społecznej oraz bezrobotnym — chyba że mogą zamieszkać w innym lokalu.
Osobną kategorią jest najem okazjonalny i instytucjonalny: tu ochrona lokatora jest istotnie ograniczona, bo egzekucja opiera się na akcie notarialnym, w którym najemca poddał się egzekucji.
Od strony kosztowej: opłata sądowa od pozwu o opróżnienie lokalu mieszkalnego jest stała i wynosi 200 zł (art. 27 pkt 11 u.k.s.c.) — sprawdź kalkulator opłaty od pozwu. Stawka minimalna pełnomocnika w sprawie o opróżnienie lokalu mieszkalnego to 480 zł — policzysz ją w kalkulatorze kosztów zastępstwa procesowego.
W tym układzie jest jedna wyraźna luka: przy eksmisji prowadzonej w trybie egzekucji administracyjnej ochrona jest słabsza niż w egzekucji sądowej. To właśnie ją ma załatać projekt rządowy.
Projekt 1: łatwiejsza eksmisja niepłacących (poselski)
Projekt poselski (Konfederacja) miał pierwsze czytanie w Sejmie 16 kwietnia 2026 r. Kierunek: skrócić i uprościć drogę właściciela do odzyskania lokalu od niepłacącego lokatora. Kluczowe propozycje:
- Skrócenie przesłanki wypowiedzenia — zaległość uzasadniająca wypowiedzenie ma odpowiadać jednemu pełnemu okresowi płatności zamiast dotychczasowych trzech.
- Fikcja doręczenia — korespondencja wysłana na ostatni znany adres lokatora byłaby uznawana za doręczoną.
- Szybsza ścieżka odzyskania lokalu — możliwość odzyskania mieszkania w około 6 miesięcy, bez obowiązku zapewniania lokalu zamiennego.
- Odmowa lokalu socjalnego „uporczywym dłużnikom" — sąd mógłby odmówić uprawnienia do najmu socjalnego tej kategorii dłużników.
- Wyłączenie odpowiedzialności karnej właściciela — za odcięcie mediów w lokalu zajmowanym bez tytułu prawnego oraz za wejście do własnego lokalu.
Status: po pierwszym czytaniu; dalszy los projektu jest niepewny.
Projekt 2: silniejsza ochrona w egzekucji administracyjnej (rządowy)
Projekt rządowy przygotowany w Ministerstwie Finansów, opublikowany 14 kwietnia 2026 r., idzie w przeciwnym kierunku — ale dotyczy innego wycinka systemu: eksmisji prowadzonych w trybie egzekucji administracyjnej, gdzie ochrona jest dziś słabsza niż w sądowej. Proponowane rozwiązania:
- Zakaz eksmisji w okresie od 1 listopada do 31 marca — odpowiednik okresu ochronnego znanego z egzekucji sądowej.
- Szczególna ochrona kobiet w ciąży, małoletnich i osób z niepełnosprawnościami.
- Obowiązek wstrzymania eksmisji do czasu zapewnienia pomieszczenia tymczasowego przez gminę.
- Ujednolicenie standardu ochrony z egzekucją sądową.
Status: etap projektu — planowane przyjęcie przez Radę Ministrów w IV kwartale 2026 r.
Prowadzisz sprawę eksmisyjną — po stronie właściciela albo lokatora? Lexedit przeanalizuje stan prawny, orzecznictwo i dokumenty w Twojej sprawie.
SprawdźCo to oznacza w praktyce
Dla właścicieli: na dziś nic się nie zmienia — obowiązują dotychczasowe zasady, z wyrokiem eksmisyjnym, najmem socjalnym i okresem ochronnym włącznie. Projekt poselski, gdyby został uchwalony w proponowanym kształcie, istotnie skróciłby drogę do odzyskania lokalu od niepłacącego lokatora — ale jego dalszy los jest niepewny i nie warto na nim opierać bieżących decyzji.
Dla najemców i lokatorów: dotychczasowe mechanizmy ochronne działają bez zmian. Jeżeli projekt rządowy wejdzie w życie, poprawi się sytuacja osób eksmitowanych w trybie egzekucji administracyjnej — dziś chronionych słabiej niż w postępowaniu sądowym.
Dla pełnomocników: warto śledzić oba procesy legislacyjne równolegle, bo dotyczą różnych reżimów (wypowiedzenie i eksmisja z lokali mieszkalnych kontra egzekucja administracyjna) i mogą wejść w życie niezależnie od siebie. W bieżących sprawach podstawą pozostają: wymóg prawomocnego wyroku, orzeczenie o najmie socjalnym z art. 14 u.o.p.l., okres ochronny z art. 16 u.o.p.l., wyjątki z art. 17 u.o.p.l. oraz pomieszczenie tymczasowe z art. 1046 § 4 k.p.c.
Stan prawny na 15 lipca 2026 r. Opisane projekty nie są obowiązującym prawem — ich treść może się zmienić w toku prac legislacyjnych albo w ogóle nie wejść w życie. Artykuł ma charakter przeglądowy i nie stanowi porady prawnej.