IV CA 1333/20
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSąd Okręgowy w Warszawie rozpoznał sprawę z powództwa J. Z. przeciwko P (...) Spółce z o.o. o zapłatę, dotyczącą kary umownej naliczonej po wypowiedzeniu umowy najmu. Sąd Okręgowy, uwzględniając apelację pozwanej, zmienił zaskarżony wyrok Sądu Rejonowego, oddalając powództwo w całości i zasądzając od powoda na rzecz pozwanej zwrot kosztów procesu. Podstawą rozstrzygnięcia było zasadne naruszenie prawa materialnego, tj. art. 687 k.c., przez Sąd Rejonowy. Sąd Okręgowy stwierdził, że wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego było bezskuteczne, ponieważ nie spełniono wymogów formalnych określonych w art. 687 k.c., a mianowicie nie uprzedzono najemcy na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i nie udzielono mu dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu, mimo że zaległość dotyczyła tylko jednego pełnego okresu płatności. Sąd podkreślił semiimperatywny charakter art. 687 k.c. i jego zastosowanie do umowy najmu lokalu, nawet jeśli umowa dotyczyła całego budynku wykorzystywanego na cele biurowe z możliwością zamieszkania. Sąd odrzucił również argumentację, że umowa podlega przepisom ustawy o ochronie praw lokatorów, wskazując, że osoba prawna nie może być lokatorem w rozumieniu tej ustawy. W konsekwencji, żądanie zapłaty kary umownej okazało się bezzasadne. Rozstrzygnięto również o kosztach postępowania.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: Wysokainterpretację art. 687 k.c. w kontekście wypowiadania umów najmu lokali, zwłaszcza gdy zwłoka dotyczy jednego okresu płatności, a także zastosowanie przepisów k.c. o najmie lokali do umów najmu budynków i kwestię stosowania ustawy o ochronie praw lokatorów do osób prawnych.
Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji faktycznej i prawnej, ale jego argumentacja dotycząca art. 687 k.c. i zakresu pojęcia 'lokalu' ma szersze zastosowanie.
Zagadnienia prawne (3)
Czy wypowiedzenie umowy najmu lokalu z powodu zwłoki w zapłacie czynszu za jeden pełny okres płatności, bez uprzedzenia najemcy na piśmie i udzielenia mu dodatkowego terminu do zapłaty, jest skuteczne?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, wypowiedzenie jest bezskuteczne, jeśli nie spełniono wymogów art. 687 k.c.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy uznał, że art. 687 k.c. ma charakter semiimperatywny i wymaga od wynajmującego uprzedzenia najemcy na piśmie i udzielenia mu dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu, jeśli zamierza wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia z powodu zwłoki w zapłacie co najmniej za dwa pełne okresy płatności. W rozpoznawanej sprawie zaległość dotyczyła tylko jednego okresu, a wymagane uprzedzenie nie nastąpiło, co czyniło wypowiedzenie bezskutecznym.
Czy przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące najmu lokali, w tym art. 687 k.c., mają zastosowanie do umowy najmu całego budynku wykorzystywanego na cele biurowe z możliwością zamieszkania?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, przepisy te mają zastosowanie, ponieważ pojęcie 'lokalu' jest szerokie i obejmuje różne rodzaje pomieszczeń, a także budynki.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy powołując się na orzecznictwo i doktrynę, stwierdził, że pojęcie 'lokalu' w rozumieniu Kodeksu cywilnego jest szerokie i obejmuje także lokale użytkowe, garaże, a nawet całe budynki wykorzystywane na cele biurowe czy mieszkalne. Argumentacja celowościowa przemawia za stosowaniem tych przepisów do najmu samego budynku, jak i budynku wraz z gruntem.
Czy umowa najmu zawarta przez osobę prawną (spółkę) na lokal przeznaczony na cele biurowe z możliwością zamieszkania podlega przepisom ustawy o ochronie praw lokatorów?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, osoba prawna nie jest lokatorem w rozumieniu tej ustawy, a definicja lokalu w ustawie ogranicza się do potrzeb mieszkaniowych.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy przychylił się do poglądu, że osoba prawna nie jest lokatorem w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów, ponieważ definicja lokalu w tej ustawie odnosi się do potrzeb mieszkaniowych, które mogą być realizowane tylko przez osoby fizyczne. Ponadto, wiele przepisów tej ustawy nie mogłoby znaleźć zastosowania do osób prawnych.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| J. Z. | osoba_fizyczna | powód |
| P (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością | spółka | pozwany |
Przepisy (18)
Główne
k.c. art. 687
Kodeks cywilny
Jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. Przepis ma charakter semiimperatywny.
Pomocnicze
k.c. art. 680
Kodeks cywilny
Do najmu lokalu stosuje się przepisy rozdziału poprzedzającego, z zachowaniem przepisów poniższych.
k.c. art. 2 § ust. 2
Kodeks cywilny
Definicja samodzielnego lokalu mieszkalnego, stosowana analogicznie do lokali użytkowych.
u.w.l. art. 2 § ust. 2
Ustawa o własności lokali
Definicja samodzielnego lokalu mieszkalnego, stosowana analogicznie do lokali użytkowych.
k.p.c. art. 386 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Podstawa do zmiany zaskarżonego wyroku.
k.p.c. art. 98 § § 1 i 2
Kodeks postępowania cywilnego
Zasada odpowiedzialności za wynik procesu i zasądzenie kosztów.
k.p.c. art. 98 § § 1 i 3
Kodeks postępowania cywilnego
Zasada odpowiedzialności za wynik procesu i zasądzenie kosztów.
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie art. 10 § ust. 1 pkt 1 w zw. z § 2 pkt 5
Ustalenie stawek minimalnych za zastępstwo procesowe.
k.c. art. 387
Kodeks cywilny
Naruszenie prawa materialnego (nieistotne dla rozstrzygnięcia).
k.c. art. 5
Kodeks cywilny
Naruszenie prawa materialnego (nieistotne dla rozstrzygnięcia).
k.c. art. 484
Kodeks cywilny
Naruszenie prawa materialnego (nieistotne dla rozstrzygnięcia).
k.p.c. art. 233 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Naruszenie zasad oceny dowodów (nieistotne dla rozstrzygnięcia).
k.p.c. art. 243 § 2
Kodeks postępowania cywilnego
Naruszenie zasad oceny dowodów (nieistotne dla rozstrzygnięcia).
k.p.c. art. 391 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Postanowienie dowodowe w postępowaniu apelacyjnym.
k.p.c. art. 235 § 2
Kodeks postępowania cywilnego
Postanowienie dowodowe w postępowaniu apelacyjnym.
k.p.c. art. 232
Kodeks postępowania cywilnego
Obowiązek przedstawienia dowodów przez strony (nieistotne dla rozstrzygnięcia).
k.p.c. art. 205 § 12
Kodeks postępowania cywilnego
Postanowienie dowodowe w postępowaniu apelacyjnym.
k.c. art. 664 § § 2
Kodeks cywilny
Wypowiedzenie najmu przez najemcę w trybie natychmiastowym (nieistotne dla rozstrzygnięcia).
Argumenty
Skuteczne argumenty
Naruszenie przez Sąd Rejonowy art. 687 k.c. poprzez błędną ocenę skuteczności wypowiedzenia umowy najmu.
Odrzucone argumenty
Zasadność żądania zapłaty kary umownej. • Zastosowanie ustawy o ochronie praw lokatorów. • Skuteczność wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego.
Godne uwagi sformułowania
przepis ma charakter semiimperatywny czyli tzw. jednostronnie bezwzględnie obowiązujący • nie wszystkie podniesione w niej zarzuty były zasadne • wypowiedzenie to było bezskuteczne
Skład orzekający
Michał Marcysiak
przewodniczący
Julita Wyrębiak – Romero
sędzia
Beata Błaszczyk
sędzia
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "interpretację art. 687 k.c. w kontekście wypowiadania umów najmu lokali, zwłaszcza gdy zwłoka dotyczy jednego okresu płatności, a także zastosowanie przepisów k.c. o najmie lokali do umów najmu budynków i kwestię stosowania ustawy o ochronie praw lokatorów do osób prawnych."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji faktycznej i prawnej, ale jego argumentacja dotycząca art. 687 k.c. i zakresu pojęcia 'lokalu' ma szersze zastosowanie.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Orzeczenie wyjaśnia kluczowe wymogi formalne przy wypowiadaniu umów najmu z powodu zaległości czynszowych, co jest częstym problemem w praktyce. Interpretacja art. 687 k.c. i definicji lokalu jest istotna dla wielu podmiotów.
“Kiedy wypowiedzenie umowy najmu z powodu długu jest nieskuteczne? Kluczowa interpretacja art. 687 k.c.”
Dane finansowe
zwrot kosztów procesu: 40 PLN
zwrot kosztów procesu w instancji odwoławczej: 3992 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.