III SA/Po 117/26Opłata adiacencka wycena nieruchomości po podziale 21
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła skargi T. S. i M. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego utrzymującą w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy ustalającą opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości po jej podziale. Skarżący zarzucali błędy w operacie szacunkowym, naruszenie przepisów KPA (art. 7, 7a, 77, 80, 6, 8, 11) oraz Konstytucji RP (art. 2). Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu oddalił skargę, uznając zaskarżoną decyzję za zgodną z prawem. Sąd szczegółowo analizował przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczące opłaty adiacenckiej, podkreślając, że postępowanie zostało wszczęte w terminie, a stawka procentowa była prawidłowo ustalona. Kluczowym elementem rozstrzygnięcia była ocena operatu szacunkowego. Sąd, powołując się na orzecznictwo NSA, stwierdził, że organy administracji i sąd nie mają kompetencji do merytorycznego badania operatu, jeśli spełnia on wymogi formalne. W tym przypadku operat został uznany za prawidłowy, logiczny i spójny, a skarżący nie przedstawili kontroperatu ani nie skorzystali z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców. Zarzuty dotyczące braku doręczenia operatu, braku udziału w oględzinach oraz nieuwzględnienia linii energetycznej i przeznaczenia terenu zostały uznane za nieuzasadnione. Sąd podkreślił, że wycena nieruchomości uwzględnia jej przeznaczenie w planie miejscowym (tereny zabudowy mieszkaniowej), a nie jej obecny stan faktyczny czy przyszłe nakłady.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaUstalanie opłaty adiacenckiej po podziale nieruchomości, ocena operatu szacunkowego przez sąd administracyjny, uwzględnianie planu miejscowego i infrastruktury technicznej w wycenie.
Dotyczy specyficznej sytuacji podziału nieruchomości i ustalenia opłaty adiacenckiej na podstawie obowiązujących przepisów i uchwał rady gminy.
Zagadnienia prawne (4)
Czy operat szacunkowy sporządzony na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej spełnia wymogi formalne i merytoryczne, a jego ustalenia są wiążące dla organu i sądu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, operat szacunkowy spełnia wymogi formalne i merytoryczne, a jego ustalenia są wiążące dla organu i sądu, o ile nie budzi uzasadnionych wątpliwości i nie przedstawiono równoważnego dowodu (kontroperatu).
Uzasadnienie
Sąd podkreślił, że organy administracji i sąd nie mają kompetencji do merytorycznego badania operatu szacunkowego, jeśli spełnia on wymogi formalne. Weryfikacja merytoryczna może nastąpić jedynie w ściśle określonym trybie (np. przez organizację zawodową rzeczoznawców) lub poprzez przedstawienie kontroperatu.
Czy organ administracji ma obowiązek informowania stron o wizji lokalnej dokonanej przez biegłego rzeczoznawcę?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, biegły rzeczoznawca nie ma obowiązku zawiadamiania strony o wizji lokalnej, gdyż jest to czynność przygotowawcza przed sporządzeniem operatu, a nie oględziny w rozumieniu KPA.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że wizja lokalna biegłego jest czynnością przygotowawczą, a nie oględzinami w rozumieniu art. 85 § 1 KPA, dlatego nie zachodzi obowiązek informowania stron.
Czy przy ustalaniu opłaty adiacenckiej należy uwzględniać istniejącą linię energetyczną średniego napięcia oraz koszty jej skablowania?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, należy uwzględnić istnienie linii energetycznej jako czynnik wpływający na korzystność działki, ale nie należy uwzględniać przyszłych nakładów na jej skablowanie przy ustalaniu wartości nieruchomości.
Uzasadnienie
Sąd stwierdził, że biegły prawidłowo uwzględnił przebieg linii energetycznej jako czynnik wpływający na ocenę korzystności działki. Koszty przyszłych nakładów nie są brane pod uwagę przy wycenie wartości nieruchomości na potrzeby opłaty adiacenckiej.
Czy przy wycenie nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową, zgodnie z planem miejscowym, należy przyjmować do porównania działki rolne, jeśli w momencie podziału nieruchomość jest użytkowana jako rolna?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, jeśli plan miejscowy przewiduje zabudowę, nieruchomość jest wyceniana jako budowlana, nawet jeśli faktycznie jest użytkowana jako rolna.
Uzasadnienie
Sąd wyjaśnił, że wycena nieruchomości uwzględnia jej przeznaczenie w planie miejscowym, a nie jej obecny stan faktyczny czy koszty dostosowania do zabudowy.
Rozstrzygnięcie
Przepisy (22)
Główne
u.g.n. art. 98a § 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Określa możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej w przypadku wzrostu wartości nieruchomości po jej podziale na wniosek właściciela.
u.g.n. art. 98a § 1a
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Określa warunek obowiązywania uchwały rady gminy w dniu uostatecznienia decyzji o podziale.
u.g.n. art. 98a § 1b
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Określa sposób określania wartości nieruchomości przed i po podziale oraz sumowania wartości działek.
Pomocnicze
u.g.n. art. 148 § 1-3
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Stosuje się odpowiednio do ustalenia opłaty adiacenckiej.
u.g.n. art. 146 § 1a
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Określa wymóg uzyskania opinii rzeczoznawcy majątkowego.
u.g.n. art. 156 § 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Określa formę operatu szacunkowego.
u.g.n. art. 154 § 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Określa autonomię rzeczoznawcy w wyborze podejścia i metody szacowania.
k.p.a. art. 7
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 7a
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 77 § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 80
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 6
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 8
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 11
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 85 § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
Konstytucja RP art. 2
Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej
P.u.s.a. art. 1
Ustawa Prawo o ustroju sądów administracyjnych
p.p.s.a. art. 3
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 151
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego art. 55 § 2
Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego art. 56 § 1
u.g.n. art. 157 § 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Określa tryb oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową.
Argumenty
Odrzucone argumenty
Niewyjaśnienie stanu faktycznego i rozstrzygnięcie wątpliwości prawnych na niekorzyść strony (art. 7 i 7a KPA). • Nie zebranie i nierozpatrzenie w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego, w tym błędu w operacie szacunkowym (art. 77 KPA). • Brak oceny na podstawie całokształtu materiału dowodowego i przyjęcie wzrostu wartości nieruchomości za udowodnione (art. 80 KPA). • Dopuszczenie się naruszeń prawa materialnego i procesowego, naruszenie zasady praworządności (art. 6 KPA). • Brak przyczynienia się organu do starannego i zgodnego z prawem prowadzenia postępowania (art. 8 i 11 KPA). • Zastosowanie nieprawidłowej interpretacji przepisów ustawy, nie uwzględniającej zasady sprawiedliwości społecznej i równości (art. 2 Konstytucji RP). • Zarzut braku doręczenia operatu szacunkowego wraz z decyzją organu I instancji. • Zarzut braku udziału przy oględzinach nieruchomości dokonanych przez biegłego. • Zarzut pominięcia przez biegłego w operacie szacunkowym istniejącej służebności przesyłu i przebiegającej linii wysokiego napięcia. • Zarzut, że biegły powinien był przyjąć do porównania działki rolne.
Godne uwagi sformułowania
ani sąd, ani organy administracji nie mają kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. • ingerencja w merytoryczną część opracowania właściwie deprecjonowałaby operaty szacunkowe jako opinie biegłych • operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. • wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania, wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi.
Skład orzekający
Katarzyna Witkowicz-Grochowska
przewodniczący
Monika Świerczak
sprawozdawca
Wojciech Rowiński
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Ustalanie opłaty adiacenckiej po podziale nieruchomości, ocena operatu szacunkowego przez sąd administracyjny, uwzględnianie planu miejscowego i infrastruktury technicznej w wycenie."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji podziału nieruchomości i ustalenia opłaty adiacenckiej na podstawie obowiązujących przepisów i uchwał rady gminy.
Wartość merytoryczna
Ocena: 5/10
Sprawa dotyczy ważnego aspektu prawa nieruchomości - opłaty adiacenckiej, która może stanowić znaczące obciążenie finansowe. Analiza operatu szacunkowego i roli sądu w jego ocenie jest istotna dla praktyków.
“Opłata adiacencka: Kiedy sąd nie kwestionuje wyceny rzeczoznawcy?”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka polskie orzecznictwo i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Powiązane przepisy
Powiązane tematy
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.