Orzeczenie · 2020-09-23

III CA 957/19Aktualizacja opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu nieuzasadniona

Sąd

Sąd Okręgowy w Nowym Sączu

Miejsce

Nowy Sącz

Data

2020-09-23

SAOSNieruchomościużytkowanie wieczysteŚredniaokręgowy

nieruchomościużytkowanie wieczysteopłata rocznawycena nieruchomościrzeczoznawca majątkowyoperat szacunkowyprawo cywilnepostępowanie apelacyjne

Podsumowanie

Przejdź do pełnego tekstu

Sprawa dotyczyła sporu o zasadność aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. Powód (...) Sp. z o.o. kwestionował wycenę nieruchomości dokonaną przez biegłego rzeczoznawcę, która stanowiła podstawę do naliczenia wyższej opłaty. Sąd Rejonowy w Zakopanem oddalił powództwo, uznając opinię biegłego za prawidłową i wyczerpującą. W apelacji powód zarzucił sądowi pierwszej instancji naruszenie przepisów dotyczących wyceny nieruchomości, przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów oraz naruszenie przepisów o postępowaniu dowodowym, w szczególności poprzez brak zlecenia sporządzenia opinii uzupełniającej lub opinii innego biegłego. Sąd Okręgowy w Nowym Sączu, rozpoznając apelację, szczegółowo przeanalizował zarzuty powoda. Sąd uznał, że opinia biegłego R. H. była rzetelna, zupełna, logiczna i zrozumiała, a zarzuty dotyczące doboru nieruchomości porównawczych i oceny cech zostały przez biegłego wyczerpująco wyjaśnione w opiniach uzupełniających. Sąd podkreślił, że wybór podejścia i metody szacowania, a także dobór nieruchomości podobnych, należą do kompetencji rzeczoznawcy majątkowego, a sąd nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii, o ile nie zawiera ona oczywistych błędów lub naruszeń prawa. Sąd Okręgowy oddalił apelację jako bezzasadną, utrzymując w mocy wyrok Sądu Rejonowego i zasądzając od powoda na rzecz pozwanego koszty postępowania apelacyjnego.

Asystent · analiza prawna

Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.

Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.

Wypróbuj Asystenta

Wartość praktyczna

Siła precedensu: Średnia

Do czego można powołać

Uzasadnienie dopuszczalności opinii biegłego w sprawach o wycenę nieruchomości, zasady oceny dowodu z opinii biegłego, kryteria ustalania nieruchomości podobnych, obowiązki sądu w zakresie postępowania dowodowego.

Ograniczenia stosowania

Dotyczy specyfiki wyceny nieruchomości dla celów opłat z tytułu użytkowania wieczystego; orzeczenie nie stanowi przełomu, ale utrwala istniejące stanowisko.

Zagadnienia prawne (3)

Czy opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego, na której oparto wycenę nieruchomości dla celów ustalenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, spełnia wymogi formalne i merytoryczne określone przepisami prawa?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Tak, opinia biegłego spełniała wymogi formalne i merytoryczne, a zarzuty strony powodowej dotyczące doboru nieruchomości porównawczych i oceny cech zostały przez biegłego wyczerpująco wyjaśnione.

Uzasadnienie

Sąd Okręgowy uznał, że opinia biegłego była rzetelna, zupełna, logiczna i zrozumiała. Podkreślono, że dobór nieruchomości porównawczych i metod wyceny należy do kompetencji rzeczoznawcy, a sąd nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii, o ile nie zawiera ona oczywistych błędów lub naruszeń prawa. Zarzuty powoda dotyczące powierzchni nieruchomości porównawczych zostały uznane za niezasadne, ponieważ definicja nieruchomości podobnej uwzględnia wiele cech, a różnice w powierzchni mogą być korygowane.

Czy sąd drugiej instancji ma obowiązek dopuszczenia dowodu z opinii innego biegłego, jeśli strona nie zgadza się z opinią biegłego sądu pierwszej instancji?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Nie, sąd drugiej instancji nie ma obowiązku dopuszczenia dowodu z opinii innego biegłego, jeśli opinia, którą dysponuje, jest dla sądu przekonująca i wyjaśnia wątpliwości, nawet jeśli nie przekonuje strony.

Uzasadnienie

Sąd Okręgowy powołał się na utrwalone orzecznictwo Sądu Najwyższego, zgodnie z którym dopuszczenie dowodu z dalszej opinii jest uzasadnione tylko wtedy, gdy opinia posiadana przez sąd zawiera istotne luki, jest niejasna lub nieweryfikowalna, a wątpliwości nie zostały usunięte w drodze opinii uzupełniającej lub ustnego wyjaśnienia. Samo niezadowolenie strony z wniosków opinii nie stanowi podstawy do powołania nowego biegłego, zwłaszcza gdy strona sama nie złożyła takiego wniosku.

Czy orzeczenie sądu ustalające wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ma charakter deklaratoryjny (na podstawie art. 189 k.p.c.) czy konstytutywny?

Odpowiedź sądu

Orzeczenie sądu ustalające wysokość opłaty rocznej ma charakter konstytutywny, a nie deklaratoryjny, zastępując oświadczenie woli stron i kształtując stosunek prawny.

Uzasadnienie

Sąd Okręgowy sprostował, że wbrew literalnemu brzmieniu uzasadnienia Sądu Rejonowego, powództwo o ustalenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nie jest sprawą o ustalenie w rozumieniu art. 189 k.p.c., lecz ma charakter konstytutywny. Orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie woli i kształtuje sytuację prawną stron, a nie tylko stwierdza istniejący stan prawny. Niemniej jednak, sąd zaznaczył, że ta nieprawidłowość w uzasadnieniu nie miała wpływu na prawidłowość zaskarżonego rozstrzygnięcia.

Rozstrzygnięcie

Decyzja

Oddalenie apelacji

Strona wygrywająca

Gmina M. Z.

Strony

Nazwa	Typ	Rola
(...) Sp. z o.o.	spółka	powód
Gmina M. Z.	organ_państwowy	pozwany

Przepisy (12)

Główne

Rozporządzenie art. § 4 ust. 4

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

Dotyczy wymogów dotyczących liczby nieruchomości podobnych przyjmowanych do porównania w metodzie korygowania ceny średniej (co najmniej kilkanaście).

u.g.n. art. 4 pkt 16

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

Definicja nieruchomości podobnej, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Powierzchnia nie jest jedynym kryterium.

u.g.n. art. 153 ust. 1

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

Opis metody korygowania ceny średniej, polegającej na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że odpowiada ona cenom uzyskanym za nieruchomości podobne, z uwzględnieniem różnic i zmian poziomu cen wskutek upływu czasu.

k.p.c. art. 233 § 1

Kodeks postępowania cywilnego

Zasady swobodnej oceny dowodów przez sąd.

k.p.c. art. 278 § 1

Kodeks postępowania cywilnego

Dowód z opinii biegłego.

k.p.c. art. 286

Kodeks postępowania cywilnego

Obowiązek sądu w zakresie korzystania z opinii biegłych, w tym możliwość zlecenia opinii uzupełniającej lub opinii innego biegłego.

Pomocnicze

k.p.c. art. 189

Kodeks postępowania cywilnego

Powództwo o ustalenie istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa.

k.p.c. art. 98 § 1 i 3

Kodeks postępowania cywilnego

Zasady obciążania stron kosztami postępowania.

u.g.n. art. 78 ust. 2

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

Dotyczy aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

u.g.n. art. 80 ust. 1 i 2

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

Dotyczy ustalania wysokości opłaty rocznej po dokonaniu wypowiedzenia.

u.g.n. art. 157 ust. 1

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

Dotyczy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.

u.g.n. art. 156

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

Cel, dla którego operat szacunkowy może być wykorzystywany oraz jego aktualność.

Argumenty

Skuteczne argumenty

Opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego jest prawidłowa, kompletna i zgodna z przepisami prawa. • Dobór nieruchomości porównawczych oraz metod wyceny należy do kompetencji rzeczoznawcy majątkowego. • Zarzuty strony powodowej dotyczące wyceny nieruchomości nie zostały skutecznie udowodnione. • Sąd nie ma obowiązku dopuszczania dowodu z opinii innego biegłego, jeśli posiadana opinia jest dla sądu przekonująca.

Odrzucone argumenty

Opinia biegłego zawierała błędy formalne i merytoryczne, w szczególności w zakresie doboru nieruchomości porównawczych. • Sąd pierwszej instancji przekroczył granice swobodnej oceny dowodów, bezkrytycznie opierając się na opinii biegłego. • Sąd pierwszej instancji naruszył przepisy postępowania dowodowego, nie zlecając sporządzenia opinii uzupełniającej lub opinii innego biegłego.

Godne uwagi sformułowania

dobór właściwych obiektów przyjętych jako podstawa wyceny wkracza w suwerenne kompetencje uprawnień przyznanych rzeczoznawcy majątkowemu • nie budzi wątpliwości, że ustalenie wartości rynkowej nieruchomości wymaga wiedzy specjalistycznej i może być dokonane jedynie przez osoby dysponujące uprawnieniami rzeczoznawców majątkowych • ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły • nie sposób przy tym zgodzić się z apelującym, że nieruchomości te pozbawione są przymiotu podobieństwa w stosunku do działek stanowiących przedmiot opinii. Powód podobieństwo to ogranicza zasadniczo do kryterium powierzchni. • poszukiwanie nieruchomości podobnej wyłącznie na podstawie kryterium powierzchni nie jest wystarczające.

Skład orzekający

Agnieszka Skrzekut

przewodniczący

Katarzyna Kwilosz-Babiś

członek

Rafał Obrzud

sprawozdawca

Informacje dodatkowe

Wartość precedensowa

Siła: Średnia

Powoływalne dla: "Uzasadnienie dopuszczalności opinii biegłego w sprawach o wycenę nieruchomości, zasady oceny dowodu z opinii biegłego, kryteria ustalania nieruchomości podobnych, obowiązki sądu w zakresie postępowania dowodowego."

Ograniczenia: Dotyczy specyfiki wyceny nieruchomości dla celów opłat z tytułu użytkowania wieczystego; orzeczenie nie stanowi przełomu, ale utrwala istniejące stanowisko.

Wartość merytoryczna

Ocena: 6/10

Sprawa dotyczy powszechnego problemu wyceny nieruchomości i sporów z tym związanych, co jest istotne dla właścicieli nieruchomości i samorządów. Pokazuje, jak sąd ocenia dowód z opinii biegłego.

“Czy opinia biegłego zawsze jest niepodważalna? Sąd Okręgowy wyjaśnia, kiedy można kwestionować wycenę nieruchomości.”

Dane finansowe

WPS: 11 711 400 PLN

koszty postępowania apelacyjnego: 2700 PLN

Sektor

nieruchomości

Asystent AI dla prawników