II SA/Gl 105/26Nieważność zarządzenia sprzedaż nieruchomości gminnych tryb bezprzetargowy
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła skargi B. K. i K. K. na zarządzenie Prezydenta Miasta C. z dnia 5 sierpnia 2024 r. nr [...], którym przeznaczono do zbycia w drodze bezprzetargowej nieruchomości stanowiące własność gminy na poprawę warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej. Skarżący zarzucili naruszenie przepisów KPA (m.in. art. 7, 8, 9, 10, 11) oraz przepisów prawa materialnego, w tym art. 18 ust. 2 lit. 9a ustawy o samorządzie gminnym (przekroczenie kompetencji) i art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami (nieuzasadnione zwolnienie z przetargu). Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach pierwotnie odrzucił skargę, uznając brak interesu prawnego skarżących. Naczelny Sąd Administracyjny uchylił to postanowienie, wskazując na zasadność zarzutu wadliwej wykładni i zastosowania przepisów prawa materialnego oraz potwierdzając istnienie interesu prawnego skarżących. NSA podkreślił, że tryb bezprzetargowy jest wyłączony, gdy nabycie działki ma na celu poprawę warunków zagospodarowania więcej niż jednej nieruchomości przyległej, co skutkuje koniecznością przeprowadzenia przetargu. Po ponownym rozpoznaniu sprawy, WSA w Gliwicach stwierdził, że zarządzenie Prezydenta Miasta C. narusza art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami w odniesieniu do działek nr [...] i [...], które graniczą z kilkoma nieruchomościami, w tym z nieruchomością skarżących. W związku z tym, że te działki nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości i ich zbycie ma na celu poprawę warunków zagospodarowania więcej niż jednej nieruchomości przyległej, powinien być przeprowadzony przetarg. Sąd stwierdził nieważność zarządzenia w tej części. Natomiast w odniesieniu do działki nr [...], która przylegała wyłącznie do nieruchomości zbywanej, sąd uznał, że tryb bezprzetargowy był dopuszczalny i w tym zakresie skargę oddalił, uznając brak interesu prawnego skarżących do zaskarżenia tej części zarządzenia. Sąd zaznaczył również, że przepisy KPA nie miały bezpośredniego zastosowania do wydania zarządzenia Prezydenta Miasta, a zarzuty oparte na ich naruszeniu nie mogły być uwzględnione.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami w kontekście zbywania nieruchomości gminnych na poprawę warunków zagospodarowania nieruchomości przyległych, zwłaszcza gdy dotyczy to więcej niż jednej nieruchomości.
Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji faktycznej i prawnej związanej z nieruchomościami gminnymi i ich zbywaniem. Interpretacja przepisów KPA jako wzorca, a nie bezpośredniej podstawy prawnej dla zarządzeń.
Zagadnienia prawne (4)
Czy zarządzenie Prezydenta Miasta o przeznaczeniu nieruchomości gminnej do sprzedaży w trybie bezprzetargowym na poprawę warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej jest zgodne z prawem, gdy nieruchomość ta może poprawić warunki zagospodarowania więcej niż jednej nieruchomości przyległej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, w przypadku gdy zbywana nieruchomość może poprawić warunki zagospodarowania więcej niż jednej nieruchomości przyległej, konieczne jest przeprowadzenie przetargu. Zbycie w trybie bezprzetargowym jest dopuszczalne tylko wtedy, gdy nieruchomość może poprawić warunki zagospodarowania jednej, konkretnej nieruchomości przyległej.
Uzasadnienie
Sąd, opierając się na orzecznictwie NSA, stwierdził, że ratio legis art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyklucza tryb bezprzetargowy, gdy zbywana nieruchomość może poprawić warunki zagospodarowania więcej niż jednej nieruchomości przyległej. W takiej sytuacji konieczne jest przeprowadzenie przetargu, a umowa zawarta bez przetargu jest nieważna. Organ nie może dowolnie wybrać jednego z zainteresowanych właścicieli nieruchomości przyległych.
Czy skarżący, jako właściciele nieruchomości przyległych do nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, posiadają interes prawny do zaskarżenia zarządzenia Prezydenta Miasta o przeznaczeniu tych nieruchomości do zbycia w trybie bezprzetargowym?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, właściciele nieruchomości przyległych posiadają interes prawny do zaskarżenia zarządzenia, które może wpłynąć na ich sytuację prawną, w szczególności gdy sami byli zainteresowani nabyciem tych nieruchomości lub gdy sposób zagospodarowania tych nieruchomości wpływa na ich własne nieruchomości.
Uzasadnienie
NSA w postanowieniu uchylającym orzeczenie WSA uznał, że skarżący legitymują się interesem prawnym. WSA w ponownym rozpoznaniu sprawy potwierdził, że interes prawny skarżących do zaskarżenia zarządzenia o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia w trybie bezprzetargowym wynika z prawa własności ich działek sąsiadujących z działkami przeznaczonymi do sprzedaży, a także z faktu, że sposób zagospodarowania tych działek może wpłynąć na ich nieruchomości. Sąd stwierdził, że odmowa uwzględnienia interesu prawnego czyni iluzorycznym prawo do zaskarżenia.
Czy zarządzenie Prezydenta Miasta dotyczące zbycia nieruchomości gminnych, które przekracza zakres zwykłego zarządu, może być wydane przez Prezydenta Miasta, czy wymaga uchwały Rady Gminy?
Odpowiedź sądu
Sąd nie rozstrzygnął bezpośrednio tej kwestii w kontekście zarzutu naruszenia art. 18 ust. 2 lit. 9a ustawy o samorządzie gminnym, skupiając się na przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jednakże, wskazano, że uchwała Rady Miasta wyraziła zgodę na zbycie nieruchomości, a wykonanie tej uchwały powierzono Prezydentowi Miasta.
Uzasadnienie
Sąd odniósł się do zarzutu naruszenia art. 18 ust. 2 lit. 9a ustawy o samorządzie gminnym, wskazując, że uchwała Rady Miasta z 28 stycznia 2021 r. wyraziła zgodę na zbycie przedmiotowych nieruchomości, a wykonanie tej uchwały powierzono Prezydentowi Miasta. Sąd nie stwierdził nieważności zarządzenia z tego powodu, koncentrując się na kwestii trybu sprzedaży.
Czy przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego mają bezpośrednie zastosowanie do wydania zarządzenia Prezydenta Miasta o przeznaczeniu nieruchomości do sprzedaży?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, przepisy KPA nie mają bezpośredniego zastosowania do wydania zarządzenia Prezydenta Miasta, ale mogą być wykorzystywane jako wzorzec dla działań organów administracji publicznej.
Uzasadnienie
Sąd wyjaśnił, że zarządzenie Prezydenta Miasta nie jest wydawane w procedurze normowanej przepisami KPA, które dotyczą decyzji administracyjnych, postanowień czy zaświadczeń. KPA ma zastosowanie do rozpoznawania skarg i wniosków. W związku z tym zarzuty oparte na naruszeniu przepisów KPA nie mogły być uwzględnione.
Rozstrzygnięcie
Przepisy (19)
Główne
u.g.n. art. 37 § 2 pkt 6
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
Tryb bezprzetargowy jest dopuszczalny, gdy nieruchomość lub jej część może poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, ale tylko w sytuacji, gdy poprawa dotyczy jednej nieruchomości przyległej. Jeśli poprawa dotyczy więcej niż jednej nieruchomości przyległej, konieczne jest przeprowadzenie przetargu.
p.p.s.a. art. 145 § 1 pkt 1 lit. a
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawa do stwierdzenia nieważności lub uchylenia aktu administracyjnego w przypadku naruszenia prawa materialnego lub procesowego mającego wpływ na wynik sprawy.
u.s.g. art. 101 § 1
Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym
Podstawa prawna zaskarżania uchwał lub zarządzeń organów gminy przez osoby, których interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone.
u.g.n. art. 35 § 1
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
Określa zasady zbywania nieruchomości.
p.u.s.a. art. 1
Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych
Określa zakres kognicji sądów administracyjnych - kontrola działalności administracji publicznej.
p.p.s.a. art. 146 § 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawa do stwierdzenia nieważności aktu administracyjnego w całości lub w części.
Pomocnicze
u.s.g. art. 18 § 2 pkt 9a
Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym
Dotyczy kompetencji Rady Gminy w sprawach majątkowych gminy przekraczających zakres zwykłego zarządu.
p.p.s.a. art. 134 § 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Sąd dokonuje kontroli legalności z urzędu, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi.
p.p.s.a. art. 190
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Sąd związany jest wykładnią prawa dokonaną w sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny.
p.p.s.a. art. 58 § 1 pkt 5a
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawa do odrzucenia skargi w przypadku braku interesu prawnego skarżącego.
k.c. art. 58
Kodeks cywilny
Określa skutki czynności prawnej sprzecznej z ustawą lub mającej na celu obejście ustawy.
p.p.s.a. art. 200
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawa do zasądzenia zwrotu kosztów postępowania.
p.p.s.a. art. 210 § 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawa do zasądzenia zwrotu kosztów postępowania.
k.p.a. art. 7
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Zasada prawdy obiektywnej i podejmowania działań niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego.
k.p.a. art. 77 § 1
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego.
k.p.a. art. 8
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Zasada pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa.
k.p.a. art. 9
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Obowiązek informowania stron o okolicznościach faktycznych i prawnych.
k.p.a. art. 10
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Zasada czynnego udziału strony w postępowaniu.
k.p.a. art. 11
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Obowiązek należytego uzasadniania rozstrzygnięć.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Naruszenie art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez zastosowanie trybu bezprzetargowego, gdy nieruchomość mogła poprawić warunki zagospodarowania więcej niż jednej nieruchomości przyległej. • Istnienie interesu prawnego skarżących do zaskarżenia zarządzenia.
Odrzucone argumenty
Zarzuty naruszenia przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego (nie miały zastosowania do wydania zarządzenia). • Argumentacja organu o braku interesu prawnego skarżących (obalona przez NSA i WSA w ponownym rozpoznaniu).
Godne uwagi sformułowania
Ratio legis art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami powinno się odczytywać jako możliwość zastosowania trybu bezprzetargowego wówczas, gdy przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej część, która może poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległych, gdy tylko jedna osoba spośród ich właścicieli albo użytkowników wieczystych jest zainteresowana nabyciem całej nieruchomości, a pozostali wyrażają na to zgodę. • Organ gminy nie może zatem dowolnie wybrać jednego z zainteresowanych właścicieli nieruchomości przyległych - nawet jeżeli uważa, że nabycie przez niego nieruchomości najbardziej poprawiłoby warunki zagospodarowania jego nieruchomości. • Możliwość poprawienia warunków zagospodarowania w odniesieniu do większej liczby nieruchomości skutkuje zatem koniecznością przeprowadzenia przetargu, a zawarta w tej sytuacji - bez przetargu - umowa zbycia jest bezwzględnie nieważna w myśl art. 58 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 37 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. • Odmowa uwzględnienia interesu prawnego skarżących w zaskarżeniu zarządzenia czyni iluzorycznym uznanie Sądu, że uzewnętrzniona przez publiczne ogłoszenie wola zbycia nieruchomości umożliwia wszystkim zainteresowanym ubieganie się o nabycie praw do nieruchomości umieszczonych w wykazie.
Skład orzekający
Stanisław Nitecki
przewodniczący sprawozdawca
Agnieszka Kręcisz-Sarna
członek
Artur Żurawik
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami w kontekście zbywania nieruchomości gminnych na poprawę warunków zagospodarowania nieruchomości przyległych, zwłaszcza gdy dotyczy to więcej niż jednej nieruchomości."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji faktycznej i prawnej związanej z nieruchomościami gminnymi i ich zbywaniem. Interpretacja przepisów KPA jako wzorca, a nie bezpośredniej podstawy prawnej dla zarządzeń.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy ważnej kwestii interpretacji przepisów dotyczących sprzedaży nieruchomości gminnych, co ma znaczenie praktyczne dla samorządów i potencjalnych nabywców. Pokazuje, jak sądy administracyjne kontrolują działania organów wykonawczych.
“Gmina nie może sprzedać działki "po znajomości" – kluczowa interpretacja przepisów o przetargach na nieruchomości.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka polskie orzecznictwo i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Powiązane przepisy
Powiązane tematy
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.