II OSK 413/24Współwłaściciele obowiązek naprawy budynku zarządca
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuNaczelny Sąd Administracyjny rozpoznał skargę kasacyjną J. D. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, który utrzymał w mocy decyzję WINB nakładającą na współwłaścicieli budynku mieszkalnego obowiązek usunięcia wad technicznych. Skarżący kasacyjnie argumentował, że obowiązki te powinny obciążać zarządcę nieruchomości, Gminę Miasto [...], a nie wszystkich współwłaścicieli. NSA oddalił skargę kasacyjną, podzielając stanowisko Sądu pierwszej instancji. Sąd podkreślił, że zgodnie z Prawem budowlanym, obowiązki utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym spoczywają na właścicielach lub zarządcach. W przypadku współwłasności, obowiązek ten obciąża wszystkich współwłaścicieli łącznie lub zarządcę. Kluczowe dla rozstrzygnięcia było ustalenie, że zakres prac nakazanych przez organy nadzoru budowlanego (m.in. podstemplowania, przemurowania, naprawy dachu) przekracza zakres zwykłego zarządu nieruchomością, określony w umowie o zarząd. Do wykonania takich czynności wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Dlatego też, pomimo istnienia umowy o zarząd, która powierzała Gminie Miasto [...] zarządzanie nieruchomością, nie mogła ona samodzielnie wykonać prac przekraczających zwykły zarząd. W konsekwencji, NSA uznał, że nałożenie obowiązku na wszystkich współwłaścicieli było prawidłowe, a zarzuty naruszenia przepisów prawa materialnego (art. 61 w zw. z art. 66 Prawa budowlanego) oraz przepisów postępowania (art. 133 § 1 i art. 141 § 4 p.p.s.a.) były nieuzasadnione. Sąd uznał, że materiał dowodowy został prawidłowo zebrany i oceniony, a uzasadnienie wyroku WSA było wystarczające.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaOkreślenie kręgu podmiotów zobowiązanych do wykonania obowiązków w zakresie usuwania wad technicznych budynku w sytuacji współwłasności i istnienia umowy o zarząd nieruchomością.
Dotyczy specyficznej sytuacji, w której zakres prac przekracza zwykły zarząd, a umowa o zarząd wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli na czynności przekraczające zwykły zarząd.
Zagadnienia prawne (2)
Kto jest właściwym adresatem decyzji nakładającej obowiązek usunięcia wad technicznych budynku w przypadku współwłasności nieruchomości, gdy istnieje umowa o zarząd nieruchomością?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Właściwym adresatem decyzji nakładającej obowiązek usunięcia wad technicznych budynku są współwłaściciele nieruchomości, jeśli zakres prac przekracza czynności zwykłego zarządu, a zarządca nieruchomości nie posiada nieograniczonych uprawnień do ich wykonania bez zgody wszystkich współwłaścicieli.
Uzasadnienie
Obowiązek utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym spoczywa na właścicielach lub zarządcach. W przypadku współwłasności, obowiązek ten obciąża wszystkich łącznie lub zarządcę. Jednakże, jeśli prace budowlane wymagane do usunięcia wad przekraczają zakres zwykłego zarządu, do ich wykonania potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Dlatego decyzja powinna być skierowana do podmiotów posiadających prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, czyli do wszystkich współwłaścicieli.
Czy zarządca nieruchomości, działający na podstawie umowy o zarząd, może samodzielnie wykonać czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, w tym roboty budowlane nakazane przez organ nadzoru budowlanego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, zarządca nieruchomości nie może samodzielnie wykonać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, jeśli umowa o zarząd wymaga na nie zgody wszystkich współwłaścicieli.
Uzasadnienie
Umowa o zarząd nieruchomością określa zakres uprawnień zarządcy. Jeśli umowa wyraźnie rozróżnia czynności zwykłego zarządu (które zarządca może wykonywać samodzielnie) od czynności przekraczających zwykły zarząd (wymagających zgody wszystkich współwłaścicieli), to zarządca jest związany tymi postanowieniami. Roboty budowlane nakazane przez organ nadzoru budowlanego, mające na celu usunięcie wad technicznych, często przekraczają zakres zwykłego zarządu.
Rozstrzygnięcie
Przepisy (8)
Główne
u.p.b. art. 66 § ust. 1
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Właściwy organ nakazuje usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, gdy obiekt budowlany może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia.
u.p.b. art. 66 § ust. 2
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Organ może zakazać w trybie natychmiastowym użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.
u.p.b. art. 61
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Obowiązki związane z utrzymaniem i użytkowaniem obiektu budowlanego spoczywają na jego właścicielu lub zarządcy.
Pomocnicze
u.p.b. art. 5 § ust. 2
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać go w należytym stanie technicznym i estetycznym, bez dopuszczania do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej.
p.p.s.a. art. 133 § § 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Sąd administracyjny orzeka na podstawie akt sprawy.
p.p.s.a. art. 141 § § 4
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Uzasadnienie wyroku powinno zawierać m.in. wyjaśnienie podstawy prawnej rozstrzygnięcia z przytoczeniem przepisów prawa.
p.p.s.a. art. 183 § § 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej.
p.p.s.a. art. 184
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Naczelny Sąd Administracyjny oddala skargę kasacyjną, jeżeli nie zawiera ona usprawiedliwionych podstaw.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Współwłaściciele są właściwymi adresatami decyzji nakładającej obowiązek usunięcia wad technicznych budynku, ponieważ zakres prac przekracza zwykły zarząd, a zarządca nie ma nieograniczonych uprawnień do ich wykonania bez zgody wszystkich współwłaścicieli.
Odrzucone argumenty
Obowiązek usunięcia wad technicznych powinien zostać nałożony wyłącznie na zarządcę nieruchomości (Gminę Miasto [...]), a nie na wszystkich współwłaścicieli. • Naruszenie art. 133 § 1 p.p.s.a. poprzez nieuwzględnienie całego materiału dowodowego (księgi wieczystej, umowy o zarząd). • Naruszenie art. 141 § 4 p.p.s.a. przez niedostateczne wyjaśnienie podstawy prawnej rozstrzygnięcia.
Godne uwagi sformułowania
zakres robót budowlanych objętych skarżoną decyzją przekracza zakres objęty czynnościami zwykłego zarządu • do ich wykonania potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli • adresatami kwestionowanej decyzji, bez względu na wielkość posiadanych udziałów we współwłasności, powinni być wszyscy współwłaściciele nieruchomości
Skład orzekający
Jerzy Siegień
przewodniczący sprawozdawca
Grzegorz Czerwiński
sędzia
Paweł Zaborniak
sędzia
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Określenie kręgu podmiotów zobowiązanych do wykonania obowiązków w zakresie usuwania wad technicznych budynku w sytuacji współwłasności i istnienia umowy o zarząd nieruchomością."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji, w której zakres prac przekracza zwykły zarząd, a umowa o zarząd wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli na czynności przekraczające zwykły zarząd.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa dotyczy praktycznego problemu odpowiedzialności za stan techniczny budynku w sytuacji współwłasności i zarządu, co jest częstym zagadnieniem w praktyce prawniczej i zarządczej.
“Kto odpowiada za remont zrujnowanego budynku: zarządca czy wszyscy właściciele?”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka polskie orzecznictwo i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Powiązane przepisy
Powiązane tematy
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.