II CA 94/16
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła zwrotu zadatku w wysokości 5000 zł wpłaconego przez powodów S. W. i A. W. na podstawie umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania z pozwaną J. Ś. z dnia 31 grudnia 2014 roku. Umowa ta przewidywała, że w przypadku nieuzyskania przez kupujących kredytu w kwocie co najmniej 30 000 Euro, udokumentowanego pismem bankowym, zadatek podlega zwrotowi w całości, gdyż nie stanowi to okoliczności, za którą kupujący ponoszą odpowiedzialność. Sąd Rejonowy w Świnoujściu zasądził od pozwanej na rzecz powodów solidarnie całą kwotę zadatku wraz z odsetkami. Pozwana wniosła apelację, zarzucając m.in. naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. poprzez błędną ocenę dowodów i uznanie, że powodowie nie uzyskali kredytu z przyczyn od nich niezależnych. Sąd Okręgowy w Szczecinie, rozpoznając apelację, częściowo zmienił zaskarżony wyrok. Sąd Okręgowy podzielił ustalenia Sądu Rejonowego co do tego, że nieuzyskanie przez powodów środków z kredytu było jedyną przyczyną niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej i że strony zmodyfikowały zasady odpowiedzialności z tytułu zadatku, przewidując jego zwrot w takiej sytuacji. Jednakże Sąd Okręgowy uznał, że powodowie nie dochodzili roszczenia solidarnie, a ich udziały w nabywanym lokalu miały być po ½ części, co wykluczało solidarność czynną. W związku z tym Sąd Okręgowy zasądził od pozwanej na rzecz każdego z powodów po 2500 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie, oddalając powództwo w pozostałej części. Zmieniono również rozstrzygnięcie o kosztach postępowania.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja klauzuli umownej dotyczącej zwrotu zadatku w przypadku nieuzyskania kredytu, modyfikacja zasad odpowiedzialności z tytułu zadatku, kwestia solidarności czynnej w roszczeniach podzielnych.
Konkretne postanowienia umowy przedwstępnej i stan faktyczny sprawy.
Zagadnienia prawne (3)
Czy w przypadku nieuzyskania przez kupującego kredytu, mimo zastrzeżenia w umowie przedwstępnej, że stanowi to okoliczność niezawinioną przez kupującego i skutkuje zwrotem zadatku, sprzedający może zatrzymać zadatek?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, jeśli strony w umowie przedwstępnej zmodyfikowały zasady odpowiedzialności z tytułu zadatku, przewidując jego zwrot w sytuacji nieuzyskania kredytu przez kupującego z przyczyn od niego niezależnych.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy uznał, że strony umowy przedwstępnej skutecznie zmodyfikowały zasady odpowiedzialności z tytułu zadatku, przewidując jego zwrot w przypadku nieuzyskania przez kupujących kredytu, co stanowiło okoliczność niezawinioną. Kluczowe było postanowienie § 7 ust. 2 umowy, które wyłączało odpowiedzialność kupujących za nieuzyskanie kredytu i nakazywało zwrot zadatku.
Czy roszczenie o zwrot zadatku przez dwóch powodów, którzy mieli nabyć lokal w udziałach po ½ części, ma charakter solidarności czynnej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, roszczenie o zwrot zadatku w takiej sytuacji ma charakter podzielny, a nie solidarny.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy stwierdził, że brak było podstaw do przyjęcia solidarności czynnej powodów, gdyż umowa przedwstępna przewidywała nabycie lokalu w udziałach po ½ części, co oznacza, że świadczenie pozwanej w przedmiocie zwrotu zadatku jest podzielne.
Czy dokumentacja potwierdzająca nieuzyskanie kredytu musi zostać przedstawiona sprzedającemu najpóźniej w dniu terminu zawarcia umowy przyrzeczonej?
Odpowiedź sądu
Nie, jeśli umowa przedwstępna nie zawiera takiego dodatkowego warunku.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy uznał, że treść umowy przedwstępnej nie formułowała dodatkowych warunków dotyczących terminu przedstawienia dokumentacji potwierdzającej nieuzyskanie kredytu, a jedynie wskazywała na konieczność udokumentowania tej okoliczności pismem bankowym.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| S. W. | osoba_fizyczna | powód |
| A. W. | osoba_fizyczna | powód |
| J. Ś. (1) | osoba_fizyczna | pozwana |
| P. K. | inne | pośrednik nieruchomości |
| J. Ś. (2) | osoba_fizyczna | mąż pozwanej |
Przepisy (16)
Główne
k.c. art. 394 § § 1
Kodeks cywilny
W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
Pomocnicze
k.c. art. 394 § § 2
Kodeks cywilny
W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
k.c. art. 394 § § 3
Kodeks cywilny
W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
k.c. art. 390 § § 1
Kodeks cywilny
Przepis § 1 stanowi, że umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej oraz termin, do którego zawarcie umowy przyrzeczonej powinno nastąpić. Jeżeli termin ten nie został określony, w razie wątpliwości poczytuje się, że został wyznaczony w odpowiednim czasie.
k.c. art. 481 § § 1
Kodeks cywilny
Jeżeli dłużnik opóźnił się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.
k.p.c. art. 233 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału.
k.p.c. art. 328 § § 2
Kodeks postępowania cywilnego
Uzasadnienie wyroku powinno zawierać wskazanie podstawy faktycznej i prawnej orzeczenia lub o umorzeniu postępowania.
k.p.c. art. 98 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Do kosztów procesu zalicza się koszty sądowe oraz koszty zastępstwa procesowego.
k.p.c. art. 386 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
W razie uwzględnienia apelacji sąd drugiej instancji może zmienić lub uchylić zaskarżony wyrok, albo oddalić apelację.
k.p.c. art. 385
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd drugiej instancji oddali apelację, jeżeli jest bezzasadna.
k.p.c. art. 108 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd rozstrzyga o kosztach w każdym orzeczeniu kończącym postępowanie w instancji.
k.c. art. 369
Kodeks cywilny
Zobowiązanie jest solidarne, jeżeli to wynika z ustawy lub z czynności prawnej.
k.c. art. 379 § § 1
Kodeks cywilny
Dłużnik może spełnić świadczenie częściowo, chyba że właściwości świadczenia albo ustawy wynika inny zakaz.
k.c. art. 65 § § 1 i 2
Kodeks cywilny
Oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymaga ze względu na zasady współżycia społecznego i ustalone zwyczaje oraz wynikające z przepisów prawa związki między oświadczeniem woli a innymi złożonymi oświadczeniami woli. W przypadkach sporu o wykonanie umowy należy badać zgodny zamiar stron i cel umowy, a nie tylko dosłowne brzmienie jej postanowień.
k.p.c. art. 72 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Współuczestnictwo formalne występuje, gdy kilka osób dochodzi albo gdy pozwany jest obowiązany do spełnienia świadczenia niepodzielnego albo według przepisów o prowadzeniu spraw jednego z nich.
k.p.c. art. 109 § § 2
Kodeks postępowania cywilnego
Zwrot kosztów następuje według zasad określonych w przepisach poprzedzających. Sąd może włożyć na stronę przegrywającą obowiązek zwrotu kosztów w takiej wysokości, jaka, według jego oceny, była niezbędna do celowego dochodzenia praw lub celowej obrony.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Nieuzyskanie kredytu przez powodów było okolicznością niezawinioną, co zgodnie z § 7 ust. 2 umowy przedwstępnej skutkowało obowiązkiem zwrotu zadatku. • Strony skutecznie zmodyfikowały ustawowe zasady odpowiedzialności z tytułu zadatku. • Roszczenie o zwrot zadatku nie miało charakteru solidarnego.
Odrzucone argumenty
Powodowie nie dochowali należytej staranności i lojalności kontraktowej. • Dokumentacja finansowa potwierdzająca nieprzekazanie środków nie jest równoznaczna z dokumentacją potwierdzającą nieprzyznanie kredytu. • Dokumentacja potwierdzająca nieuzyskanie kredytu powinna zostać przedstawiona najpóźniej do dnia upływu terminu ostatecznego wyznaczonego na zawarcie umowy przyrzeczonej.
Godne uwagi sformułowania
nieuzyskanie przez kupujących kredytu w kwocie co najmniej 30.000 Euro – udokumentowane pismem wydanym przez Bank, nie stanowi okoliczności, za którą kupujący ponoszą odpowiedzialność. W takim przypadku przekazana w dniu zawarcia umowy przedwstępnej tytułem zadatku kwota miała podlegać zwrotowi w całości. • Pod pojęciem uzyskanie kredytu w sposób oczywisty rozumiane było faktyczne uzyskanie tą drogą środków pieniężnych w ww. kwocie, nie zaś samo zawarcie umowy kredytowej. • brak było podstaw do uznania zachodzenia po stronie powodów solidarności czynnej.
Skład orzekający
Agnieszka Tarasiuk – Tkaczuk
przewodniczący
Sławomir Krajewski
sprawozdawca
Zbigniew Ciechanowicz
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja klauzuli umownej dotyczącej zwrotu zadatku w przypadku nieuzyskania kredytu, modyfikacja zasad odpowiedzialności z tytułu zadatku, kwestia solidarności czynnej w roszczeniach podzielnych."
Ograniczenia: Konkretne postanowienia umowy przedwstępnej i stan faktyczny sprawy.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje, jak ważne jest precyzyjne formułowanie umów, zwłaszcza w kontekście finansowania zakupu nieruchomości. Pokazuje również, jak sądy interpretują klauzule dotyczące zadatku i ryzyka związanego z uzyskaniem kredytu.
“Nie dostałeś kredytu? Sprawdź, czy odzyskasz zadatek – kluczowe postanowienia umowy przedwstępnej.”
Dane finansowe
WPS: 5000 PLN
zwrot zadatku: 2500 PLN
zwrot zadatku: 2500 PLN
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.