II CA 2008/15
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła roszczenia wspólnoty mieszkaniowej przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej o zwrot kwoty 27 602,11 zł wraz z odsetkami, pobranej przez Spółdzielnię z funduszu remontowego na zakup instalacji RTV i internetowej. Sąd Rejonowy uwzględnił powództwo, uznając, że instalacje te, ze względu na sposób ich instalacji (w ścianach budynków), stanowią części składowe nieruchomości wspólnej i w związku z tym nie mogły być przedmiotem odrębnej sprzedaży przez Spółdzielnię. Sąd Rejonowy wskazał również, że Spółdzielnia nie wykazała skutecznie zawarcia umowy sprzedaży ani wysokości swojej wierzytelności z tytułu rzekomego bezumownego korzystania z instalacji przez wspólnotę, oddalając zarzut potrącenia. Spółdzielnia wniosła apelację, podnosząc szereg zarzutów dotyczących m.in. błędnej wykładni uchwał wspólnoty, naruszenia przepisów o czynnościach prawnych (w tym art. 108 k.c. dotyczącego zawierania umów z samym sobą) oraz błędnego uznania instalacji za część składową nieruchomości. Sąd Okręgowy w Krakowie oddalił apelację, w pełni podzielając ustalenia faktyczne i rozważania prawne Sądu Rejonowego. Sąd Okręgowy podkreślił, że instalacje te, nie wchodząc w skład przedsiębiorstwa przesyłowego Spółdzielni, stanowiły części składowe nieruchomości wspólnej, a tym samym współwłasność członków wspólnoty, co wykluczało możliwość ich zakupu od Spółdzielni. Sąd odwoławczy odniósł się szczegółowo do zarzutów apelacji, wskazując na wadliwość ich sformułowania w niektórych przypadkach, ale jednocześnie badając kwestie materialnoprawne z urzędu. Zwrócono uwagę na moc wiążącą prawomocnego wyroku w podobnej sprawie między tymi samymi stronami (art. 365 § 1 kpc). Sąd Okręgowy potwierdził, że uchwały wspólnoty nie stanowiły oferty sprzedaży ani nie zawierały pełnomocnictwa dla zarządu do zawarcia umowy sprzedaży, która to czynność przekraczała zwykły zarząd. Podkreślono również, że nawet hipotetyczne zawarcie umowy sprzedaży byłoby nieważne z uwagi na zakaz zawierania umów z samym sobą (art. 108 k.c.), gdyż Spółdzielnia działała jako zarządca wspólnoty. Zarzut potrącenia został ponownie oddalony, gdyż Spółdzielnia nie wykazała istnienia i wysokości swojej wierzytelności, a ponadto nie było podstaw do uznania, że to wspólnota, a nie jej członkowie, była wzbogacona.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja przepisów dotyczących części składowych nieruchomości, czynności przekraczających zwykły zarząd w wspólnotach mieszkaniowych, zakazu zawierania umów z samym sobą (art. 108 k.c.) oraz zasad potrącenia wierzytelności.
Dotyczy specyficznej sytuacji zarządcy będącego jednocześnie stroną umowy ze wspólnotą oraz instalacji wbudowanych w strukturę budynku.
Zagadnienia prawne (3)
Czy instalacje RTV i internetowe, zainstalowane w ścianach budynku, stanowią część składową nieruchomości wspólnej, czy też mogą być przedmiotem odrębnego obrotu prawnego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Instalacje te stanowią części składowe nieruchomości wspólnej, ponieważ nie mogą być odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany ich bądź ścian budynku, a także nie wchodzą w skład przedsiębiorstwa przesyłowego strony pozwanej.
Uzasadnienie
Instalacje znajdujące się w ścianach budynku są częściami składowymi nieruchomości w rozumieniu art. 47 § 2 k.c. Nie mogą być odrębnym przedmiotem własności, chyba że wchodzą w skład przedsiębiorstwa (art. 49 § 1 k.c.), czego strona pozwana nie wykazała.
Czy uchwały wspólnoty mieszkaniowej wyrażające zgodę na zakup instalacji RTV i internetowej stanowiły ofertę sprzedaży i umocowanie dla zarządu do zawarcia umowy?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, uchwały te stanowiły jedynie zgodę na zawarcie umów przekraczających zwykły zarząd, ale nie zawierały pełnomocnictwa dla zarządu do zawarcia umowy sprzedaży, a tym bardziej umowy z samym sobą.
Uzasadnienie
Uchwały wspólnoty nie zawierały essentialia negotii umowy sprzedaży ani wyraźnego pełnomocnictwa wymaganego przez art. 22 ust. 2 uwl dla czynności przekraczających zwykły zarząd. Zawarcie umowy sprzedaży przez zarządcę działającego we własnym imieniu i w imieniu wspólnoty byłoby nieważne na podstawie art. 108 k.c.
Czy zarzut potrącenia wierzytelności z tytułu bezumownego korzystania z instalacji przez stronę powodową był zasadny?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, zarzut potrącenia nie został uwzględniony, ponieważ strona pozwana nie wykazała istnienia i wysokości swojej wierzytelności, a ponadto nie było podstaw do uznania, że to wspólnota, a nie jej członkowie, była wzbogacona.
Uzasadnienie
Strona pozwana nie udowodniła istnienia i wysokości swojej wierzytelności z tytułu bezumownego korzystania. Ponadto, korzystanie z instalacji przez mieszkańców nie oznacza wzbogacenia wspólnoty jako odrębnego podmiotu.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| (...) w K. | inne | powód |
| Spółdzielnia Mieszkaniowa im. (...) w K. | spółka | pozwany |
Przepisy (12)
Główne
k.c. art. 47 § § 2
Kodeks cywilny
Instalacje służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne podobne stanowią z mocy prawa część składową nieruchomości, a to powoduje, że nie mogą być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych od rzeczy głównej.
k.c. art. 108
Kodeks cywilny
Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że wynika to wyraźnie z treści pełnomocnictwa lub ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten ma zastosowanie również do sytuacji, gdy ta sama osoba fizyczna jest stroną czynności prawnej, działając jako organ osoby prawnej i we własnym imieniu.
uwl art. 22 § ust. 2
Ustawa o własności lokali
Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną na podstawie art. 22 ust. 1 uwl wymagają uchwały właścicieli lokali, która może udzielić zarządowi pełnomocnictwa do dokonywania określonych czynności.
Pomocnicze
k.c. art. 49 § § 1
Kodeks cywilny
Urządzenia i instalacje mogą wyjątkowo nie należeć do części składowych nieruchomości, a to pod warunkiem, że wchodzą w skład przedsiębiorstwa.
k.c. art. 410 § § 1
Kodeks cywilny
Przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu stosuje się również do świadczenia nienależnego.
k.c. art. 405
Kodeks cywilny
Kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania tej korzyści w naturze, a jeżeli nie jest to możliwe, do zwrotu jej wartości.
k.c. art. 471
Kodeks cywilny
Dłużnik odpowiedzialny jest za nie wykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania tylko wtedy, gdy ponosi za to winę.
k.c. art. 481 § § 1 i 2
Kodeks cywilny
Jeżeli dłużnik opóźni się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, choćby nie poniósł żadnej szkody i choćby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.
k.c. art. 498 § § 1
Kodeks cywilny
Gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed innym organem państwowym.
k.p.c. art. 98 § § 1 i 3
Kodeks postępowania cywilnego
Strona przegrywająca sprawę jest obowiązana zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony.
k.p.c. art. 365 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy oraz inne organy państwowe i administracji publicznej, a w wypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby.
k.p.c. art. 385
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd drugiej instancji oddala apelację w razie jej bezzasadności.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Instalacje RTV i internetowe stanowią części składowe nieruchomości wspólnej. • Uchwały wspólnoty nie stanowiły oferty sprzedaży ani nie udzielały pełnomocnictwa do zawarcia umowy sprzedaży. • Zawarcie umowy sprzedaży przez zarządcę działającego we własnym imieniu i w imieniu wspólnoty jest nieważne (art. 108 k.c.). • Strona pozwana nie wykazała istnienia i wysokości swojej wierzytelności z tytułu bezumownego korzystania. • Wspólnota mieszkaniowa nie była podmiotem wzbogaconym z tytułu korzystania z instalacji.
Odrzucone argumenty
Sprzedaż instalacji RTV była czynnością zwykłego zarządu. • Uchwały wspólnoty stanowiły ofertę sprzedaży i umocowanie dla zarządu do zawarcia umowy. • Instalacje RTV/SAT i internetowa mogą być przedmiotem samodzielnego obrotu. • Podmiotem wzbogaconym z tytułu korzystania z instalacji jest wspólnota mieszkaniowa. • Zarzut potrącenia wierzytelności.
Godne uwagi sformułowania
Instalacje te są zatem częściami składowymi nieruchomości zabudowanej wskazanymi budynkami, a więc stanowią współwłasność właścicieli lokali. • Strona pozwana nie była dostarczycielem sygnału rtv i internetu, zatem przedmiotowe instalacje nie wchodziły w skład przedsiębiorstwa strony pozwanej (art. 49 § 1 k.c.) i nie może ona być ich właścicielem. • Nie można domniemywać udzielenia pełnomocnictwa do dokonania czynności prawnej z „samym sobą”. • Konstrukcja prawna wyrażona w art. 108 kc ma na celu zabezpieczenie interesów strony, w imieniu której działa pełnomocnik.
Skład orzekający
Krzysztof Wąsik
przewodniczący-sprawozdawca
Lucyna Rajchel
sędzia
Anna Kruszewska
sędzia
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących części składowych nieruchomości, czynności przekraczających zwykły zarząd w wspólnotach mieszkaniowych, zakazu zawierania umów z samym sobą (art. 108 k.c.) oraz zasad potrącenia wierzytelności."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji zarządcy będącego jednocześnie stroną umowy ze wspólnotą oraz instalacji wbudowanych w strukturę budynku.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy konfliktu między spółdzielnią a wspólnotą mieszkaniową o pieniądze pobrane na instalacje, co jest częstym problemem. Wyjaśnia kluczowe kwestie prawne dotyczące własności instalacji i zarządu nieruchomością.
“Spółdzielnia pobrała pieniądze na instalacje, ale sąd uznał, że nie miała do tego prawa. Kluczowa sprawa dla wspólnot mieszkaniowych!”
Dane finansowe
WPS: 27 602,11 PLN
zapłata: 27 602,11 PLN
zwrot kosztów procesu: 3798 PLN
zwrot kosztów postępowania odwoławczego: 1900 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.