II C 195/17
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowód (...) W., członek Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W., zaskarżył uchwałę nr (...) z dnia 7 listopada 2016 roku, domagając się jej uchylenia. Uchwała ta dotyczyła wyrażenia stanowiska Wspólnoty w sprawie wniosku o odwołanie dotychczasowego zarządcy przymusowego A. M. i powołanie nowego zarządcy M. L. Powód argumentował, że uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością i jest sprzeczna z art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali (u.w.l.), ponieważ przyznaje A. M. prawo do podejmowania wszelkich działań w imieniu wspólnoty. Sąd Okręgowy, rozpoznając sprawę, ustalił stan faktyczny, w tym postanowienia sądowe dotyczące ustanowienia zarządcy przymusowego oraz treść zaskarżonej uchwały. Sąd uznał, że powód miał legitymację do zaskarżenia uchwały i wniósł ją w ustawowym terminie, mimo że nie został formalnie powiadomiony o jej treści. Merytoryczna ocena uchwały wykazała jej oczywistą sprzeczność z prawem. Sąd wskazał, że § 3 uchwały, przyznający A. M. „pełne pełnomocnictwo” do reprezentowania wspólnoty we wszystkich sprawach, przekracza zakres zwykłego zarządu i jest sprzeczny z art. 22 ust. 2 u.w.l., który wymaga uchwały właścicieli wyrażającej zgodę na dokonanie takiej czynności. Ponadto, uchwała naruszała postanowienia sądu ustanawiające zarządcę przymusowego do czynności zwykłego zarządu (art. 26 ust. 1 u.w.l. i art. 365 § 1 k.p.c.), ponieważ próbowała nadać mu kompetencje wykraczające poza te określone przez sąd. Sąd uznał, że uchwała miała na celu obejście przyszłych orzeczeń sądowych dotyczących zarządcy. W związku z tym, Sąd Okręgowy uchylił zaskarżoną uchwałę jako sprzeczną z prawem. O kosztach postępowania orzeczono na zasadzie odpowiedzialności za wynik sprawy, zasądzając od pozwanej na rzecz powoda kwotę 560 zł.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja przepisów dotyczących kompetencji zarządcy przymusowego i zarządu w kontekście uchwał wspólnoty mieszkaniowej, a także zasady dotyczące czynności przekraczających zwykły zarząd.
Dotyczy specyficznej sytuacji zarządcy przymusowego i uchwały wspólnoty, ale ogólne zasady dotyczące uchwał i kompetencji zarządu są szeroko stosowalne.
Zagadnienia prawne (3)
Czy uchwała wspólnoty mieszkaniowej przyznająca zarządcy przymusowemu pełne pełnomocnictwo do reprezentowania wspólnoty we wszystkich sprawach, w tym sądowych, jest zgodna z przepisami ustawy o własności lokali?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, uchwała taka jest sprzeczna z przepisami ustawy o własności lokali, w szczególności z art. 22 ust. 2, który wymaga uchwały właścicieli wyrażającej zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że przyznanie zarządcy przymusowemu pełnomocnictwa do podejmowania wszelkich działań, w tym przekraczających zwykły zarząd, jest sprzeczne z art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali, który wymaga odrębnej uchwały właścicieli na takie czynności. Ponadto, uchwała naruszała zakres uprawnień zarządcy przymusowego określony przez sąd w postanowieniu, co było sprzeczne z art. 26 ust. 1 u.w.l. i art. 365 § 1 k.p.c.
Czy uchwała wspólnoty mieszkaniowej może naruszać zakres uprawnień zarządcy przymusowego określony prawomocnym postanowieniem sądu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, uchwała taka jest sprzeczna z prawem, ponieważ narusza powagę rzeczy osądzonej (art. 365 § 1 k.p.c.) i próbuje obejść skutki orzeczenia sądowego wydanego na podstawie art. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali.
Uzasadnienie
Sąd wskazał, że członkowie wspólnoty byli związani postanowieniem sądu określającym kompetencje zarządcy przymusowego. Uchwała próbująca nadać zarządcy kompetencje wykraczające poza te określone przez sąd niweczyłaby skutek orzeczenia sądowego i stanowiła próbę obejścia prawa.
Jaki jest termin do zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów, jeśli powód nie został o niej powiadomiony?
Odpowiedź sądu
Mimo literalnego brzmienia art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali, termin do zaskarżenia uchwały powinien być liczony od momentu, gdy powód dowiedział się o jej treści lub wziął udział w głosowaniu, aby nie pozbawić go prawa do obrony.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że wąska interpretacja terminu biegnącego od dnia powiadomienia pozbawiałaby prawa do zaskarżenia członka wspólnoty, który nie został powiadomiony. W tym przypadku, powód dowiedział się o treści uchwały w momencie głosowania, a pozew wniósł w terminie 6 tygodni od tej daty.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| (...) W. | osoba_fizyczna | powód |
| Wspólnota Mieszkaniowa (...) w W. | inne | pozwana |
Przepisy (10)
Główne
u.w.l. art. 22 § 2
Ustawa o własności lokali
Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
u.w.l. art. 26 § 1
Ustawa o własności lokali
Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie.
u.w.l. art. 25 § 1
Ustawa o własności lokali
Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
k.p.c. art. 365 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy oraz inne organy państwowe i organy administracji publicznej, a w wypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby.
k.p.c. art. 98 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Strona wygrywająca sprawę może żądać od strony przeciwnej zwrotu niezbędnych kosztów procesu.
Pomocnicze
u.w.l. art. 25 § 1a
Ustawa o własności lokali
Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
k.c. art. 98
Kodeks cywilny
Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.
k.c. art. 58 § 1
Kodeks cywilny
Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.
k.c. art. 58 § 2
Kodeks cywilny
Czynność prawna będąca sprzeczna z zasadami współżycia społecznego jest nieważna.
k.p.c. art. 230
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd może uznać za ustalone dany fakt, jeżeli strona miała możność wypowiedzenia się co do tego faktu, a jej milczenie jest tego rodzaju, że mogło zostać uznane za przyznanie tego faktu.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Uchwała narusza art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali, przyznając zarządcy przymusowemu pełnomocnictwo do czynności przekraczających zwykły zarząd bez wymaganej uchwały właścicieli. • Uchwała narusza postanowienia sądu określające zakres uprawnień zarządcy przymusowego, co jest sprzeczne z art. 26 ust. 1 u.w.l. i art. 365 § 1 k.p.c. • Uchwała ma na celu obejście prawa i przyszłych orzeczeń sądowych.
Odrzucone argumenty
Uchwała została podjęta w obronie interesów wspólnoty i nie jest działaniem szkodliwym.
Godne uwagi sformułowania
uchwała jest w sposób oczywisty sprzeczna z ustawą • udzielili „pełnego pełnomocnictwa” Zarządcy Przymusowemu A. M. do wyrażania stanowiska w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej we wszystkich sprawach przed Sądami i Prokuraturą • niweczyłaby skutek orzeczenia sądowego • podjęcie zaskarżonej uchwały miało na celu obejście na przyszłość przepisów
Skład orzekający
Ewa Kukiełka-Próchnicka
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących kompetencji zarządcy przymusowego i zarządu w kontekście uchwał wspólnoty mieszkaniowej, a także zasady dotyczące czynności przekraczających zwykły zarząd."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji zarządcy przymusowego i uchwały wspólnoty, ale ogólne zasady dotyczące uchwał i kompetencji zarządu są szeroko stosowalne.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje konflikt między zarządcą przymusowym a wspólnotą oraz próby obejścia prawa przez uchwały. Jest to ciekawy przykład z praktyki zarządzania nieruchomościami.
“Wspólnota Mieszkaniowa próbowała obejść prawo uchwałą. Sąd stanął na straży porządku prawnego.”
Dane finansowe
zwrot kosztów procesu: 560 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.