I SA/OP 14/25
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPrzedmiotem skargi wniesionej przez E. W. i Z. W. była decyzja Wojewody Opolskiego z dnia 30 października 2024 r., utrzymująca w mocy decyzję Starosty Kędzierzyńsko-Kozielskiego z dnia 16 lutego 2024 r., w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość nabytą z mocy prawa na rzecz gminy pod drogę publiczną. Skarżący zarzucali naruszenie przepisów dotyczących terminu wydania decyzji, niewłaściwe zastosowanie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny, a także naruszenie Konstytucji RP poprzez uznanie ustalonej kwoty odszkodowania za "słuszne". Wojewoda Opolski decyzją z dnia 5 czerwca 2024 r. uchylił decyzję Starosty i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia, uznając operat szacunkowy za wadliwie sporządzony. Następnie, wyrokiem z 2 sierpnia 2024 r., sygn. akt I SA/Op 573/24, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu uchylił decyzję kasacyjną Wojewody, wskazując na nieprawidłowe uznanie operatu za wadliwy i nieprawidłowe zastosowanie art. 138 § 2 k.p.a. Sąd podkreślił, że "prawo korzyści" ma ograniczone zastosowanie w przypadku wyceny nieruchomości pod drogi publiczne i wyjaśnił zasady stosowania art. 134 ust. 4 u.g.n. oraz § 49 rozporządzenia. W wyniku ponownego rozpoznania sprawy, Wojewoda decyzją z dnia 30 października 2024 r. utrzymał w mocy decyzję Starosty, uznając operat szacunkowy za prawidłowy i zgodny z przepisami, w tym z § 49 rozporządzenia. Wojewoda powołał się na wiążące stanowisko WSA w Opolu z wyroku z 2 sierpnia 2024 r., zgodnie z którym ustalenie odszkodowania powinno nastąpić przy zastosowaniu § 49 ust. 1 i 3 rozporządzenia, z uwzględnieniem wartości gruntów rolnych i odpowiednim zwiększeniem wartości. Stwierdził, że § 49 ust. 4 rozporządzenia nie ma zastosowania, ponieważ grunty nie były przeznaczone pod inwestycję drogową w planie miejscowym, a art. 134 ust. 4 u.g.n. ma zastosowanie "odpowiednio", z uwzględnieniem specustawy drogowej. W skardze do WSA skarżący ponownie domagali się uchylenia decyzji, zarzucając błędne zastosowanie art. 134 ust. 4 u.g.n. i § 49 ust. 3 rozporządzenia, wadliwość operatu szacunkowego oraz naruszenie przepisów k.p.a. Skarżący powoływali się na uchwałę NSA I OPS 1/24, twierdząc, że zasada korzyści z art. 134 ust. 4 u.g.n. powinna być stosowana bezpośrednio. Wojewoda podtrzymał swoje stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu, działając na podstawie art. 153 p.p.s.a., uznał się za związany oceną prawną i wskazaniami zawartymi w wyroku z 2 sierpnia 2024 r. Sąd stwierdził, że stan prawny i faktyczny nie uległy zmianie, a organ odwoławczy zastosował się do wiążącego wyroku. Sąd potwierdził, że operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo, a wycena zgodna z § 49 ust. 1 i 3 rozporządzenia. Podkreślono, że uchwała NSA I OPS 1/24 nie miała zastosowania w tej sprawie, ponieważ dotyczyła nieruchomości przeznaczonych pod inwestycję drogową, co nie miało miejsca w niniejszym przypadku. W konsekwencji, Sąd oddalił skargę, uznając zaskarżoną decyzję za zgodną z prawem.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaWycena nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne na podstawie specustawy drogowej, interpretacja art. 134 ust. 4 u.g.n. w kontekście § 49 rozporządzenia, zasada związania sądu wyrokiem (art. 153 p.p.s.a.).
Dotyczy specyficznej sytuacji wyceny nieruchomości rolnych przeznaczonych pod drogi publiczne, gdzie plan miejscowy nie przewidywał przeznaczenia drogowego.
Zagadnienia prawne (3)
Czy przy ustalaniu odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną, na podstawie specustawy drogowej, należy stosować zasadę korzyści z art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, czy też przepisy § 49 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
W przypadku nieruchomości przejętych pod drogi publiczne na podstawie specustawy drogowej, które nie były przeznaczone pod inwestycję drogową w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, ustalenie odszkodowania powinno nastąpić przy zastosowaniu § 49 ust. 1 i 3 rozporządzenia, z uwzględnieniem wartości gruntów rolnych i odpowiednim zwiększeniem wartości. Zasada korzyści z art. 134 ust. 4 u.g.n. ma zastosowanie jedynie do ustalenia procentowego wzrostu wartości, a nie do określenia wartości nieruchomości w oparciu o transakcje nieruchomościami drogowymi.
Uzasadnienie
Sąd, działając w granicach związania poprzednim wyrokiem, potwierdził, że specustawa drogowa i przepisy wykonawcze do niej (w tym § 49 rozporządzenia) determinują sposób wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi. Ponieważ wywłaszczone grunty miały przeznaczenie rolne w planie miejscowym, nie można było stosować § 49 ust. 4 rozporządzenia ani bezpośrednio art. 134 ust. 4 u.g.n. do określenia wartości nieruchomości w oparciu o transakcje drogowe. Wartość ustalono na podstawie wartości gruntów rolnych z 50% zwiększeniem, zgodnie z § 49 ust. 3 rozporządzenia.
Czy operat szacunkowy sporządzony na potrzeby ustalenia odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną spełnia wymogi formalne i merytoryczne, stanowiąc prawidłowy dowód w sprawie?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, operat szacunkowy został uznany za prawidłowy, zgodny z obowiązującymi przepisami prawa, w tym z art. 154 ust. 1 u.g.n. oraz § 49 rozporządzenia, i może stanowić podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania.
Uzasadnienie
Sąd, weryfikując operat szacunkowy, stwierdził, że rzeczoznawca majątkowy prawidłowo ustalił przeznaczenie nieruchomości, zastosował właściwe podejście porównawcze i metodę, uwzględnił zwiększenie wartości o 50% zgodnie z § 49 ust. 3 rozporządzenia, a także przeprowadził analizę rynku nieruchomości rolnych i drogowych. Operat zawierał wszystkie wymagane elementy i nie nosił znamion błędów ani nieścisłości.
Czy naruszenie terminu do wydania decyzji przez organ administracji publicznej stanowi podstawę do uchylenia decyzji?
Odpowiedź sądu
Nie, naruszenie terminu do wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania nie stanowi samo w sobie podstawy do uchylenia decyzji, a terminy te należy uznać za postulatywne.
Uzasadnienie
Wojewoda uznał, że terminy wskazane w art. 12 ust. 4b i 4g specustawy są jedynie postulatywne, a ich przekroczenie nie stanowi istotnego naruszenia prawa, które skutkowałoby uchyleniem decyzji.
Przepisy (14)
Główne
specustawa drogowa art. 12 § ust. 4 pkt 2, ust. 4a, ust. 5
Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych
Określa zasady i warunki przygotowania inwestycji w zakresie dróg publicznych, w tym zasady ustalania odszkodowania za przejęte nieruchomości.
u.g.n. art. 130 § ust. 2
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
Ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego.
u.g.n. art. 134 § ust. 1-3
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
Określa zasady ustalania wartości rynkowej nieruchomości.
u.g.n. art. 154 § ust. 1
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
Rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
u.g.n. art. 156 § ust. 1
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
Wycena nieruchomości jest sporządzana w formie operatu szacunkowego.
rozporządzenie art. 49 § ust. 1
Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości
Określa zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne.
rozporządzenie art. 49 § ust. 3
Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości
W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się poprzez powiększenie wartości gruntu o nie więcej niż 50%, na podstawie badania rynku nieruchomości.
p.p.s.a. art. 153
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy i sądy.
Pomocnicze
u.g.n. art. 134 § ust. 4
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
Zasada korzyści – w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości ustala się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. W niniejszej sprawie stosowana 'odpowiednio' z uwzględnieniem specustawy drogowej.
rozporządzenie art. 49 § ust. 4
Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości
Ma zastosowanie, gdy nieruchomość na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową. W niniejszej sprawie nie miał zastosowania.
k.p.a. art. 7
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego
Organ obowiązany jest do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz prawnego sprawy.
k.p.a. art. 77 § § 1
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego
Organ obowiązany jest wyczerpująco zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy.
k.p.a. art. 80
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego
Ocena dowodów przez organ administracji.
k.p.a. art. 107 § § 3
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego
Uzasadnienie decyzji powinno zawierać ocenę dowodów.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo i zgodnie z obowiązującymi przepisami. • Wycena nieruchomości zgodna z § 49 ust. 1 i 3 rozporządzenia, z uwzględnieniem wartości gruntów rolnych i 50% zwiększeniem wartości. • Nie ma podstaw do zastosowania § 49 ust. 4 rozporządzenia ani bezpośredniego stosowania art. 134 ust. 4 u.g.n. do określenia wartości nieruchomości w oparciu o transakcje drogowe, gdyż nieruchomość nie była przeznaczona pod drogę w planie miejscowym.
Odrzucone argumenty
Zarzuty dotyczące naruszenia art. 134 ust. 4 u.g.n. w zw. z art. 12 ust. 5 specustawy przez jego błędne zastosowanie i oparcie rozstrzygnięcia na wycenie z zaniżonymi nieruchomościami porównawczymi. • Zarzuty dotyczące § 49 ust. 3 rozporządzenia poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i błędne przyjęcie, że nie powinien mieć bezpośredniego zastosowania art. 134 ust. 4 u.g.n. • Zarzuty dotyczące art. 130 ust. 2 oraz art. 134 ust. 1 w zw. z art. 134 ust. 2 u.g.n. w zakresie w jakim organ odwoławczy uznał, że operat szacunkowy może stanowić podstawę do określenia wysokości odszkodowania. • Zarzuty dotyczące art. 7, 77 § 1 i art. 107 § 3 k.p.a. poprzez niewłaściwe ustalenie stanu faktycznego i niekompletne rozpatrzenie sprawy. • Zarzuty dotyczące art. 7a k.p.a. poprzez nierozstrzygnięcie na korzyść strony wątpliwości co do treści normy prawnej zawartej w art. 134 ust. 4 u.g.n. w zw. z § 49 ust. 3 i 4 rozporządzenia.
Godne uwagi sformułowania
Sąd jest związany oceną prawną oraz wskazaniami co do dalszego postępowania wyrażonymi w orzeczeniu sądu. • Prawo korzyści w postaci ustalenia odszkodowania na podstawie przeznaczenia nieruchomości, a więc według tych kryteriów, które zwiększają wartość nieruchomości doznaje ograniczenia ze względu na przepisy dotyczące inwestycji w zakresie budowy dróg publicznych. • W przypadku, gdy przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w ten sposób, że wartość wywłaszczonego gruntu powiększa się, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%. • Terminy wskazane w art. 12 ust. 4b, jak i w art. 12 ust. 4g specustawy uznać należy jedynie za postulatywne, a ich przekroczenie nie stanowi istotnego naruszenia prawa.
Skład orzekający
Tomasz Judecki
przewodniczący
Elżbieta Kmiecik
członek
Beata Kozicka
sprawozdawca
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Wycena nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne na podstawie specustawy drogowej, interpretacja art. 134 ust. 4 u.g.n. w kontekście § 49 rozporządzenia, zasada związania sądu wyrokiem (art. 153 p.p.s.a.)."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji wyceny nieruchomości rolnych przeznaczonych pod drogi publiczne, gdzie plan miejscowy nie przewidywał przeznaczenia drogowego.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy ważnej kwestii ustalania odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości pod drogi, z uwzględnieniem zasady korzyści i specyfiki przepisów. Wyjaśnia złożone relacje między ustawą o gospodarce nieruchomościami a specustawą drogową.
“Jak wycenić nieruchomość pod drogę? Sąd wyjaśnia kluczowe zasady ustalania odszkodowania.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.