I OSK 806/23Oddalenie skargi kasacyjnej wywłaszczenie nieruchomości 49
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuNaczelny Sąd Administracyjny rozpoznał skargę kasacyjną Z. B. i S. B. od wyroku WSA w Warszawie, który oddalił ich skargę na decyzję Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii w przedmiocie ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość pod inwestycję drogową. Skarżący zarzucali naruszenie prawa materialnego, w tym przepisów dotyczących wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wskazując na zaniżenie wartości nieruchomości poprzez błędne przyjęcie grupy porównawczej oraz kwestionując art. 157 u.g.n. w kontekście obowiązku badania operatu. Podnosili również zarzuty naruszenia przepisów postępowania, w tym art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 7, 75 § 1 i 77 § 1 k.p.a. poprzez zaniechanie wyczerpującego zebrania materiału dowodowego i oparcie się wyłącznie na operacie, a także naruszenie art. 133 § 1 i 141 § 1 p.p.s.a. w zw. z art. 8 § 1 i 2 k.p.a. poprzez nierozpoznanie zarzutu naruszenia zasady bezstronności i równego traktowania. Sąd kasacyjny, rozpoznając sprawę w granicach skargi kasacyjnej, stwierdził, że nie ma ona uzasadnionych podstaw. Podkreślono, że sprawa jest kolejną z tego samego kręgu, a zarzuty są tożsame z tymi w poprzednich sprawach, w których NSA oddalił skargi kasacyjne. Sąd wyjaśnił, że ustalenie odszkodowania następuje na podstawie operatu szacunkowego, a organ nie jest zobowiązany do występowania o jego weryfikację, jeśli nie ma wątpliwości co do jego prawidłowości. Podkreślono, że wycena innych nieruchomości czy ceny z przetargów nie mogą stanowić podstawy do ustalenia odszkodowania w przypadku wywłaszczenia, zwłaszcza przy odmiennym przeznaczeniu nieruchomości w planach zagospodarowania przestrzennego. Sąd oddalił skargę kasacyjną, zasądzając od skarżących koszty postępowania.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaUstalanie odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości, prawidłowość operatu szacunkowego, obowiązki organu i strony w postępowaniu wywłaszczeniowym, zasady wyceny nieruchomości.
Dotyczy specyficznej sytuacji wywłaszczenia pod inwestycje drogowe i stosowania przepisów u.g.n. oraz specustawy drogowej. Interpretacja przepisów dotyczących weryfikacji operatu szacunkowego.
Zagadnienia prawne (4)
Czy operat szacunkowy sporządzony w celu ustalenia wartości wywłaszczonej nieruchomości został sporządzony prawidłowo i mógł stanowić podstawę ustalenia odszkodowania, w sytuacji gdy operat w sposób oczywisty zaniżał wartość przedmiotowej nieruchomości, a biegły błędnie przyjął do grupy porównawczej działki położone na rynku regionalnym, uzasadniając to brakiem podobnych nieruchomości na rynku lokalnym?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo. Sąd uznał, że wybór grupy porównawczej należy do rzeczoznawcy, a ustalenie odszkodowania opiera się na wartości rynkowej nieruchomości, a nie na wycenach innych nieruchomości czy cenach z przetargów.
Uzasadnienie
Sąd kasacyjny podzielił stanowisko WSA, że operat szacunkowy był prawidłowy. Wartość rynkowa nieruchomości ustalana jest zgodnie z przepisami u.g.n. i rozporządzenia, a rzeczoznawca ma swobodę w wyborze metody i grupy porównawczej. Nie można opierać się na wycenach innych nieruchomości, zwłaszcza jeśli były one sprzedawane w trybie przetargu lub miały inne przeznaczenie.
Czy zakwestionowanie operatu szacunkowego w trybie art. 157 u.g.n. należy do obowiązków strony, a jeśli tak, to czy przedstawienie kontroperatu lub wystąpienie o zbadanie operatu przez organizację zawodową jest konieczne?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, organ nie był zobligowany do wystąpienia o weryfikację operatu, jeśli nie miał co do niego wątpliwości. Strona, kwestionując operat, powinna sama wystąpić o jego ocenę przez organizację zawodową.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że organ nie miał obowiązku inicjowania postępowania weryfikacyjnego operatu szacunkowego w trybie art. 157 u.g.n., jeśli sam nie powziął uzasadnionych wątpliwości co do jego prawidłowości. Ciężar dowodu w zakresie wykazania wadliwości operatu spoczywa na stronie, która może sama wystąpić o jego ocenę przez organizację zawodową.
Czy organ administracji publicznej rozpatrzył wyczerpująco stan faktyczny sprawy i zebrał materiał dowodowy, czy też oparł się wyłącznie na operacie szacunkowym, pomijając inne dowody i informacje, w tym dotyczące wycen innych nieruchomości?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, organ rozpatrzył sprawę prawidłowo, opierając się na operacie szacunkowym.
Uzasadnienie
Sąd kasacyjny uznał, że ustalenie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość następuje na podstawie operatu szacunkowego sporządzanego przez rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie organu. Organ nie może dokonywać własnych ustaleń dotyczących wysokości odszkodowania pomijając ustalenia rzeczoznawcy ani opierać się na wycenie innych nieruchomości.
Czy organ administracji publicznej prowadził postępowanie w sposób budzący zaufanie, kierując się zasadami proporcjonalności, bezstronności i równego traktowania, w szczególności poprzez uwzględnienie informacji o wycenach innych nieruchomości?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, organ prowadził postępowanie zgodnie z zasadami.
Uzasadnienie
Sąd kasacyjny stwierdził, że zasada równego traktowania nie oznacza ustalenia takiej samej ceny za m2 różnych nieruchomości. Różnice w przeznaczeniu nieruchomości w planach zagospodarowania przestrzennego oraz tryb nabycia (przetarg vs. wywłaszczenie) uzasadniają odmienne ustalenia wartości.
Rozstrzygnięcie
Przepisy (28)
Główne
rozporządzenie art. 36 § ust. 1 i 2
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
Dotyczy stanu nieruchomości i nakładów po dniu wydania decyzji.
rozporządzenie art. 26 § ust. 1
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
Dotyczy brania pod uwagę cen transakcyjnych na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości.
u.g.n. art. 134 § ust. 1 i 2
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
Podstawa ustalenia odszkodowania - wartość rynkowa nieruchomości, uwzględniająca jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan oraz aktualnie kształtujące się ceny.
p.p.s.a. art. 183 § § 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Sąd rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej.
specustawa drogowa art. 12 § ust. 5
Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych
Stosowanie przepisów o gospodarce nieruchomościami do ustalenia odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości pod drogi publiczne.
specustawa drogowa art. 18 § ust. 1
Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych
Określenie wysokości odszkodowania według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej i jej wartości z dnia ustalenia odszkodowania.
u.g.n. art. 130 § ust. 2
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
Ustalenie wysokości odszkodowania po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego.
u.g.n. art. 156 § ust. 1
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
Opinia o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.
u.g.n. art. 154 § ust. 1
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
Wybór podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości przez rzeczoznawcę.
u.g.n. art. 151 § ust. 1
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
Definicja wartości rynkowej nieruchomości.
rozporządzenie art. 36 § ust. 3 i 4
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
Istotne znaczenie ma przeznaczenie nieruchomości na dzień wydania decyzji.
p.p.s.a. art. 184
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawa oddalenia skargi kasacyjnej.
Pomocnicze
u.g.n. art. 157 § ust. 1 i 2
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
Dotyczy trybu kontroli operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców.
p.p.s.a. art. 145 § § 1 pkt 1 lit. c
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawa do uchylenia wyroku z powodu naruszenia przepisów postępowania.
k.p.a. art. 7
Kodeks postępowania administracyjnego
Zasada prowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie.
k.p.a. art. 75 § § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
Obowiązek zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego.
k.p.a. art. 77 § § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
Obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego.
k.p.a. art. 8 § § 1 i 2
Kodeks postępowania administracyjnego
Zasady prowadzenia postępowania: zaufanie, proporcjonalność, bezstronność, równe traktowanie, nieodstępowanie od utrwalonej praktyki.
k.p.a. art. 132
Kodeks postępowania administracyjnego
Dotyczy stanowiska organu I instancji.
rozporządzenie art. 5 § ust. 1
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach z szczególnymi warunkami.
rozporządzenie art. 5 § ust. 2
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
Ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych.
rozporządzenie art. 5 § ust. 3
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
Przykłady szczególnych warunków transakcji.
k.p.a. art. 80
Kodeks postępowania administracyjnego
Ocena mocy dowodowej operatu szacunkowego.
k.p.a. art. 15
Kodeks postępowania administracyjnego
Samodzielna ocena sprawy przez organ odwoławczy.
p.p.s.a. art. 204 § pkt 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawa orzeczenia o kosztach postępowania kasacyjnego.
p.p.s.a. art. 205 § § 2
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Zasady zasądzania kosztów postępowania kasacyjnego.
p.p.s.a. art. 207 § § 2
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Możliwość miarkowania kosztów w przypadkach szczególnie uzasadnionych.
p.p.s.a. art. 193
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Zawartość uzasadnienia wyroku oddalającego skargę kasacyjną.
Argumenty
Odrzucone argumenty
Naruszenie prawa materialnego poprzez uznanie, że operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo, mimo zaniżenia wartości nieruchomości i błędnego przyjęcia grupy porównawczej. • Naruszenie art. 157 u.g.n. poprzez uznanie, że zakwestionowanie operatu należy do obowiązków strony. • Naruszenie przepisów postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 7, 75 § 1, 77 § 1 k.p.a.) poprzez zaniechanie wyczerpującego zebrania materiału dowodowego i oparcie się wyłącznie na operacie. • Naruszenie przepisów postępowania (art. 133 § 1, 141 § 1 p.p.s.a. w zw. z art. 8 § 1 i 2 k.p.a.) poprzez nierozpoznanie zarzutu naruszenia zasady bezstronności i równego traktowania. • Naruszenie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 132 k.p.a. poprzez nieuwzględnienie stanowiska organu I instancji.
Godne uwagi sformułowania
Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej zgodnie z art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi • Związanie podstawami skargi kasacyjnej polega na tym, że wskazanie przez stronę skarżącą kasacyjnie naruszenia konkretnego przepisu prawa materialnego czy też procesowego określa zakres kontroli Naczelnego Sądu Administracyjnego. • Wysokość odszkodowania za inne wywłaszczone nieruchomości nie może być zatem brana przez rzeczoznawcę majątkowego ustalającego wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. • Metodyka szacowania nieruchomości nie może być przedmiotem oceny ani organu administracji, ani też sądu. • Operat szacunkowy powinien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu, ale musi także opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. • Samo żądanie strony dokonania takiej weryfikacji i zgłaszane zarzuty wobec operatu są niewystarczające dla zlecenia przez organ oceny prawidłowości sporządzenia takiego operatu. • Ustalenie wartości szacunkowej nieruchomości nabywanej lub przejmowanej na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego nie sprowadza się bowiem do operacji arytmetycznej polegającej na wyliczeniu średniej ceny metra kwadratowego nieruchomości nabywanych lub sprzedawanych przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.
Skład orzekający
Aleksandra Łaskarzewska
przewodniczący
Elżbieta Kremer
sprawozdawca
Maria Grzymisławska-Cybulska
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Ustalanie odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości, prawidłowość operatu szacunkowego, obowiązki organu i strony w postępowaniu wywłaszczeniowym, zasady wyceny nieruchomości."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji wywłaszczenia pod inwestycje drogowe i stosowania przepisów u.g.n. oraz specustawy drogowej. Interpretacja przepisów dotyczących weryfikacji operatu szacunkowego.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa dotyczy ważnego tematu wywłaszczeń i odszkodowań, co jest istotne dla właścicieli nieruchomości. Pokazuje złożoność procesu wyceny i potencjalne konflikty między właścicielami a organami.
“Jak prawidłowo wycenić wywłaszczoną nieruchomość? NSA wyjaśnia kluczowe zasady.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka polskie orzecznictwo i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Powiązane przepisy
Powiązane tematy
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.