I Ca 460/13
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSąd Okręgowy w Sieradzu rozpoznał sprawę z powództwa W. B. przeciwko (...) S. A. w W. o zapłatę, dotyczącą czynszu najmu za wrzesień 2010 roku. Sąd Rejonowy w Sieradzu zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 33 052,36 zł z odsetkami. Pozwana wniosła apelację, zarzucając m.in. naruszenie przepisów prawa materialnego dotyczących możliwości wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony. Kluczowym zagadnieniem była interpretacja § 10 umowy najmu z 31 sierpnia 2005 roku, która stanowiła, że umowa jest zawarta na czas nieokreślony, ale nie może być rozwiązana przed upływem 10 lat, chyba że za porozumieniem stron. Pozwana argumentowała, że przepisy kodeksu cywilnego (art. 673 § 1 i 2 kc, art. 688 kc) dotyczące wypowiadania umów najmu na czas nieoznaczony mają charakter bezwzględnie obowiązujący i wyłączenie możliwości wypowiedzenia przez 10 lat jest niedopuszczalne. Sąd Okręgowy podzielił stanowisko Sądu Rejonowego, uznając, że choć norma dotycząca możliwości wypowiedzenia umów najmu na czas nieoznaczony ma charakter bezwzględnie obowiązujący, to strony mogą umownie wydłużyć termin wypowiedzenia lub ściśle określić czasowo wyłączyć możliwość wypowiedzenia, co w tym przypadku zabezpieczało interesy obu stron. Sąd podkreślił, że swoboda umów (art. 353(1) kc) pozwala na takie ukształtowanie stosunku prawnego, o ile nie narusza to ustawy ani zasad współżycia społecznego. W ocenie Sądu, zapis § 10 umowy był jednoznaczny i zgodny z prawem, a wypowiedzenie dokonane przez pozwaną w marcu 2010 roku było nieskuteczne. Sąd oddalił apelację jako bezzasadną i zasądził od pozwanej na rzecz powoda koszty postępowania apelacyjnego.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja dopuszczalności klauzul umownych ograniczających lub wyłączających możliwość wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony, w kontekście przepisów bezwzględnie obowiązujących.
Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji umownej i może być stosowane w sprawach o podobnym stanie faktycznym i prawnym. Interpretacja przepisów o najmie na czas nieoznaczony może być różnie oceniana w zależności od konkretnych okoliczności i ewolucji orzecznictwa.
Zagadnienia prawne (2)
Czy umowa najmu zawarta na czas nieoznaczony, która zawiera klauzulę wyłączającą możliwość jej wypowiedzenia przez określony czas (np. 10 lat), jest ważna w świetle bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa dotyczących wypowiadania umów najmu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, umowa najmu zawarta na czas nieoznaczony z klauzulą wyłączającą możliwość jej wypowiedzenia przez 10 lat jest ważna, o ile nie narusza ustawy ani zasad współżycia społecznego. Strony mogą umownie wydłużyć termin wypowiedzenia lub ściśle określić czasowo wyłączyć możliwość wypowiedzenia, co zabezpiecza interesy obu stron.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że choć przepisy dotyczące wypowiadania umów najmu na czas nieoznaczony mają charakter bezwzględnie obowiązujący, to swoboda umów pozwala na takie ukształtowanie stosunku prawnego, które obejmuje umowne wydłużenie terminu wypowiedzenia lub czasowe wyłączenie możliwości wypowiedzenia. Taka klauzula, jeśli jest jednoznaczna i nie sprzeciwia się naturze stosunku prawnego ani zasadom współżycia społecznego, jest dopuszczalna i zabezpiecza interesy stron.
Czy wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony z klauzulą o braku możliwości wypowiedzenia przez 10 lat, dokonane przed upływem tego okresu, jest skuteczne?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, wypowiedzenie umowy najmu dokonane przed upływem 10-letniego okresu, w którym strony wyłączyły możliwość jej wypowiedzenia, jest nieskuteczne.
Uzasadnienie
Skoro klauzula o 10-letnim zakazie wypowiedzenia została uznana za ważną, to każde wypowiedzenie dokonane w tym okresie jest bezskuteczne, ponieważ strony umownie ograniczyły swoje prawo do wypowiedzenia umowy.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| W. B. | osoba_fizyczna | powód |
| (...) S. A. w W. | spółka | pozwana |
Przepisy (16)
Główne
k.c. art. 673 § § 1
Kodeks cywilny
Norma dotycząca możliwości wypowiedzenia umów najmu na czas nieoznaczony ma charakter bezwzględnie obowiązujący, jednak strony mogą umownie wydłużyć termin wypowiedzenia lub ściśle określić czasowo wyłączyć możliwość wypowiedzenia.
k.c. art. 673 § § 1 i 2
Kodeks cywilny
k.c. art. 353 § 1
Kodeks cywilny
Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
k.c. art. 65 § § 1 i 2
Kodeks cywilny
k.c. art. 659 § § 1
Kodeks cywilny
k.c. art. 688
Kodeks cywilny
Regulacja dotycząca terminu wypowiedzenia ma charakter jednostronnie bezwzględnie obowiązujący, dopuszcza tylko zastrzeżenie dłuższego terminu wypowiedzenia.
k.c. art. 455
Kodeks cywilny
k.c. art. 481 § § 1
Kodeks cywilny
k.c. art. 481 § § 2
Kodeks cywilny
k.p.c. art. 98 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 233 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 385
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 391 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Pomocnicze
k.c. art. 664 § § 2
Kodeks cywilny
k.c. art. 491
Kodeks cywilny
k.c. art. 493
Kodeks cywilny
Argumenty
Skuteczne argumenty
Umowa najmu zawarta na czas nieokreślony z klauzulą o braku możliwości wypowiedzenia przez 10 lat jest ważna w ramach swobody umów. • Wypowiedzenie umowy najmu dokonane przed upływem 10-letniego okresu, w którym strony wyłączyły możliwość jej wypowiedzenia, jest nieskuteczne. • Pozwana nie udowodniła, że doręczyła fakturę VAT nr (...) z dnia 1 października 2010 roku zgodnie z § 5 ust. 2 umowy.
Odrzucone argumenty
Przepisy kodeksu cywilnego dotyczące wypowiadania umów najmu na czas nieoznaczony mają charakter bezwzględnie obowiązujący i wyłączenie możliwości wypowiedzenia przez 10 lat jest niedopuszczalne. • Sąd Rejonowy błędnie ocenił, że wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi przesądził o bezskuteczności wypowiedzenia umowy. • Zapis umowy wyłączający możliwość jej wypowiedzenia przez okres lat 10 nie zabezpieczał interesów obu stron, a w szczególności najemcy.
Godne uwagi sformułowania
Norma - według której, jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem określonych terminów bez konieczności wystąpienia jakichś szczególnych okoliczności - ma charakter bezwzględnie obowiązujący. • Odmienny, względnie obowiązujący charakter, wyraźnie przez ustawodawcę przewidziany, ma tylko ta część uregulowania zawartego w art. 673 k.c. , która dotyczy terminów wypowiedzenia. • Za bezwzględnie obowiązującym charakterem normy według której, w wypadku najmu zawartego na czas nieoznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem określonych terminów (umownych lub ustawowych) bez konieczności wystąpienia szczególnych okoliczności, przemawia cel tej normy. U jej podstaw leży wzgląd na wolność jednostki (...) i niemożność wieczystego związania umowami najmu zawartymi na czas nieoznaczony.
Skład orzekający
Barbara Bojakowska
przewodniczący
Anna Lechowicz
sędzia
Katarzyna Powalska
sędzia
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja dopuszczalności klauzul umownych ograniczających lub wyłączających możliwość wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony, w kontekście przepisów bezwzględnie obowiązujących."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji umownej i może być stosowane w sprawach o podobnym stanie faktycznym i prawnym. Interpretacja przepisów o najmie na czas nieoznaczony może być różnie oceniana w zależności od konkretnych okoliczności i ewolucji orzecznictwa.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy ważnego zagadnienia interpretacji umów najmu i swobody umów w kontekście przepisów bezwzględnie obowiązujących, co jest istotne dla praktyków prawa obrotu nieruchomościami i przedsiębiorców.
“Czy można zablokować wypowiedzenie umowy najmu na 10 lat? Sąd Okręgowy rozstrzyga spór o klauzulę zakazującą wypowiedzenia.”
Dane finansowe
WPS: 33 052,36 PLN
czynsz najmu: 33 052,36 PLN
zwrot kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym: 1200 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.