I ACa 962/17
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła roszczenia właścicielki nieruchomości (powódki) o zasądzenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z jej nieruchomości przez pozwanych. Sąd Okręgowy oddalił powództwo, uznając, że pozwani posiadali tytuł prawny do nieruchomości na podstawie umowy najmu zawartej z poprzednim właścicielem, która miała być zawarta na czas oznaczony z datą pewną i nie mogła być skutecznie wypowiedziana przez powódkę. Sąd Apelacyjny uznał jednak, że stanowisko Sądu Okręgowego było błędne. Po pierwsze, Sąd Apelacyjny podkreślił, że prawomocny wyrok nakazujący pozwanym wydanie nieruchomości powódce (w sprawie o eksmisję) wiązał Sąd Okręgowy na mocy art. 365 § 1 kpc, przesądzając o braku tytułu prawnego pozwanych do posiadania nieruchomości od momentu skutecznego wypowiedzenia umowy najmu. Po drugie, Sąd Apelacyjny stwierdził, że umowa najmu zawarta przez pozwanych z poprzednim właścicielem nie była zawarta z datą pewną, co zgodnie z art. 678 § 2 kc pozwalało powódce na jej wypowiedzenie. W konsekwencji Sąd Apelacyjny uznał, że pozwani byli w posiadaniu nieruchomości bez tytułu prawnego od daty skutecznego wypowiedzenia umowy najmu (30 czerwca 2009 r.) do daty wydania nieruchomości (5 czerwca 2014 r.). Zasądzono na rzecz powódki ponad 400 tys. zł tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, uwzględniając stawkę 10 000 zł miesięcznie, potwierdzoną zeznaniami świadka, ofertą najmu i opinią biegłego.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja art. 678 § 2 kc w kontekście braku daty pewnej umowy najmu, znaczenie art. 365 § 1 kpc w sprawach o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie, metodyka ustalania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości.
Dotyczy specyficznej sytuacji prawnej związanej z nabyciem nieruchomości obciążonej umową najmu bez daty pewnej.
Zagadnienia prawne (3)
Czy nabywca nieruchomości wstępuje w stosunek najmu zawarty przez poprzedniego właściciela na czas oznaczony z datą pewną, a jeśli tak, to czy może wypowiedzieć taką umowę?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nabywca wstępuje w stosunek najmu na mocy art. 678 § 1 kc. Jednakże, zgodnie z art. 678 § 2 kc, nabywcy nie przysługuje uprawnienie do wypowiedzenia najmu, jeżeli umowa była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. W tej sprawie umowa nie miała daty pewnej, co pozwoliło na jej wypowiedzenie.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny uznał, że umowa najmu zawarta przez pozwanych z poprzednim właścicielem nie spełniała wymogu daty pewnej, co uniemożliwiało powołanie się na ochronę z art. 678 § 2 kc. W związku z tym powódka jako nowy właściciel miała prawo wypowiedzieć umowę.
Czy prawomocny wyrok nakazujący wydanie nieruchomości wiąże sąd w późniejszym postępowaniu o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z tej nieruchomości?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, prawomocny wyrok wiąże sąd w późniejszym postępowaniu o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości na mocy art. 365 § 1 kpc, przesądzając o braku tytułu prawnego pozwanego do posiadania nieruchomości.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny stwierdził, że prawomocny wyrok eksmisyjny przesądził o braku tytułu prawnego pozwanych do posiadania nieruchomości od momentu skutecznego wypowiedzenia umowy najmu, co wykluczało możliwość ponownej analizy tej kwestii przez Sąd Okręgowy.
Jak ustalić wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Wynagrodzenie powinno odpowiadać kwocie utraconych przez właściciela korzyści, jakie czerpałby, gdyby nieruchomość była w jego posiadaniu. Można je ustalić na podstawie ofert najmu, opinii biegłych oraz stawek rynkowych.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny oparł się na zeznaniach świadka, ofercie najmu oraz opinii biegłego, które potwierdziły, że stawka 10 000 zł miesięcznie za korzystanie z nieruchomości była uzasadniona i odpowiadała utraconym przez powódkę korzyściom.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| B. M. | osoba_fizyczna | powódka |
| L. S. | osoba_fizyczna | pozwany |
| M. F. | osoba_fizyczna | pozwany |
Przepisy (9)
Główne
k.c. art. 678 § § 1
Kodeks cywilny
W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu, nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy.
k.c. art. 678 § § 2
Kodeks cywilny
Uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.
k.p.c. art. 365 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Prawomocny wyrok wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy oraz inne organy państwowe.
k.c. art. 224 § § 2
Kodeks cywilny
Posiadacz rzeczy w złej wierze jest obowiązany do zapłacenia właścicielowi wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy.
Pomocnicze
k.c. art. 81 § § 2 pkt 1
Kodeks cywilny
Czynność prawna ma datę pewną w razie stwierdzenia jej dokonania w jakimkolwiek dokumencie urzędowym - od daty dokumentu urzędowego. Sąd Apelacyjny uznał, że dokumenty urzędowe (zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania) nie zawierały wzmianki o umowie najmu, więc nie można było na ich podstawie ustalić daty pewnej.
k.c. art. 481 § § 1
Kodeks cywilny
Jeżeli dłużnik opóźni się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia.
k.c. art. 455
Kodeks cywilny
Jeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania.
k.p.c. art. 98 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Strona wygrywająca sprawę może żądać od strony przeciwnej zwrotu niezbędnych kosztów procesu.
k.p.c. art. 100
Kodeks postępowania cywilnego
W razie uwzględnienia apelacji w całości lub w części, sąd drugiej instancji może zasądzić od strony pozwanej na rzecz powoda zwrot kosztów postępowania apelacyjnego.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Umowa najmu nie była zawarta z datą pewną, co pozwalało na jej wypowiedzenie przez nabywcę nieruchomości. • Prawomocny wyrok eksmisyjny przesądził o braku tytułu prawnego pozwanych do posiadania nieruchomości. • Wysokość utraconych korzyści z nieruchomości została udowodniona ofertami najmu, zeznaniami świadka i opinią biegłego.
Odrzucone argumenty
Umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z datą pewną i nie mogła być wypowiedziana przez powódkę. • Sąd Okręgowy nie był związany ustaleniami z wyroku eksmisyjnego. • Powódka nie wykazała wysokości utraconych korzyści.
Godne uwagi sformułowania
Sąd Apelacyjny uznał, że stanowisko Sądu pierwszej instancji w obydwu kwestiach nie jest uzasadnione. • Przywrócenie posiadania nieruchomości pozwanym w wyroku (...) nie legitymizowało posiadania przez pozwanych nieruchomości stanowiącej własność powódki. • Sąd obowiązany jest uwzględnić prawomocne orzeczenie w ramach podstawy orzekania o kolejnym żądaniu, bez dokonywania ponownej oceny rozstrzygniętej nim kwestii. • W ocenie Sądu Apelacyjnego art. 81 § 2 pkt 1 kc nie znajdował zastosowania w okolicznościach sprawy.
Skład orzekający
Jerzy Nawrocki
przewodniczący-sprawozdawca
Ewa Bazelan
sędzia
Bogdan Radomski
sędzia
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja art. 678 § 2 kc w kontekście braku daty pewnej umowy najmu, znaczenie art. 365 § 1 kpc w sprawach o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie, metodyka ustalania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji prawnej związanej z nabyciem nieruchomości obciążonej umową najmu bez daty pewnej.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa pokazuje, jak kluczowe jest prawidłowe ustalenie daty pewnej umowy najmu oraz jak moc wiążąca prawomocnych orzeczeń wpływa na późniejsze postępowania. Jest to praktyczny przykład zastosowania przepisów dotyczących najmu i skutków prawnych orzeczeń sądowych.
“Nieruchomość kupiona, a umowa najmu nadal obowiązuje? Niekoniecznie, jeśli zabrakło kluczowego elementu!”
Dane finansowe
wynagrodzenie za bezumowne korzystanie: 405 944 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.