I ACA 912/14
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa rozpatrywana przez Sąd Apelacyjny w Poznaniu dotyczyła sporu między Miastem P. (powód) a A. M. (pozwany) o zapłatę należności wynikających z umowy najmu lokalu użytkowego. Powód domagał się zasądzenia kwoty 444.760,57 zł wraz z odsetkami, wskazując na zaległości czynszowe, karę umowną oraz odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu po wypowiedzeniu umowy najmu. Sąd Okręgowy w Poznaniu wyrokiem z dnia 20 maja 2014 r. zasądził od pozwanego na rzecz powoda jedynie kwotę 17.274,68 zł tytułem kary umownej, oddalając pozostałe żądania z powodu przedawnienia, uznając je za roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu podlegające rocznemu terminowi przedawnienia (art. 229 k.c.). Sąd Apelacyjny, rozpoznając apelacje obu stron, zmienił zaskarżony wyrok. Kluczową kwestią było zakwalifikowanie roszczenia dochodzonego na podstawie § 13 ust. 2 pkt 2 umowy najmu. Sąd Apelacyjny uznał, że strony zastrzegły w tym postanowieniu karę umowną (zryczałtowane odszkodowanie) za niewydanie przedmiotu najmu po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy, a nie wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości. W konsekwencji, zastosowanie znalazł 3-letni termin przedawnienia (art. 118 k.c.), a nie roczny termin z art. 229 k.c. Ponieważ powództwo zostało wytoczone w terminie, Sąd Apelacyjny zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 427.485,89 zł z ustawowymi odsetkami, zmieniając tym samym wyrok Sądu Okręgowego w tym zakresie. Apelacja pozwanego, dotycząca zasądzonej kary umownej w wysokości 17.274,68 zł, została oddalona. Sąd Apelacyjny rozstrzygnął również o kosztach postępowania za obie instancje.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja postanowień umownych dotyczących kar umownych i odszkodowań za bezumowne korzystanie z lokali po zakończeniu stosunku najmu, a także kwestie przedawnienia tych roszczeń.
Orzeczenie dotyczy specyficznych postanowień umowy najmu lokalu użytkowego i może wymagać analizy kontekstu faktycznego w innych sprawach.
Zagadnienia prawne (4)
Czy postanowienie umowy najmu przewidujące zapłatę "odszkodowania" za każdy miesiąc bezumownego korzystania z lokalu po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy najmu stanowi karę umowną czy wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Sąd Apelacyjny uznał, że postanowienie to należy kwalifikować jako karę umowną (zryczałtowane odszkodowanie), a nie wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny oparł się na wykładni oświadczeń woli stron zgodnie z art. 65 k.c., wskazując, że celem postanowienia było ustanowienie odpowiedzialności kontraktowej najemcy za niewykonanie obowiązku zwrotu rzeczy najętej, co jest charakterystyczne dla kary umownej. Podkreślono, że kara umowna nie jest uzależniona od wykazania szkody przez wierzyciela, a strony mogą w umowie zastrzec jej obowiązywanie po ustaniu stosunku prawnego.
Jaki termin przedawnienia ma zastosowanie do roszczenia o zapłatę kary umownej zastrzeżonej za niewydanie przedmiotu najmu po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy najmu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Zastosowanie ma 3-letni termin przedawnienia wynikający z art. 118 k.c., a nie roczny termin z art. 229 k.c.
Uzasadnienie
Ponieważ Sąd Apelacyjny zakwalifikował dochodzone roszczenie jako karę umowną, a nie wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, przepis art. 229 k.c. (roczny termin przedawnienia) nie miał zastosowania. W związku z tym, zastosowanie znalazł ogólny 3-letni termin przedawnienia dla roszczeń o charakterze okresowym lub związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Czy zarzut przedawnienia roszczenia o zapłatę kary umownej jest zasadny, jeśli pozew został złożony po upływie 3 lat od momentu otrzymania przez pozwanego pisma o wypowiedzeniu umowy najmu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, zarzut przedawnienia nie był zasadny, ponieważ powództwo zostało wytoczone przed upływem 3-letniego terminu przedawnienia.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny ustalił, że 3-letni termin przedawnienia rozpoczął bieg od dnia 29 października 2009 roku (data otrzymania przez pozwanego pisma o wypowiedzeniu umowy). Ponieważ powództwo zostało wytoczone 26 października 2012 roku, termin ten nie został przekroczony.
Czy sąd drugiej instancji może zmienić wyrok sądu pierwszej instancji w zakresie kwalifikacji prawnej dochodzonego roszczenia i zasądzić wyższą kwotę?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, sąd drugiej instancji może zmienić wyrok sądu pierwszej instancji w oparciu o własne ustalenia faktyczne i prawne, w tym dokonać odmiennej kwalifikacji prawnej dochodzonego roszczenia.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny dokonał własnej wykładni postanowień umowy najmu i przepisów prawa cywilnego, co doprowadziło do odmiennej oceny charakteru dochodzonego roszczenia i jego przedawnienia, a w konsekwencji do zmiany wyroku sądu pierwszej instancji i zasądzenia wyższej kwoty.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| Miasto P. | organ_państwowy | powód |
| A. M. | osoba_fizyczna | pozwany |
Przepisy (16)
Główne
k.c. art. 483 § 1
Kodeks cywilny
Przepis definiujący karę umowną. Sąd pierwszej instancji uznał, że nie jest zasadne dopatrywanie się w tym przepisie normy uzależniającej roszczenie o zapłatę kary umownej od faktu powstania lub zwiększenia się szkody.
k.c. art. 471
Kodeks cywilny
Przepis dotyczący odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Sąd Apelacyjny uznał, że powód dochodzi odszkodowania na podstawie tego przepisu w zw. z art. 675 k.c.
k.c. art. 675 § 1
Kodeks cywilny
Przepis dotyczący obowiązku zwrotu rzeczy najętej po zakończeniu najmu. Sąd Apelacyjny uznał, że obowiązek ten jest jednym z obowiązków umownych, a jego niewykonanie może stanowić podstawę do dochodzenia odszkodowania.
Pomocnicze
k.c. art. 677
Kodeks cywilny
Sąd pierwszej instancji uznał, że powód nie może powoływać się na ten przepis z uwagi na jego przedmiotowy zakres.
k.c. art. 118
Kodeks cywilny
Sąd pierwszej instancji traktował roszczenie jako wynikające z niewykonania zobowiązania, co sugerowałoby 10-letni termin przedawnienia, ale ostatecznie uznał, że ma zastosowanie art. 229 k.c. Sąd Apelacyjny zastosował 3-letni termin przedawnienia dla kary umownej.
k.c. art. 229 § 1
Kodeks cywilny
Sąd pierwszej instancji uznał, że roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie przedawnia się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Sąd Apelacyjny uznał ten przepis za nie mający zastosowania do kary umownej.
k.c. art. 224 § 2
Kodeks cywilny
Przepis dotyczący obowiązku samoistnego posiadacza rzeczy do wynagrodzenia właścicielowi za korzystanie z rzeczy.
k.c. art. 225
Kodeks cywilny
Przepis dotyczący obowiązku samoistnego posiadacza rzeczy do wynagrodzenia właścicielowi za korzystanie z rzeczy.
k.c. art. 65
Kodeks cywilny
Przepis dotyczący wykładni oświadczeń woli.
k.p.c. art. 177 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Przepis dotyczący zawieszenia postępowania.
k.p.c. art. 321
Kodeks postępowania cywilnego
Przepis dotyczący związania sądu żądaniem pozwu.
k.p.c. art. 386 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Przepis dotyczący zmiany zaskarżonego orzeczenia przez sąd drugiej instancji.
k.p.c. art. 385
Kodeks postępowania cywilnego
Przepis dotyczący oddalenia apelacji.
k.p.c. art. 98 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Przepis dotyczący zasad zwrotu kosztów procesu.
k.p.c. art. 391 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Przepis dotyczący kosztów w postępowaniu apelacyjnym.
u.o.p.l. art. 18 § 1
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego
Przepis dotyczący odszkodowania za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Kwalifikacja roszczenia jako kary umownej, a nie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie. • Zastosowanie 3-letniego terminu przedawnienia do kary umownej. • Niezastosowanie rocznego terminu przedawnienia z art. 229 k.c.
Odrzucone argumenty
Roszczenie powoda o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu jest przedawnione z uwagi na roczny termin z art. 229 k.c. • Zastosowanie art. 229 k.c. do roszczenia o zapłatę za okres po zakończeniu stosunku najmu. • Niewłaściwa kwalifikacja prawna roszczenia przez Sąd Okręgowy.
Godne uwagi sformułowania
w § 13 ust. 2 pkt. 2 umowy strony zastrzegły zatem zryczałtowane odszkodowanie, które w istocie jest karą umowną • nie sposób uznać, że jest to wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy • kara umowna ściśle powiązana jest z regulacją z art. 471 kc • roszczenie o zwrot przysługuje wynajmującemu bez względu na to, czy jest właścicielem rzeczy • kara umowna stanowi zatem umowę w przedmiocie odszkodowawczej odpowiedzialności kontraktowej i zakłada zryczałtowanie odpowiedzialności
Skład orzekający
Jacek Nowicki
przewodniczący-sprawozdawca
Mikołaj Tomaszewski
członek
Hanna Małaniuk
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja postanowień umownych dotyczących kar umownych i odszkodowań za bezumowne korzystanie z lokali po zakończeniu stosunku najmu, a także kwestie przedawnienia tych roszczeń."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznych postanowień umowy najmu lokalu użytkowego i może wymagać analizy kontekstu faktycznego w innych sprawach.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu rozliczeń po zakończeniu najmu i różnic w kwalifikacji prawnej roszczeń, co jest istotne dla wielu przedsiębiorców i właścicieli nieruchomości.
“Kara umowna czy odszkodowanie za bezumowne korzystanie? Sąd Apelacyjny rozstrzyga spór o ponad 400 tys. zł!”
Dane finansowe
WPS: 444 760,57 PLN
kara umowna: 427 485,89 PLN
kara umowna: 17 274,68 PLN
zwrot kosztów procesu: 29 739 PLN
zwrot kosztów postępowania apelacyjnego: 26 775 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.