Orzeczenie · 2012-11-08

I ACA 462/12

Sąd

Sąd Apelacyjny w Warszawie

Miejsce

Warszawa

Data

2012-11-08

SAOSnieruchomościwłasność lokaliŚredniaapelacyjny

wspólnota mieszkaniowaprawo własnościnieruchomości wspólneparkowanieuchwałazarząd nieruchomościąograniczenie prawa

Podsumowanie

Przejdź do pełnego tekstu

Sprawa dotyczyła uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w W., która wprowadziła ograniczenia swobodnego parkowania przez obce pojazdy na dziedzińcu zewnętrznym, instalując szlabany. Sąd Okręgowy w Warszawie uchylił tę uchwałę, uznając ją za sprzeczną z prawem własności (art. 140 k.c. i art. 64 Konstytucji) oraz naruszającą uzasadniony interes powodów A. i K. R., którzy wynajmowali lokal usługowy i odnotowali spadek czynszu najmu. Sąd Apelacyjny w Warszawie zmienił wyrok, oddalając powództwo. Sąd odwoławczy uznał, że uchwała była zgodna z prawem, ponieważ służyła ochronie prawa własności i współwłasności (art. 140 k.c. i art. 206 k.c.), zapewniając miejsca parkingowe dla właścicieli lokali i ich klientów, a jednocześnie ograniczając dostęp dla osób trzecich. Sąd Apelacyjny podkreślił, że własność nie jest prawem absolutnym i podlega ograniczeniom wynikającym z przepisów prawa oraz zasad współżycia społecznego. Wskazał, że dostęp do lokalu powodów nie był nadmiernie utrudniony, a powodowie nie wykazali dostatecznego związku przyczynowego między uchwałą a rzekomą stratą pożytków z najmu, zgodnie z art. 361 § 1 k.c. Sąd Apelacyjny sprostował również oczywistą niedokładność w oznaczeniu strony pozwanej.

Asystent · analiza prawna

Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.

Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.

Wypróbuj Asystenta

Wartość praktyczna

Siła precedensu: Średnia

Do czego można powołać

Interpretacja przepisów dotyczących uchwał wspólnot mieszkaniowych, prawa własności i współwłasności w kontekście zarządzania nieruchomością wspólną, w szczególności w zakresie ograniczeń parkowania.

Ograniczenia stosowania

Dotyczy specyficznej sytuacji wspólnoty mieszkaniowej i lokalu usługowego; wymaga uwzględnienia indywidualnych okoliczności faktycznych każdej sprawy.

Zagadnienia prawne (2)

Czy uchwała wspólnoty mieszkaniowej wprowadzająca ograniczenia parkowania na dziedzińcu zewnętrznym, poprzez instalację szlabanów, narusza prawo własności właściciela lokalu usługowego i jego uzasadniony interes?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Nie, uchwała taka nie narusza prawa własności ani uzasadnionego interesu właściciela lokalu usługowego, jeśli służy ochronie prawa własności i współwłasności, zapewniając miejsca parkingowe dla właścicieli i ich klientów, a ograniczenia dostępu dla osób trzecich nie są nadmierne.

Uzasadnienie

Sąd Apelacyjny uznał, że uchwała służy ochronie prawa własności i współwłasności, zapewniając miejsca parkingowe dla właścicieli i ich klientów. Ograniczenia dostępu dla osób trzecich nie były nadmierne, a powodowie nie wykazali obiektywnego związku przyczynowego między uchwałą a rzekomą stratą pożytków z najmu.

Czy zarząd nieruchomością wspólną w budynku wyodrębnionym ze spółdzielni mieszkaniowej powinien być prowadzony według przepisów ustawy o własności lokali, czy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Jeśli właściciele lokali skorzystali z dyspozycji art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali i ustalili umowny model zarządzania w formie aktu notarialnego, zarząd nieruchomością wspólną odbywa się w reżimie ustawy o własności lokali, z ewentualnymi umownymi modyfikacjami.

Uzasadnienie

Sąd Apelacyjny powołując się na orzecznictwo Sądu Najwyższego i Trybunału Konstytucyjnego, wyjaśnił, że w przypadku skorzystania z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, możliwe jest ustalenie umownego modelu zarządzania, który wyłącza stosowanie niektórych przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i przenosi zarząd do reżimu ustawy o własności lokali.

Rozstrzygnięcie

Decyzja

Zmiana wyroku i oddalenie powództwa

Strona wygrywająca

Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) w W.

Strony

Nazwa	Typ	Rola
A. R.	osoba_fizyczna	powód
K. R.	osoba_fizyczna	powód
Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) w W.	inne	pozwany
J. S. (2)	osoba_fizyczna	powódka

Przepisy (15)

Główne

k.c. art. 140

Kodeks cywilny

Określa treść prawa własności, przyznając właścicielowi uprawnienia do korzystania i rozporządzania rzeczą, ale z ograniczeniami wynikającymi z ustaw i zasad współżycia społecznego.

k.c. art. 206

Kodeks cywilny

Reguluje zasady korzystania z rzeczy wspólnej przez współwłaścicieli, zgodnie z którymi każdy współwłaściciel ma prawo do posiadania i używania rzeczy wspólnej w zakresie dającym się pogodzić z posiadaniem i używaniem rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

u.w.l. art. 25 § ust. 1

Ustawa o własności lokali

Określa przesłanki uchylenia uchwały właścicieli lokali przez sąd, wskazując na jej sprzeczność z prawem lub naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub naruszenie interesów właścicieli.

u.w.l. art. 18 § ust. 1

Ustawa o własności lokali

Pozwala właścicielom lokali na ustalenie odmiennego sposobu zarządu nieruchomością wspólną niż przewidują przepisy ustawy.

Pomocnicze

k.c. art. 5

Kodeks cywilny

Dotyczy nadużycia prawa podmiotowego, które nie jest wykonywane zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub zasadami współżycia społecznego.

k.c. art. 361 § § 1

Kodeks cywilny

Określa zasady odpowiedzialności za szkodę, wskazując na związek przyczynowy jako przesłankę odpowiedzialności.

u.w.l. art. 3 § ust. 1 i 2

Ustawa o własności lokali

Definiuje odrębną własność lokalu jako nierozerwalnie związaną z udziałem w nieruchomości wspólnej.

u.w.l. art. 1 § ust. 2

Ustawa o własności lokali

Wskazuje na odpowiednie stosowanie przepisów Kodeksu cywilnego do stosunków prawnych związanych z własnością lokali.

u.s.m. art. 27 § ust. 2 i 3

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych

Reguluje kwestie zarządu nieruchomością wspólną w budynkach stanowiących własność spółdzielni mieszkaniowej.

u.s.m. art. 1 § ust. 3

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych

Określa zakres stosowania przepisów ustawy o własności lokali do nieruchomości spółdzielni mieszkaniowej.

k.p.c. art. 350

Kodeks postępowania cywilnego

Dotyczy sprostowania oczywistych niedokładności w orzeczeniu.

k.p.c. art. 391 § § 1

Kodeks postępowania cywilnego

Określa zakres postępowania apelacyjnego.

k.p.c. art. 386 § § 1

Kodeks postępowania cywilnego

Reguluje orzekanie sądu drugiej instancji w przedmiocie zmiany lub uchylenia wyroku sądu pierwszej instancji.

k.p.c. art. 108 § § 1

Kodeks postępowania cywilnego

Dotyczy rozstrzygnięcia o kosztach procesu.

k.p.c. art. 98

Kodeks postępowania cywilnego

Określa zasady zwrotu kosztów procesu.

Argumenty

Skuteczne argumenty

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej służy ochronie prawa własności i współwłasności. • Ograniczenia parkowania nie były nadmierne i nie utrudniały obiektywnie dostępu do lokalu usługowego. • Powodowie nie wykazali dostatecznego związku przyczynowego między uchwałą a stratą pożytków z najmu. • Właściciele lokali skorzystali z możliwości umownego ustalenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną, podlegającego przepisom ustawy o własności lokali.

Odrzucone argumenty

Uchwała narusza prawo własności właściciela lokalu usługowego (art. 140 k.c. i art. 64 Konstytucji). • Uchwała narusza uzasadniony interes powodów, powodując straty finansowe. • Zainstalowanie szlabanów utrudniało dostęp klientom do lokalu usługowego. • Spadek czynszu najmu był bezpośrednim skutkiem wprowadzenia szlabanów.

Godne uwagi sformułowania

własność nie jest nieograniczonym prawem dającym właścicielowi absolutną swobodę postępowania z rzeczą • swoboda korzystania z rzeczy przez właściciela podlega bowiem [...] pewnym ograniczeniom, które wyznaczają granice prawa własności • właściciel lokalu może korzystać ze swego prawa w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego • uchwały dotyczące nieruchomości wspólnej muszą godzić interesy ogółu z interesami poszczególnych właścicieli • brak było podstaw do jej uchylenia na pierwszej podstawie z art. 25 ust. 1 u.w.l.

Skład orzekający

Roman Dziczek

przewodniczący-sprawozdawca

Edyta Jefimko

członek

Jacek Sadomski

członek

Informacje dodatkowe

Wartość precedensowa

Siła: Średnia

Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących uchwał wspólnot mieszkaniowych, prawa własności i współwłasności w kontekście zarządzania nieruchomością wspólną, w szczególności w zakresie ograniczeń parkowania."

Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji wspólnoty mieszkaniowej i lokalu usługowego; wymaga uwzględnienia indywidualnych okoliczności faktycznych każdej sprawy.

Wartość merytoryczna

Ocena: 6/10

Sprawa dotyczy powszechnego problemu parkowania na osiedlach i konfliktów między właścicielami, a także kwestii zarządu nieruchomością wspólną w budynkach wyodrębnionych ze spółdzielni. Wyjaśnia granice prawa własności w kontekście wspólnoty.

“Szlabany na osiedlu: czy wspólnota może ograniczyć parkowanie? Sąd Apelacyjny wyjaśnia.”

Dane finansowe

zwrot kosztów zastępstwa procesowego: 180 PLN

zwrot kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym: 135 PLN

Sektor

nieruchomości

Asystent AI dla prawników