VI ACA 838/12
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła roszczenia powoda J. K. o zapłatę kary umownej od pozwanego L. D. z tytułu naruszenia umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości. Sąd Okręgowy uwzględnił częściowo powództwo, zasądzając na rzecz powoda wynagrodzenie pośrednika w kwocie 25.620 zł. Pozwany wniósł apelację, zarzucając błąd w ustaleniach faktycznych i naruszenie prawa materialnego, w szczególności art. 385¹ § 1 k.c. w zakresie uznania klauzuli o karze umownej za niedozwoloną. Sąd Apelacyjny uznał apelację za zasadną. Kluczowe dla rozstrzygnięcia było ustalenie, czy powód wykonał swoje obowiązki wynikające z umowy pośrednictwa. Sąd Apelacyjny odwołał się do orzecznictwa Sądu Najwyższego, zgodnie z którym pośrednik nabywa prawo do wynagrodzenia tylko wtedy, gdy stworzone przez niego warunki doprowadzą zainteresowanych do zawarcia głównej umowy, a ciężar wykazania tego spoczywa na pośredniku. Sąd Apelacyjny stwierdził, że powód nie wykazał, iż jego działania doprowadziły do skojarzenia pozwanego z nabywcami nieruchomości, a jedynie zamieszczał ogłoszenia i wysyłał oferty. Ponadto, Sąd Apelacyjny uznał, że postanowienie dotyczące kary umownej w wysokości podwójnego wynagrodzenia, liczonego od ceny ofertowej, było rażąco wygórowane i naruszało dobre obyczaje, co czyniło je niedozwolonym postanowieniem umownym w rozumieniu art. 385¹ § 1 k.c. W konsekwencji, Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok, oddalając powództwo o zapłatę kary umownej i zasądzając od powoda na rzecz pozwanego zwrot kosztów postępowania.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaUstalenie, że pośrednik nieruchomości musi wykazać aktywne stworzenie warunków do zawarcia umowy, aby uzyskać wynagrodzenie. Interpretacja klauzul o karach umownych w umowach pośrednictwa jako potencjalnie abuzywnych.
Dotyczy umów pośrednictwa w nieruchomościach, w których pośrednik dochodzi wynagrodzenia, a także umów z konsumentami.
Zagadnienia prawne (3)
Czy pośrednik nieruchomości nabywa prawo do wynagrodzenia, jeśli nie wykazał, że stworzył warunki do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, pośrednik nabywa prawo do wynagrodzenia tylko wtedy, gdy stworzone przez niego warunki doprowadzą zainteresowanych do zawarcia głównej umowy, a ciężar wykazania tego spoczywa na pośredniku.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny podkreślił, że istotą umowy pośrednictwa jest stworzenie przez pośrednika sposobności i możliwości zawarcia umowy, a nie samo podjęcie czynności takich jak zamieszczanie ogłoszeń. Powód nie wykazał, że jego działania doprowadziły do skojarzenia stron transakcji.
Czy kara umowna w wysokości podwójnego wynagrodzenia należnego pośrednikowi, liczonego od ceny ofertowej, jest rażąco wygórowana i stanowi niedozwolone postanowienie umowne w rozumieniu art. 385¹ § 1 k.c.?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, taka kara umowna jest rażąco wygórowana, narusza dobre obyczaje i kształtuje stosunek zobowiązaniowy niezgodnie z zasadą równorzędności stron, co czyni ją niedozwolonym postanowieniem umownym.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny uznał, że wysoka kara umowna, określona jako podwójne wynagrodzenie od ceny ofertowej, stanowi nadużycie zaufania konsumenta i jest sprzeczna z dobrymi obyczajami, naruszając interesy konsumenta w sposób rażący.
Czy postanowienie umowy pośrednictwa uznające umowę za zrealizowaną w przypadku zawarcia przedwstępnej lub sprzedaży nieruchomości, nawet bez udziału pośrednika, jest dopuszczalne?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, takie postanowienie zostało uznane za sprzeczne z właściwością stosunku prawnego umowy pośrednictwa, ponieważ brak jest w takiej sytuacji podstawowego elementu, jakim jest skojarzenie kontrahentów przez pośrednika.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny stwierdził, że przyznawanie prawa do wynagrodzenia pośrednikowi w przypadku transakcji zawartej poza jego działaniami jest sprzeczne z naturą umowy pośrednictwa, która opiera się na skojarzeniu stron.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| J. K. | osoba_fizyczna | powód |
| L. D. | osoba_fizyczna | pozwany |
Przepisy (11)
Główne
u.g.n. art. 179
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 180 § 3
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 181
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
k.c. art. 353 § 1
Kodeks cywilny
k.c. art. 385 § 1
Kodeks cywilny
Postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy.
k.p.c. art. 386 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 98 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 98 § 3
Kodeks postępowania cywilnego
Pomocnicze
k.c. art. 6
Kodeks cywilny
Ciężar dowodu spoczywa na stronie, która z określonych faktów wywodzi skutki prawne.
k.c. art. 22 § 1
Kodeks cywilny
Definicja konsumenta.
k.c. art. 471
Kodeks cywilny
Argumenty
Skuteczne argumenty
Powód nie wykazał, że stworzył warunki do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. • Kara umowna w wysokości podwójnego wynagrodzenia od ceny ofertowej jest rażąco wygórowana i stanowi niedozwolone postanowienie umowne. • Postanowienie umowy uznające ją za zrealizowaną nawet bez udziału pośrednika jest sprzeczne z naturą umowy pośrednictwa.
Odrzucone argumenty
Argumentacja Sądu Okręgowego, że powód wykonał swoje obowiązki i stworzył warunki do zawarcia umowy. • Roszczenie powoda o zapłatę wynagrodzenia pośrednika.
Godne uwagi sformułowania
pośrednik nabywa prawo do wynagrodzenia tylko wtedy, gdy stworzone przez niego warunki doprowadzą zainteresowanych do zawarcia głównej umowy • ciężar wykazania, że pośrednik dochodzący wynagrodzenia faktycznie stworzył sprzedającym sposobność do zawarcia umowy sprzedaży, spoczywa na pośredniku • kara umowna w wysokości podwójnego wynagrodzenia należnego pośrednikowi liczonego od ceny ofertowej, jest rażąco wygórowana • narusza dobre obyczaje, kształtując stosunek zobowiązaniowy niezgodnie z zasadą równorzędności stron
Skład orzekający
Regina Owczarek-Jędrasik
przewodniczący
Urszula Wiercińska
sprawozdawca
Teresa Mróz
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Ustalenie, że pośrednik nieruchomości musi wykazać aktywne stworzenie warunków do zawarcia umowy, aby uzyskać wynagrodzenie. Interpretacja klauzul o karach umownych w umowach pośrednictwa jako potencjalnie abuzywnych."
Ograniczenia: Dotyczy umów pośrednictwa w nieruchomościach, w których pośrednik dochodzi wynagrodzenia, a także umów z konsumentami.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa pokazuje, jak sąd interpretuje obowiązki pośrednika nieruchomości i chroni konsumentów przed nadmiernymi karami umownymi, co jest istotne dla wielu osób zawierających umowy pośrednictwa.
“Pośrednik nieruchomości bez szans na prowizję? Sąd Apelacyjny wyjaśnia, kiedy należą się pieniądze.”
Dane finansowe
WPS: 86 376 PLN
wynagrodzenie pośrednika: 25 620 PLN
zwrot kosztów postępowania: 6840 PLN
zwrot kosztów postępowania apelacyjnego: 3981 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.