III CA 800/14
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła roszczenia pośrednika nieruchomości (powódki) o zapłatę wynagrodzenia od sprzedających (pozwanego) za pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości. Powódka zawarła z pozwanymi umowę pośrednictwa, w wyniku której doszło do skojarzenia sprzedających z potencjalnym nabywcą (Domem Zakonnym Sióstr Pobożnych Mistrzyń) i podpisania umowy przedwstępnej. Sąd Rejonowy zasądził na rzecz powódki całą dochodzoną kwotę, uznając, że pośredniczka wywiązała się ze swoich obowiązków, a umowa była ważna. Sąd I instancji zinterpretował umowę w sposób korzystny dla powódki, uznając, że wynagrodzenie należało się już za samo skojarzenie stron i zawarcie umowy przedwstępnej, a nie było warunkowane zawarciem umowy przyrzeczonej. Pozwani wnieśli apelację, zarzucając m.in. błędną wykładnię umowy (art. 65 § 2 k.c.) oraz naruszenie przepisów procesowych. Sąd Okręgowy uwzględnił apelację, zmieniając zaskarżony wyrok i oddalając powództwo. Sąd II instancji uznał, że postanowienia umowy dotyczące wynagrodzenia były niejednoznaczne i mogły stanowić klauzule abuzywne w stosunku do pozwanych jako konsumentów (art. 385¹ k.c.), ponieważ nie przewidywały zapłaty w sytuacji, gdy do sprzedaży ostatecznie nie doszło. Sąd Okręgowy podkreślił, że nawet przy wykładni korzystnej dla powódki, postanowienia te rażąco naruszały interesy pozwanych. W związku z oddaleniem powództwa, Sąd Okręgowy zasądził od powódki na rzecz pozwanych koszty postępowania za obie instancje.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaWykładnia umów pośrednictwa nieruchomości, ochrona konsumentów w umowach z pośrednikami, stosowanie art. 385¹ k.c. do umów pośrednictwa.
Dotyczy specyficznych zapisów umowy i sytuacji, gdy sprzedający występują jako konsumenci.
Zagadnienia prawne (3)
Czy pośrednikowi nieruchomości przysługuje wynagrodzenie w sytuacji zawarcia jedynie umowy przedwstępnej sprzedaży, jeśli umowa przyrzeczona nie doszła do skutku?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, jeśli umowa pośrednictwa, interpretowana zgodnie z przepisami o wykładni oświadczeń woli i klauzul abuzywnych, nie przewiduje takiego obowiązku lub postanowienia te są niewiążące.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy uznał, że kluczowe postanowienia umowy pośrednictwa, wiążące wynagrodzenie z zawarciem umowy sprzedaży, były niejednoznaczne i mogły być uznane za klauzule abuzywne wobec pozwanych jako konsumentów. Ponadto, nawet przy innej wykładni, umowa nie przewidywała zapłaty wynagrodzenia w sytuacji, gdy do sprzedaży ostatecznie nie doszło.
Czy postanowienia umowy pośrednictwa dotyczące wynagrodzenia, zawartej z konsumentem, mogą być uznane za niedozwolone postanowienia umowne (klauzule abuzywne)?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, jeśli nie zostały indywidualnie uzgodnione, kształtują prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami lub rażąco naruszają jego interesy.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy stwierdził, że zapisy umowy dotyczące wynagrodzenia pośrednika nie były indywidualnie uzgodnione z konsumentami (pozwanymi) i kształtowały ich obowiązki w sposób niejednoznaczny oraz rażąco naruszający ich interesy, co czyniło je niewiążącymi na podstawie art. 385¹ k.c.
Jak należy interpretować umowę pośrednictwa w sytuacji niejednoznaczności jej postanowień, zwłaszcza w kontekście przepisów o wykładni oświadczeń woli i ochrony konsumentów?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Należy badać zgodny zamiar stron i cel umowy, a nie tylko jej dosłowne brzmienie (art. 65 § 1 k.c.), a w przypadku umów z konsumentami stosować przepisy o niedozwolonych postanowieniach umownych (art. 385¹ k.c.).
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy zastosował zasady wykładni oświadczeń woli, wskazując na niejednoznaczność postanowień umowy pośrednictwa, a następnie ocenił je przez pryzmat ochrony konsumenta, uznając część z nich za niewiążące.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| J. L. | osoba_fizyczna | powódka |
| F. F. | osoba_fizyczna | pozwany |
| M. G. (1) | osoba_fizyczna | pozwany |
| R. W. | osoba_fizyczna | pozwany |
| A. W. | osoba_fizyczna | pozwany |
| M. G. (2) | osoba_fizyczna | pozwany |
Przepisy (13)
Główne
k.c. art. 65 § 2
Kodeks cywilny
Służy tłumaczeniu treści oświadczenia wtedy, gdy brzmienie umowy stwarza margines niepewności co do rzeczywistej woli stron.
k.c. art. 385¹ § 1
Kodeks cywilny
Postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.
k.p.c. art. 386 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Zmiana zaskarżonego orzeczenia przez sąd drugiej instancji.
k.p.c. art. 98 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Zasada odpowiedzialności za wynik procesu w zakresie kosztów.
k.p.c. art. 98 § 3
Kodeks postępowania cywilnego
Zakres kosztów podlegających zwrotowi.
Pomocnicze
k.c. art. 65 § 1
Kodeks cywilny
Oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu.
k.c. art. 385¹ § 3
Kodeks cywilny
Nieuzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta.
k.c. art. 385¹ § 4
Kodeks cywilny
Ciężar dowodu, że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie, spoczywa na tym, kto się na to powołuje.
k.c. art. 22¹
Kodeks cywilny
Definicja konsumenta.
k.p.c. art. 233 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Zasady oceny dowodów.
k.p.c. art. 232
Kodeks postępowania cywilnego
Obowiązek przedstawienia dowodów przez strony.
k.c. art. 6
Kodeks cywilny
Ciężar dowodu.
k.p.c. art. 391 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Zakres rozpoznania sprawy przez sąd drugiej instancji w przedmiocie kosztów.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Niejednoznaczność postanowień umowy pośrednictwa dotyczących wynagrodzenia. • Postanowienia umowy pośrednictwa jako klauzule abuzywne w stosunku do konsumentów. • Brak przewidzenia w umowie obowiązku zapłaty wynagrodzenia w sytuacji niezawarcia umowy sprzedaży. • Niewykazanie przez powódkę indywidualnego uzgodnienia postanowień umowy.
Odrzucone argumenty
Roszczenie powódki o zapłatę wynagrodzenia jest zasadne w całości. • Powódka wywiązała się ze swoich obowiązków umownych. • Umowa pośrednictwa była ważna i należycie zinterpretowana przez Sąd Rejonowy.
Godne uwagi sformułowania
W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. • Postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. • Wynagrodzenie zostało przewidziane na wypadek zawarcia umowy przedwstępnej i umowy sprzedaży lub na wypadek zawarcia od razu umowy sprzedaży.
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Wykładnia umów pośrednictwa nieruchomości, ochrona konsumentów w umowach z pośrednikami, stosowanie art. 385¹ k.c. do umów pośrednictwa."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznych zapisów umowy i sytuacji, gdy sprzedający występują jako konsumenci.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje, jak ważne jest precyzyjne formułowanie umów, zwłaszcza w kontekście ochrony konsumentów i jak sądy interpretują niejasne zapisy, co jest istotne dla praktyków prawa i przedsiębiorców.
“Pośredniku, czy na pewno należy Ci się prowizja? Sąd Okręgowy wyjaśnia, kiedy umowa z konsumentem może być nieważna.”
Dane finansowe
WPS: 25 376 PLN
wynagrodzenie pośrednika: 25 376 PLN
zwrot kosztów procesu: 3737 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.