III CA 1687/20Bezskuteczne wypowiedzenie najmu remont przed umowa
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła powództwa A.S. o ustalenie bezskuteczności wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego przez Gminę M. Ł. Gmina wypowiedziała umowę, zarzucając powódce zaniedbanie obowiązku utrzymania lokalu we właściwym stanie technicznym i dopuszczenie do powstania szkód w części wspólnej nieruchomości, tj. w stropie. Sąd Rejonowy ustalił, że powódka wykonała remont lokalu na podstawie umowy z 9 marca 2017 r., która przewidywała rozliczenie nakładów. W trakcie remontu doszło do ugięcia belki stropowej, które powódka częściowo wzmocniła. Sąd Rejonowy uznał, że prace te nie stanowiły naruszenia obowiązków najemcy, ponieważ zostały wykonane przed zawarciem umowy najmu, a ponadto obowiązek naprawy części wspólnych spoczywa na wynajmującym. Sąd oddalił powództwo Gminy o oddalenie powództwa i zasądził od Gminy na rzecz A.S. zwrot kosztów procesu. Sąd Okręgowy oddalił apelację Gminy, podzielając argumentację Sądu Rejonowego. Sąd podkreślił, że prace remontowe, w tym wzmocnienie belki stropowej, zostały wykonane przez powódkę przed zawarciem umowy najmu, a zatem nie mogły stanowić naruszenia obowiązków umownych. Ponadto, sąd uznał, że prace te nie miały charakteru niedopuszczalnego, a powiadomienie o nich zostało przekazane Gminie przed zawarciem umowy najmu. Sąd uznał również, że pominięcie wniosku dowodowego o powołanie biegłego z zakresu budownictwa było uzasadnione, gdyż nie miało znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaUzasadnienie bezskuteczności wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego, gdy przyczyna dotyczy prac wykonanych przed zawarciem umowy lub obowiązków obciążających wynajmującego.
Dotyczy specyficznej sytuacji remontu przed zawarciem umowy najmu i podziału obowiązków między najemcą a wynajmującym w kontekście przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów.
Zagadnienia prawne (3)
Czy prace remontowe wykonane przez najemcę przed zawarciem umowy najmu, a dotyczące części wspólnych nieruchomości (wzmocnienie belki stropowej), mogą stanowić podstawę do wypowiedzenia umowy najmu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, prace wykonane przed zawarciem umowy najmu nie mogą stanowić naruszenia obowiązków umownych najemcy.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że skoro prace remontowe, w tym wzmocnienie belki stropowej, zostały wykonane przez powódkę przed zawarciem umowy najmu, nie mogły one stanowić naruszenia obowiązków najemcy wynikających z tej umowy. Dodatkowo, sąd wskazał, że obowiązek naprawy części wspólnych nieruchomości spoczywa na wynajmującym, a nie na najemcy.
Czy ingerencja w strop poprzez jego częściowe wzmocnienie, wynikająca z konieczności usunięcia skorodowanej części belki stropowej, stanowi niedopuszczalne naruszenie obowiązków najemcy?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, jeśli prace te zostały wykonane przed zawarciem umowy najmu i nie skutkują niedozwolonym połączeniem lokali ani nie naruszają konstrukcji w sposób zagrażający.
Uzasadnienie
Sąd stwierdził, że prace remontowe dotyczące stropu nie miały charakteru niedopuszczalnego. Powódka dokonała jedynie częściowego wzmocnienia belki stropowej w miejscu ugięcia, wynikającego z korozji biologicznej, a nie ingerencji w konstrukcję. Ponadto, prace te zostały zaakceptowane przez inspektorów nadzoru i zgłoszone pozwanemu przed zawarciem umowy najmu.
Czy sąd powinien dopuścić dowód z opinii biegłego z zakresu budownictwa na okoliczność prawidłowości prac remontowych i ingerencji w strop, mimo że kluczowe dla rozstrzygnięcia jest ustalenie, czy prace te mogły stanowić podstawę wypowiedzenia umowy najmu?
Odpowiedź sądu
Nie, jeśli okoliczności faktyczne pozwalają na rozstrzygnięcie sprawy bez opinii biegłego, a jej przeprowadzenie prowadziłoby jedynie do przewlekłości postępowania.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że dla rozstrzygnięcia sprawy o bezzasadność wypowiedzenia umowy najmu nie było istotne wydanie opinii biegłego z zakresu budownictwa, ponieważ kluczowe było ustalenie, że prace zostały wykonane przed zawarciem umowy i nie stanowiły naruszenia obowiązków najemcy. Przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego mogłoby jedynie prowadzić do przewlekłości postępowania.
Rozstrzygnięcie
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| A. S. | osoba_fizyczna | powódka |
| Gmina M. Ł. - Zarząd Lokali Miejskich | instytucja | pozwana |
Przepisy (10)
Główne
k.p.c. art. 189
Kodeks postępowania cywilnego
Podstawa prawna powództwa o ustalenie istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy powód ma w tym interes prawny.
u.o.p.l. art. 11 § ust. 2 pkt 1
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego
Enumeratywnie wymienione podstawy wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego.
u.o.p.l. art. 6a § ust. 3 pkt 2 i 3
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego
Określa, że naprawy budynku oraz lokalu w części, w jakiej nie obciążają najemcy, należą do obowiązków wynajmującego.
u.o.p.l. art. 6b
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego
Określa obowiązki najemcy w zakresie dbałości o lokal, nie obejmując części wspólnych budynku.
k.p.c. art. 98
Kodeks postępowania cywilnego
Podstawa prawna zasądzenia kosztów procesu.
Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych art. 80
Podstawa prawna zwrotu niewykorzystanej zaliczki na wynagrodzenie biegłego.
k.p.c. art. 385
Kodeks postępowania cywilnego
Podstawa prawna oddalenia apelacji.
Pomocnicze
k.c. art. 659
Kodeks cywilny
Przepisy dotyczące umowy najmu.
k.p.c. art. 227
Kodeks postępowania cywilnego
Dotyczy przedmiotu dowodu.
k.p.c. art. 235 § 1 § 1 pkt 1), 2), 5)
Kodeks postępowania cywilnego
Dotyczy przeprowadzania dowodów.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Prace remontowe wykonane przez powódkę przed zawarciem umowy najmu nie mogą stanowić naruszenia obowiązków najemcy. • Obowiązek naprawy części wspólnych nieruchomości spoczywa na wynajmującym, a nie na najemcy. • Częściowe wzmocnienie belki stropowej nie stanowiło niedopuszczalnej ingerencji w konstrukcję budynku. • Pozwany został poinformowany o pracach remontowych przed zawarciem umowy najmu.
Odrzucone argumenty
Powódka naruszyła obowiązek utrzymania lokalu we właściwym stanie technicznym, dopuszczając do powstania szkód w części wspólnej (stropie). • Prace remontowe stanowiły niedopuszczalną ingerencję w elementy konstrukcyjne budynku. • Powódka nie uzyskała zgody wspólnoty mieszkaniowej na prace remontowe dotyczące stropu.
Godne uwagi sformułowania
Do ingerencji tej doszło na etapie przed umownym, gdy powódce nie przysługiwał status najemcy lokalu. • Wszelkie jej działania względem lokalu mieszkalnego, które miały miejsce przed zawarciem umowy, nie mogą z oczywistych względów stanowić naruszenia obowiązków umownych. • Dla potrzeb rozpoznawanej sprawy, to jest dla ustalenia bezzasadności wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego, nie ma znaczenia wydanie opinii biegłego z zakresu budownictwa.
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Uzasadnienie bezskuteczności wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego, gdy przyczyna dotyczy prac wykonanych przed zawarciem umowy lub obowiązków obciążających wynajmującego."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji remontu przed zawarciem umowy najmu i podziału obowiązków między najemcą a wynajmującym w kontekście przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje, jak ważne jest precyzyjne ustalenie momentu powstania stanu faktycznego (przed czy po zawarciu umowy) oraz prawidłowy podział obowiązków między stronami umowy najmu, co może mieć praktyczne znaczenie dla wielu najemców i wynajmujących.
“Czy remont wykonany przed podpisaniem umowy najmu może być powodem do jej wypowiedzenia? Sąd odpowiada!”
Dane finansowe
zwrot kosztów procesu: 1039 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka polskie orzecznictwo i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Powiązane przepisy
Powiązane tematy
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.