III CA 1335/15
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowódki D. B. i K. K. domagały się od pozwanego A. K. zapłaty 11.400 zł tytułem wynagrodzenia za pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, twierdząc, że wywiązały się z umowy. Sąd Rejonowy w Żorach uwzględnił powództwo w całości, zasądzając dochodzoną kwotę wraz z odsetkami i kosztami procesu. Pozwany wniósł apelację, zarzucając powódkom nienależyte wykonanie umowy, naruszenie standardów zawodowych oraz pominięcie istotnych okoliczności. Sąd Okręgowy w Gliwicach, rozpoznając apelację, uzupełnił ustalenia faktyczne dotyczące m.in. porozumienia o karze umownej i sposobu przygotowania umowy przedwstępnej. Sąd Okręgowy uznał, że umowa pośrednictwa z dnia 23 sierpnia 2013 r. była niejednoznaczna w kwestii określenia wysokości wynagrodzenia (3% wartości nieruchomości), co stanowiło klauzulę abuzywną w stosunku do konsumenta. Ponadto, powódki nie wykazały, że wpisanie 3% było skutkiem indywidualnych uzgodnień. W związku z brakiem jednoznacznego określenia wynagrodzenia w umowie, Sąd Okręgowy sięgnął do przepisów Kodeksu cywilnego o zleceniu (art. 735 §1 i 2 kc), oceniając wysokość wynagrodzenia w odniesieniu do wykonanej pracy. Sąd uznał, że powódki podjęły czynności związane z wyszukaniem i prezentacją nieruchomości, jednakże sposób zorganizowania umowy przedwstępnej nie zapewnił ochrony interesu pozwanego. W szczególności, umowa przedwstępna została przygotowana bez konsultacji z pozwanym, a wcześniej podpisano oświadczenie o karze umownej. Sąd Okręgowy zasądził na rzecz powódek kwotę 2000 zł tytułem wynagrodzenia, oddalając powództwo w pozostałej części. Zmieniono również rozstrzygnięcie o kosztach postępowania, stosunkowo je rozdzielając.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja przepisów dotyczących klauzul abuzywnych w umowach pośrednictwa nieruchomości, ustalanie wynagrodzenia pośrednika w braku jednoznacznych ustaleń umownych, obowiązki pośrednika wobec klienta.
Dotyczy umów z konsumentami, gdzie niejednoznaczność zapisu może prowadzić do zastosowania przepisów o klauzulach abuzywnych. Konkretne ustalenie wynagrodzenia zależy od oceny wykonanej pracy.
Zagadnienia prawne (4)
Czy niejednoznaczne określenie wysokości wynagrodzenia w umowie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, zawartej z konsumentem, stanowi klauzulę abuzywną?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, niejednoznaczne określenie wysokości wynagrodzenia w umowie pośrednictwa, zawartej z konsumentem, może być zakwalifikowane jako klauzula abuzywna.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy uznał, że zapis §4 umowy pośrednictwa, określający wynagrodzenie na 3% bez wskazania wartości bazowej, jest niejednoznaczny. W przypadku umowy z konsumentem, taka niejednoznaczność może być traktowana jako klauzula abuzywna na podstawie art. 385¹ §1 kc, zwłaszcza gdy wpisanie 3% nie było skutkiem indywidualnych uzgodnień.
Jak należy ustalić wysokość wynagrodzenia pośrednika nieruchomości, gdy umowa nie określa go jednoznacznie, a przepisy szczególne nie zawierają taryfy?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
W takiej sytuacji należy sięgnąć do przepisów Kodeksu cywilnego o zleceniu (art. 735 §1 i 2 kc), zasądzając wynagrodzenie odpowiadające wykonanej pracy.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy, stwierdzając brak jednoznacznego określenia wynagrodzenia w umowie i brak obowiązującej taryfy, zastosował art. 735 §1 i 2 kc. Ocenił wysokość wynagrodzenia w odniesieniu do zakresu i charakteru czynności podjętych przez powódki, uwzględniając nakład pracy oraz sposób zorganizowania umowy przedwstępnej.
Czy pośrednik nieruchomości, organizując umowę przedwstępną, ma obowiązek zapewnić ochronę interesów klienta, w tym jego możliwości finansowych?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, pośrednik ma obowiązek działać ze szczególną starannością i chronić interesy klienta, co obejmuje zapewnienie możliwości negocjacji i uwzględnienie jego sytuacji finansowej przy organizacji umowy przedwstępnej.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy wskazał, że powódki, organizując umowę przedwstępną, nie zapewniły ochrony interesu pozwanego, który miał zindywidualizowane wymagania finansowe. Przygotowanie umowy bez konsultacji z pozwanym i podpisanie oświadczenia o karze umownej przed zawarciem umowy przedwstępnej zostało uznane za naruszenie tych obowiązków.
Czy dowód ze zeznań stron lub świadków może być dopuszczony ponad osnowę dokumentu obejmującego czynność prawną, gdy forma pisemna jest zastrzeżona pod rygorem nieważności?
Odpowiedź sądu
Dowód taki może być dopuszczony tylko w wyjątkowych sytuacjach, gdy nie prowadzi do obejścia przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności i sąd uzna to za konieczne ze względu na szczególne okoliczności sprawy.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy powołał się na art. 247 k.p.c., wskazując, że ustalenie wysokości wynagrodzenia na podstawie zeznań stron prowadziłoby do obejścia formy pisemnej zastrzeżonej pod rygorem nieważności dla umowy pośrednictwa.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| D. B. | osoba_fizyczna | powódka |
| K. K. | osoba_fizyczna | powódka |
| A. K. ( K. ) | osoba_fizyczna | pozwany |
Przepisy (9)
Główne
k.c. art. 385¹ § § 1
Kodeks cywilny
Niejednoznaczne postanowienia umowy z konsumentem mogą być uznane za klauzule abuzywne.
k.c. art. 735 § § 1 i 2
Kodeks cywilny
Jeżeli nie ma obowiązującej taryfy, a nie umówiono się o wysokość wynagrodzenia, należy się wynagrodzenie odpowiadające wykonanej pracy.
u.g.n. art. 180 § ust. 3
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Pomocnicze
k.p.c. art. 247
Kodeks postępowania cywilnego
Ograniczenia dopuszczalności dowodu ze świadków lub przesłuchania stron ponad osnowę dokumentu.
k.p.c. art. 378 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Związanie sądu drugiej instancji zarzutami apelacji w zakresie prawa procesowego.
k.p.c. art. 100
Kodeks postępowania cywilnego
Stosunkowe rozdzielenie kosztów procesu.
k.p.c. art. 386 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Zmiana zaskarżonego wyroku przez sąd drugiej instancji.
k.p.c. art. 385
Kodeks postępowania cywilnego
Oddalenie apelacji przez sąd drugiej instancji.
u.g.n. art. 181 § ust. 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Pośrednik jest zobowiązany do zachowania przepisów prawa i standardów zawodowych oraz wykonywania czynności ze szczególną starannością.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Niejednoznaczność zapisu umowy pośrednictwa dotyczącego wysokości wynagrodzenia. • Zastosowanie przepisów o klauzulach abuzywnych w umowie z konsumentem. • Konieczność ustalenia wynagrodzenia na podstawie wykonanej pracy w braku taryfy i jednoznacznych ustaleń umownych. • Niewłaściwe zorganizowanie umowy przedwstępnej przez pośrednika, naruszające interesy klienta.
Odrzucone argumenty
Roszczenie powódek o pełne wynagrodzenie w wysokości 11.400 zł. • Zarzuty pozwanego dotyczące nienależytego wykonania umowy przez powódki w całości. • Argumenty pozwanego o braku związku między umową pośrednictwa a umową przedwstępną (w części, w której sąd uznał, że pośrednik powinien był uwzględnić sytuację finansową pozwanego).
Godne uwagi sformułowania
niejednoznaczność zapisu §3 umowy, określającego wynagrodzenie pośrednika zakwalifikować należy ponadto jako klauzulę abuzywną • skoro strony nie określiły wysokości wynagrodzenia, sięgnąć należy wprost do przepisów prawa • powódki nie zapewniły warunków zawarcia tej umowy odpowiadających zapewnieniu ochrony interesu pozwanego
Skład orzekający
Magdalena Hupa-Dębska
przewodniczący
Gabriela Sobczyk
sprawozdawca
Roman Troll
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących klauzul abuzywnych w umowach pośrednictwa nieruchomości, ustalanie wynagrodzenia pośrednika w braku jednoznacznych ustaleń umownych, obowiązki pośrednika wobec klienta."
Ograniczenia: Dotyczy umów z konsumentami, gdzie niejednoznaczność zapisu może prowadzić do zastosowania przepisów o klauzulach abuzywnych. Konkretne ustalenie wynagrodzenia zależy od oceny wykonanej pracy.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa pokazuje, jak nieprecyzyjne zapisy w umowach z konsumentami mogą prowadzić do sporów sądowych i jak sądy interpretują przepisy o klauzulach abuzywnych w kontekście usług pośrednictwa nieruchomości.
“Nieprecyzyjna umowa z pośrednikiem nieruchomości? Sąd obniżył jego wynagrodzenie!”
Dane finansowe
WPS: 11 400 PLN
wynagrodzenie za pośrednictwo: 2000 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.