II Ca 764/13
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowód P. K. zawarł z pozwanym (...) sp. z o.o. sp. k. we W. umowę przedwstępną sprzedaży lokalu mieszkalnego, w której ustalono cenę, terminy płatności oraz termin wydania lokalu na 14.08.2011 r., z możliwością przesunięcia o 30 dni roboczych. Umowa przewidywała karę umowną w wysokości 0,05% dziennie od wpłaconych kwot w przypadku opóźnienia w wydaniu lokalu. Powód uiścił większość ceny, jednak lokal nie został wydany w terminie z powodu licznych usterek, które uniemożliwiły jego odbiór i rozpoczęcie prac wykończeniowych. Sąd Rejonowy zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 11 938,10 zł tytułem kary umownej wraz z odsetkami, uznając, że opóźnienie wynikało z winy pozwanego. Pozwany wniósł apelację, zarzucając m.in. naruszenie art. 233 § 1 kpc poprzez błędną ocenę dowodów i dowolne ustalenie istotności wad. Sąd Okręgowy oddalił apelację, podzielając ustalenia i ocenę dowodów Sądu Rejonowego. Sąd Okręgowy podkreślił, że kluczowe było ustalenie faktycznego momentu wydania lokalu, który nastąpił dopiero 8 grudnia 2011 r., co stanowiło znaczące opóźnienie w stosunku do terminu umownego. Sąd uznał, że wady stwierdzone podczas próby odbioru w dniu 6 października 2011 r. były na tyle istotne, że uniemożliwiły wydanie lokalu i rozpoczęcie prac wykończeniowych, a tym samym uzasadniały naliczenie kary umownej. Sąd odrzucił zarzuty apelacji dotyczące naruszenia przepisów proceduralnych i błędnej oceny dowodów, uznając, że Sąd Rejonowy prawidłowo ocenił materiał dowodowy i zastosował właściwe przepisy prawa, w tym zasady wykładni umowy zgodnie z art. 65 kc.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja pojęcia 'wydanie lokalu' w kontekście umowy przedwstępnej, zasady naliczania kar umownych za opóźnienie w wydaniu lokalu z powodu usterek, oraz zasady wykładni umów w prawie polskim.
Orzeczenie dotyczy specyficznych zapisów umowy i stanu faktycznego, ale stanowi przykład stosowania ogólnych zasad prawa cywilnego.
Zagadnienia prawne (3)
Czy opóźnienie w wydaniu lokalu mieszkalnego, spowodowane stwierdzonymi usterkami, uzasadnia naliczenie kary umownej przewidzianej w umowie przedwstępnej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, opóźnienie w wydaniu lokalu, spowodowane wadami uniemożliwiającymi rozpoczęcie prac wykończeniowych i odbiór, uzasadnia naliczenie kary umownej.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że lokal nie został faktycznie wydany w terminie, ponieważ stwierdzone usterki były na tyle istotne, że uniemożliwiły jego odbiór i rozpoczęcie prac wykończeniowych. Deweloper nie mógł oczekiwać zapłaty kolejnych transz, skoro sam nie dotrzymał terminów realizacji etapów budowy. Wydanie lokalu nastąpiło dopiero po usunięciu wad, co stanowiło znaczące opóźnienie.
Czy sąd pierwszej instancji prawidłowo ocenił materiał dowodowy i ustalił stan faktyczny, w tym istotność wad lokalu i moment jego faktycznego wydania?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, Sąd Okręgowy uznał, że Sąd Rejonowy prawidłowo ocenił materiał dowodowy i ustalił stan faktyczny, w tym moment faktycznego wydania lokalu.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy nie dopatrzył się błędów logicznych ani sprzeczności w ocenie dowodów przez Sąd Rejonowy. Zeznania świadków, w tym kierownika budowy, potwierdziły, że stwierdzone usterki uniemożliwiały rozpoczęcie prac wykończeniowych i odbiór lokalu. Sąd uznał, że faktyczne wydanie lokalu nastąpiło dopiero 8 grudnia 2011 r.
Czy sąd pierwszej instancji miał obowiązek dopuszczenia dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa w celu oceny istotności wad lokalu?
Odpowiedź sądu
Nie, sąd pierwszej instancji prawidłowo uznał, że nie zachodziła potrzeba powołania biegłego, ponieważ informacje dotyczące wad i ich wpływu na możliwość rozpoczęcia prac wykończeniowych były dostępne od świadków posiadających wiadomości specjalne (np. kierownika budowy).
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy stwierdził, że kwestia istotności wad i ich wpływu na możliwość rozpoczęcia prac wykończeniowych nie wymagała wiadomości specjalnych wykraczających poza wiedzę posiadana przez świadków, takich jak kierownik budowy. Dlatego oddalenie wniosku dowodowego o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego było uzasadnione.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| P. K. | osoba_fizyczna | powód |
| (...) sp. z o.o. sp. k. we W. | spółka | pozwany |
Przepisy (6)
Główne
k.c. art. 483 § § 1
Kodeks cywilny
Można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikającej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna).
Pomocnicze
k.c. art. 65 § § 2
Kodeks cywilny
Przy wykładni oświadczenia woli należy brać pod uwagę okoliczności, w których zostało złożone, a na tym tle badać zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na dosłownym brzmieniu.
k.p.c. art. 233 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału.
k.p.c. art. 98 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 385
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 391 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Argumenty
Skuteczne argumenty
Opóźnienie w wydaniu lokalu z winy dewelopera uzasadnia naliczenie kary umownej. • Stwierdzone usterki w lokalu były na tyle istotne, że uniemożliwiły jego odbiór i rozpoczęcie prac wykończeniowych. • Faktyczne wydanie lokalu nastąpiło po terminie umownym. • Sąd Rejonowy prawidłowo ocenił materiał dowodowy i ustalił stan faktyczny.
Odrzucone argumenty
Lokal został wydany w terminie, a stwierdzone wady nie były istotne. • Powód złożył oświadczenie o odbiorze lokalu w dniu 6.10.2011 r. • Notatka z dnia 8.12.2011 r. nie stanowi protokołu odbioru. • Powód nie dokonał zapłaty całej ceny do dnia wydania lokalu. • Należało dopuścić dowód z opinii biegłego z zakresu budownictwa.
Godne uwagi sformułowania
Za gotowy do przejęcia uważa się lokal z pominięciem drobnych usterek, nie uniemożliwiających prowadzenia prac wykończeniowych. • W razie stwierdzenia istotnych wad których usunięcie nie jest możliwe niezwłocznie, sprzedający miał ustalić nowy termin odbioru. • Kara umowna za nienależyte wykonanie zobowiązania należy się wierzycielowi w razie jej zastrzeżenia, gdy świadczenie zostało wprawdzie spełnione przez dłużnika, ale w sposób nienależyty. • Przy wykładni umowy wątpliwości należy tłumaczyć na niekorzyść strony, która zredagowała umowę.
Skład orzekający
Małgorzata Brulińska
przewodniczący-sprawozdawca
Marek Kurkowski
sędzia
Magdalena Sobczak-Chrzanowska
sędzia
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja pojęcia 'wydanie lokalu' w kontekście umowy przedwstępnej, zasady naliczania kar umownych za opóźnienie w wydaniu lokalu z powodu usterek, oraz zasady wykładni umów w prawie polskim."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznych zapisów umowy i stanu faktycznego, ale stanowi przykład stosowania ogólnych zasad prawa cywilnego.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje praktyczne problemy związane z umowami deweloperskimi, w szczególności kwestię odbioru lokalu z wadami i naliczania kar umownych, co jest częstym zagadnieniem dla wielu konsumentów i prawników.
“Deweloper zwlekał z wydaniem mieszkania? Sprawdź, czy możesz dochodzić kary umownej!”
Dane finansowe
WPS: 11 938,1 PLN
kara umowna: 11 938,1 PLN
koszty procesu w postępowaniu apelacyjnym: 1200 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.