Orzeczenie · 2018-01-12

II CA 501/17

Sąd

Sąd Okręgowy w Szczecinie

Miejsce

Szczecin

Data

2018-01-12

SAOSCywilnenieruchomościŚredniaokręgowy

wspólnota mieszkaniowazaliczkikoszty zarządunieruchomościdługiapelacjarozliczenia

Podsumowanie

Przejdź do pełnego tekstu

Sprawa dotyczyła żądania zapłaty zaległych zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej przez Wspólnotę Mieszkaniową Budynek E. od współwłaścicieli lokalu, R. G. i H. K. Sąd Rejonowy zasądził od R. G. kwotę 316,94 zł, uznając, że wspólnota nie wykazała poniesienia kosztów związanych z mediami, a jedynie z kosztami zarządu nieruchomością wspólną. Wobec H. K. postępowanie umorzono w części, a w pozostałym zakresie powództwo oddalono. Powódka wniosła apelację, kwestionując m.in. interpretację przepisów dotyczących kosztów zarządu i mediów oraz sposób oceny dowodów. Sąd Okręgowy, po uwzględnieniu wpłat dokonanych przez R. G. w trakcie postępowania apelacyjnego oraz rozliczenia nadpłat i niedopłat, zmienił wyrok Sądu Rejonowego. Zasądził od R. G. kwotę 661,59 zł z odsetkami, uwzględniając jego udział w kosztach i rozliczając nadpłaty. Apelację w części dotyczącej H. K. oddalono, uznając, że jej wpłaty, uwzględniając nadpłaty, przewyższyły dochodzone należności. Rozstrzygnięto również o kosztach postępowania apelacyjnego.

Asystent · analiza prawna

Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.

Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.

Wypróbuj Asystenta

Wartość praktyczna

Siła precedensu: Średnia

Do czego można powołać

Interpretacja przepisów ustawy o własności lokali dotyczących kosztów zarządu, mediów, odpowiedzialności współwłaścicieli oraz wykładni uchwał wspólnoty mieszkaniowej.

Ograniczenia stosowania

Dotyczy specyfiki rozliczeń w ramach wspólnot mieszkaniowych, z uwzględnieniem faktycznych wpłat i rozliczeń.

Zagadnienia prawne (4)

Czy zaliczki na media (woda, ogrzewanie, wywóz śmieci) stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu ustawy o własności lokali, które wspólnota może dochodzić od właścicieli lokali?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Sąd Rejonowy uznał, że wspólnota nie wykazała, aby poniosła koszty związane z dostawą mediów do lokali, a tym samym nie mogła dochodzić tych należności na podstawie przepisów o kosztach zarządu. Sąd Okręgowy częściowo zmienił to stanowisko, uznając, że zaliczki na media mogą być dochodzone, ale z uwzględnieniem faktycznie poniesionych kosztów i rozliczenia nadpłat/niedopłat.

Uzasadnienie

Sąd Rejonowy argumentował, że wspólnota jest jedynie pośrednikiem w dostawie mediów i nie wykazała poniesienia kosztów. Sąd Okręgowy uznał, że zaliczki na media są częścią kosztów utrzymania lokalu, a wspólnota ma prawo dochodzić ich zapłaty, ale z uwzględnieniem faktycznych rozliczeń i udziałów właścicieli.

Czy współwłaściciele lokalu odpowiadają solidarnie wobec wspólnoty mieszkaniowej za zaległe zaliczki?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Nie, współwłaściciele odpowiadają wobec wspólnoty w częściach odpowiadających ich udziałom we współwłasności lokalu, a nie solidarnie.

Uzasadnienie

Ustawa o własności lokali ani inne przepisy nie przewidują solidarnej odpowiedzialności współwłaścicieli wobec wspólnoty za zobowiązania wynikające z kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Jak należy interpretować uchwały wspólnoty mieszkaniowej dotyczące wysokości zaliczek i ich okresu obowiązywania, zwłaszcza w kontekście zmian w ciągu roku?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Uchwały wspólnoty należy wykładać z uwzględnieniem kryteriów z art. 65 k.c., a nie tylko literalnego brzmienia, biorąc pod uwagę okoliczności podjęcia uchwały, zwyczaje i zamiar stron.

Uzasadnienie

Sąd Okręgowy uznał, że Sąd Rejonowy zbyt literalnie zinterpretował uchwały, nie uwzględniając praktyki wspólnoty i stanowisk stron, co doprowadziło do błędnych ustaleń dotyczących okresu obowiązywania uchwał i wysokości zaliczek.

Czy wspólnota mieszkaniowa musi wykazać posiadanie statusu odbiorcy ciepła lub podmiotu obowiązanego do gospodarowania odpadami komunalnymi, aby dochodzić od właścicieli lokali zaliczek na te cele?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Tak, wspólnota musi wykazać, że poniosła koszty związane z dostawą mediów i wywozem nieczystości, aby móc dochodzić tych należności od właścicieli lokali.

Uzasadnienie

Sąd Rejonowy uznał, że wspólnota nie wykazała swojego statusu jako podmiotu zobowiązanego do tych czynności, co było podstawą do oddalenia części powództwa. Sąd Okręgowy częściowo zmienił to stanowisko, uznając, że wspólnota działa jako pośrednik i może dochodzić tych kosztów, ale musi je wykazać.

Rozstrzygnięcie

Decyzja

Zmiana wyroku

Strona wygrywająca

Powód (częściowo)

Strony

Nazwa	Typ	Rola
Wspólnota Mieszkaniowa Budynek E ul. (...) . W. I 27c, 27d, 27e	instytucja	powód
R. G.	osoba_fizyczna	pozwany
H. K.	osoba_fizyczna	pozwana

Przepisy (21)

Główne

u.w.l. art. 13 § 1

Ustawa o własności lokali

Określa obowiązek właściciela lokalu do ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem jego lokalu oraz uczestniczenia w kosztach zarządu nieruchomością wspólną.

u.w.l. art. 14

Ustawa o własności lokali

Przykładowo wymienia składniki kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

u.w.l. art. 15 § 1

Ustawa o własności lokali

Nakłada obowiązek uiszczania przez właścicieli lokali zaliczek w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu.

k.c. art. 481 § 1

Kodeks cywilny

Reguluje zasady naliczania odsetek ustawowych za opóźnienie.

Pomocnicze

u.w.l. art. 22 § 1

Ustawa o własności lokali

Określa kompetencje zarządu wspólnoty, w tym ustalanie wysokości zaliczek.

k.c. art. 355 § 1

Kodeks cywilny

Podstawa do umorzenia postępowania w części.

k.c. art. 369

Kodeks cywilny

Określa przesłanki solidarnej odpowiedzialności dłużników.

k.c. art. 65

Kodeks cywilny

Zasady wykładni oświadczeń woli.

k.p.c. art. 100

Kodeks postępowania cywilnego

Rozstrzygnięcie o kosztach procesu przy częściowym uwzględnieniu lub oddaleniu żądań.

k.p.c. art. 98

Kodeks postępowania cywilnego

Zasada odpowiedzialności za wynik procesu w zakresie kosztów.

k.p.c. art. 212 § 1

Kodeks postępowania cywilnego

Obowiązek sądu dążenia do wyjaśnienia spornych okoliczności.

k.p.c. art. 217 § 3

Kodeks postępowania cywilnego

Możliwość wydania orzeczenia bez znaczącego wpływu na wynik sprawy.

k.p.c. art. 230

Kodeks postępowania cywilnego

Fakty uznane za bezsporne przez strony.

k.p.c. art. 233

Kodeks postępowania cywilnego

Zasady oceny dowodów.

k.p.c. art. 227

Kodeks postępowania cywilnego

Przedmiot dowodu.

u.cz.p.g. art. 3

Ustawa z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach

Obowiązki gminy w zakresie gospodarowania odpadami.

u.cz.p.g. art. 3a

Ustawa z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach

Obowiązki gminy w zakresie gospodarowania odpadami.

u.cz.p.g. art. 5 § 1

Ustawa z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach

Obowiązki gminy w zakresie gospodarowania odpadami.

u.cz.p.g. art. 6 § 1

Ustawa z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach

Obowiązki gminy w zakresie gospodarowania odpadami.

u.z.w.i.o.ś. art. 26 § 2

Ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków

Obowiązki przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego w zakresie rozliczeń.

p.e. art. 3 § 13

Prawo energetyczne

Definicja odbiorcy ciepła.

Argumenty

Skuteczne argumenty

Wspólnota ma prawo dochodzić zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną, w tym zaliczek na media, ale z uwzględnieniem faktycznych rozliczeń i udziałów właścicieli. • Współwłaściciele odpowiadają wobec wspólnoty w częściach odpowiadających ich udziałom, a nie solidarnie. • Uchwały wspólnoty należy wykładać z uwzględnieniem kontekstu i zamiaru stron, a nie tylko literalnego brzmienia.

Odrzucone argumenty

Wspólnota nie wykazała, że poniosła koszty związane z dostawą mediów do lokali, co uniemożliwia dochodzenie tych należności. • Zaliczki na media nie stanowią kosztów zarządu nieruchomością wspólną. • Pozwani odpowiadają solidarnie za zaległe zaliczki.

Godne uwagi sformułowania

Sąd Okręgowy uwzględnił ponadto, że na skutek upływu czasu i rozliczeń dokonanych we W. na koncie pozwanych zaksięgowane zostały dwie nadpłaty... • W pierwszej jednak kolejności wskazać należy, iż z uwagi na złożenie przez powoda oświadczenia o cofnięciu pozwu i zrzeczeniu się roszczenia co do kwoty 900 zł tj. ponad kwoty żądane pismem z dnia 22 grudnia 2017 r. postępowanie w tej części należało umorzyć... • W odniesieniu do kosztów procesu powód wskazał, że nie powinien być obciążany kosztami, gdyż pozwani dokonywali wpłat nieodpowiadających strukturze ich udziałów ujawnionych w księdze wieczystej...

Skład orzekający

Małgorzata Grzesik

przewodniczący

Katarzyna Longa

sprawozdawca

Violetta Osińska

członek

Informacje dodatkowe

Wartość precedensowa

Siła: Średnia

Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów ustawy o własności lokali dotyczących kosztów zarządu, mediów, odpowiedzialności współwłaścicieli oraz wykładni uchwał wspólnoty mieszkaniowej."

Ograniczenia: Dotyczy specyfiki rozliczeń w ramach wspólnot mieszkaniowych, z uwzględnieniem faktycznych wpłat i rozliczeń.

Wartość merytoryczna

Ocena: 6/10

Sprawa pokazuje praktyczne problemy rozliczeń wewnątrz wspólnot mieszkaniowych, w tym kwestie odpowiedzialności współwłaścicieli i interpretacji uchwał, co jest istotne dla wielu właścicieli nieruchomości.

“Wspólnota mieszkaniowa kontra współwłaściciele: Kto płaci za media i jak rozliczać zaległości?”

Dane finansowe

WPS: 1154,57 PLN

zasądzona kwota główna: 661,59 PLN

koszty procesu: 156,6 PLN

koszty postępowania apelacyjnego: 207 PLN

Sektor

nieruchomości

Asystent AI dla prawników