II CA 1232/13
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła powództwa (...) S.A. przeciwko (...) Sp. z o.o. o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Powód domagał się wykreślenia z księgi wieczystej wpisu praw i roszczeń pozwanego wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży lokali usługowych. Sąd Rejonowy w Kielcach wyrokiem z dnia 7 czerwca 2013 r. uwzględnił powództwo, nakazując wykreślenie wpisu i zasądzając koszty. Pozwany wniósł apelację, zarzucając m.in. naruszenie przepisów prawa materialnego (art. 10, 19 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, art. 390 KC) oraz naruszenie przepisów postępowania (art. 233 § 1 kpc, art. 328 § 2 kpc). Sąd Okręgowy w Kielcach, rozpoznając apelację, oddalił ją jako bezzasadną. Sąd Okręgowy podzielił ustalenia Sądu Rejonowego, że pozwany nie może skutecznie domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej. Kluczowe dla rozstrzygnięcia było ustalenie, że pozwany nie uiścił całości ceny sprzedaży wskazanej w umowie przedwstępnej, a także nie dysponował środkami na jej zapłatę w terminie, co uprawniało powoda do odmowy zawarcia umowy przyrzeczonej i skutkowało wygaśnięciem roszczeń pozwanego. Sąd podkreślił, że wpis w księdze wieczystej, który utrzymywał się przez 9 lat, ograniczał swobodę powoda w rozporządzaniu nieruchomością i nie służył bezpieczeństwu obrotu cywilnoprawnego. W konsekwencji, sąd uznał, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym i nakazał wykreślenie wpisu.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja skutków niewywiązania się z umowy przedwstępnej w kontekście roszczeń o zawarcie umowy przyrzeczonej oraz możliwości uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w przypadku wygaśnięcia wpisanych roszczeń.
Dotyczy specyficznej sytuacji umowy przedwstępnej sprzedaży lokali z jednoczesną umową najmu i ujawnieniem roszczeń w księdze wieczystej. Kluczowe jest ustalenie niewywiązania się z obowiązku zapłaty ceny.
Zagadnienia prawne (3)
Czy wpis praw i roszczeń wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży w księdze wieczystej powinien zostać wykreślony, jeśli pozwany nie wywiązał się z obowiązku zapłaty ceny sprzedaży i utracił roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, wpis powinien zostać wykreślony, ponieważ pozwany utracił roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej z powodu niewywiązania się z obowiązku zapłaty ceny sprzedaży.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że pozwany nie może skutecznie domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej z powodu niewywiązania się z obowiązku zapłaty ceny sprzedaży w terminach umownych oraz braku środków finansowych na jej zapłatę. Odmowa zawarcia umowy przez powoda nie była bezpodstawna, co skutkowało wygaśnięciem roszczeń pozwanego i niezgodnością wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Czy niewywiązanie się przez pozwanego z obowiązku zapłaty ceny sprzedaży w terminach określonych w umowie przedwstępnej skutkuje utratą przez niego roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, niewywiązanie się z obowiązku zapłaty ceny sprzedaży, zwłaszcza w sytuacji braku środków finansowych, pozbawia stronę uprawnienia do dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej.
Uzasadnienie
Umowa sprzedaży jest umową wzajemną, a zapłata ceny jest kluczowym obowiązkiem kupującego. Brak zapłaty ceny w terminie, w połączeniu z brakiem środków finansowych, stanowi podstawę do odmowy zawarcia umowy przyrzeczonej przez sprzedającego, co prowadzi do wygaśnięcia roszczenia kupującego.
Czy wpis praw i roszczeń w księdze wieczystej, który utrzymuje się przez długi okres (9 lat) i ogranicza właściciela, powinien zostać wykreślony, jeśli roszczenia, których dotyczy, wygasły?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, wpis powinien zostać wykreślony, ponieważ długotrwałe utrzymywanie się wpisu wygasłych roszczeń w księdze wieczystej nie służy bezpieczeństwu obrotu cywilnoprawnego i narusza istotę prawa własności.
Uzasadnienie
Choć ujawnienie praw i roszczeń w księdze wieczystej zabezpiecza interesy nabywców, stan ten nie może być długotrwały, zwłaszcza gdy roszczenia wygasły. Ograniczenie właściciela w swobodnym rozporządzaniu nieruchomością przez długi okres jest sprzeczne z zasadami bezpieczeństwa obrotu i konstytucyjnym prawem własności.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| (...) Spółka Akcyjna | spółka | powód |
| (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością | spółka | pozwany |
Przepisy (11)
Główne
k.c. art. 390 § § 2
Kodeks cywilny
Strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej. Niewykonanie obowiązków z umowy przedwstępnej, w szczególności brak zapłaty ceny, pozbawia możliwości domagania się zawarcia umowy przyrzeczonej.
u.k.w.h. art. 10 § ust. 1
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece
Umożliwia uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w drodze procesu, gdy wpis jest niezgodny z tym stanem.
Pomocnicze
u.k.w.h. art. 19
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece
Roszczenie o przeniesienie własności może być wykreślone na żądanie właściciela, jeżeli w ciągu roku od wpisu nie złożono wniosku o wpis prawa lub jeśli wniosek nie został uwzględniony.
k.p.c. art. 386 § § 6
Kodeks postępowania cywilnego
Wiąże sąd drugiej instancji przy ponownym rozpoznaniu sprawy ze wskazaniami co do dalszego postępowania wyrażonymi w uzasadnieniu wyroku sądu drugiej instancji.
k.p.c. art. 98 § § 1 i § 3
Kodeks postępowania cywilnego
Dotyczy rozstrzygnięcia o kosztach postępowania.
k.p.c. art. 108 § § 2
Kodeks postępowania cywilnego
Dotyczy rozstrzygnięcia o kosztach postępowania.
k.c. art. 535
Kodeks cywilny
Definiuje umowę sprzedaży jako umowę wzajemną, w której strony mają obowiązek równoczesnego spełnienia świadczeń.
k.p.c. art. 189
Kodeks postępowania cywilnego
Podstawa prawna powództwa o ustalenie istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa.
u.k.w.h. art. 16 § pkt 2
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece
Podstawa ujawnienia praw i roszczeń w księdze wieczystej.
k.p.c. art. 626 § 8 § 2
Kodeks postępowania cywilnego
Zakres kognicji sądu wieczystoksięgowego przy rozpoznawaniu wniosku o wpis.
Konstytucja art. 64 § ust. 3
Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej
Własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Pozwany nie uiścił całości ceny sprzedaży w terminach umownych. • Pozwany nie dysponował środkami finansowymi na zapłatę ceny sprzedaży. • Odmowa zawarcia umowy przyrzeczonej przez powoda nie była bezpodstawna. • Roszczenia pozwanego z umowy przedwstępnej wygasły. • Długotrwałe utrzymywanie się wpisu wygasłych roszczeń w księdze wieczystej jest niezgodne z rzeczywistym stanem prawnym i bezpieczeństwem obrotu.
Odrzucone argumenty
Naruszenie przepisów prawa materialnego (art. 10, 19 u.k.w.h., art. 390 KC). • Naruszenie przepisów postępowania (art. 233 § 1 kpc, art. 328 § 2 kpc). • Sąd błędnie uznał, że pozwany nie może skutecznie domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej. • Sąd błędnie uznał, że zawezwanie do próby ugodowej nie przerwało biegu przedawnienia. • Sąd błędnie pominął fakt zmiany powództwa i wyrokował co do przedmiotu nieobjętego żądaniem pozwu.
Godne uwagi sformułowania
Ujawnienie w/w praw i roszczeń księdze wieczystej powoduje, że ich nabycie przez czynność prawną osłania rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, a nadto zyskują one skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po ich ujawnieniu. • Jakkolwiek wynikająca z art. 16 u.k.w.h. możliwość ujawnienia praw i roszczeń zabezpiecza częściowo interesy potencjalnych nabywców nieruchomości, to stan taki nie może być długotrwały. • Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej było uiszczenie przez pozwanego 100% ceny sprzedaży. • Niewykonanie obowiązków z umowy przedwstępnej, w szczególności brak zapłaty ceny, pozbawia możliwości domagania się zawarcia umowy przyrzeczonej. • Wpis praw i roszczeń pozwanego wynikających z umowy przedwstępnej jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym, gdyż roszczenia pozwanego wygasły.
Skład orzekający
Monika Kośka
przewodniczący
Małgorzata Klesyk
sędzia
Cezary Klepacz
sędzia
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja skutków niewywiązania się z umowy przedwstępnej w kontekście roszczeń o zawarcie umowy przyrzeczonej oraz możliwości uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w przypadku wygaśnięcia wpisanych roszczeń."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji umowy przedwstępnej sprzedaży lokali z jednoczesną umową najmu i ujawnieniem roszczeń w księdze wieczystej. Kluczowe jest ustalenie niewywiązania się z obowiązku zapłaty ceny.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa pokazuje, jak kluczowe jest terminowe i pełne wywiązanie się z obowiązków w umowach, zwłaszcza w obrocie nieruchomościami, gdzie wpis w księdze wieczystej może mieć długofalowe konsekwencje. Pokazuje również, jak sądy podchodzą do uzgadniania stanu prawnego księgi z rzeczywistością.
“Niewywiązanie się z zapłaty ceny za lokale może oznaczać utratę roszczenia o ich zakup i konieczność wykreślenia wpisu z księgi wieczystej.”
Dane finansowe
WPS: 6 000 000 PLN
koszty postępowania apelacyjnego: 3600 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.