I C 492/13
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowódka A. G., prowadząca działalność gospodarczą jako pośrednik w obrocie nieruchomościami, dochodziła od pozwanych H. K. (1) i K. K. (1) zapłaty prowizji w kwocie 26 428,27 zł z tytułu pośrednictwa w sprzedaży mieszkań. Strony zawarły umowę pośrednictwa w czerwcu 2010 roku na okres jednego roku, z klauzulą wyłączności. Pozwani zakwestionowali żądanie, podnosząc, że powódka nie wywiązała się z obowiązków umownych, a roszczenie jest przedwczesne, gdyż umowy sprzedaży nie zostały sfinalizowane. Sąd, analizując stan faktyczny, ustalił, że tylko w jednym przypadku (sprzedaż lokalu N.) powódka faktycznie skojarzyła nabywcę z pozwanymi. W pozostałych przypadkach nabywcy znaleźli mieszkania samodzielnie lub poprzez inne kontakty. Sąd uznał klauzulę wyłączności w umowie za abuzywną w rozumieniu art. 385¹ k.c., ponieważ rozszerzała ona odpowiedzialność pozwanych ponad ustawowe uregulowania i przyznawała pośrednikowi wynagrodzenie mimo braku jego faktycznego zaangażowania. W konsekwencji, sąd zasądził na rzecz powódki jedynie kwotę 3 626,53 zł tytułem prowizji od jednej transakcji, umorzył postępowanie co do części żądania i oddalił powództwo w pozostałym zakresie. Rozstrzygnięto również o kosztach postępowania, stosunkowo je rozdzielając.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja klauzul wyłączności w umowach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, ocena abuzywności postanowień umownych w relacjach między przedsiębiorcami.
Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji umownej i może wymagać analizy kontekstu faktycznego w innych sprawach.
Zagadnienia prawne (3)
Czy pośrednikowi w obrocie nieruchomościami przysługuje wynagrodzenie w sytuacji, gdy umowa sprzedaży została zawarta przez strony samodzielnie, mimo zastrzeżenia klauzuli wyłączności w umowie pośrednictwa?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, ale tylko w sytuacji, gdy pośrednik wykaże, że to jego działania doprowadziły do zawarcia umowy sprzedaży. Klauzula wyłączności rozszerzająca prawo do wynagrodzenia w każdym przypadku zawarcia umowy jest abuzywna.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że klauzula wyłączności w umowie pośrednictwa, która przyznawała pośrednikowi wynagrodzenie niezależnie od faktycznego zaangażowania w znalezienie nabywcy, jest abuzywna. Wynagrodzenie przysługuje tylko wtedy, gdy działania pośrednika doprowadziły do zawarcia umowy, a całe ryzyko gospodarcze spoczywa na pośredniku.
Czy klauzula umowna, która przyznaje pośrednikowi wynagrodzenie w każdym przypadku zawarcia umowy sprzedaży w trakcie obowiązywania umowy pośrednictwa, nawet jeśli nabywca został znaleziony samodzielnie przez sprzedającego, jest ważna?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, taka klauzula jest abuzywna w rozumieniu art. 385¹ k.c., ponieważ rażąco narusza interesy klienta i prowadzi do przyznania wynagrodzenia mimo braku wysiłku ze strony pośrednika.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że rozszerzone pojęcie wyłączności w umowie pośrednictwa, które traktuje każdą transakcję jako wynik starań pośrednika, stanowi niedozwolone porozumienie umowne. Uniemożliwia to klientowi samodzielne poszukiwanie nabywcy i prowadzi do zapłaty za czynności, które sam wykonał.
Czy przedwstępne umowy sprzedaży nieruchomości mogą stanowić podstawę do naliczenia prowizji pośrednikowi?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, jeśli umowa pośrednictwa stanowi, że wynagrodzenie przysługuje dopiero po zawarciu umowy przenoszącej własność nieruchomości.
Uzasadnienie
Sąd podkreślił, że w analizowanej umowie pośrednictwa wynagrodzenie należało się dopiero w sytuacji zawarcia umowy przenoszącej własność. Przedwstępne umowy sprzedaży nie były wystarczające do naliczenia prowizji, ponieważ nie doprowadziły do ostatecznego przeniesienia własności.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| A. G. | osoba_fizyczna | powódka |
| K. K. (1) | osoba_fizyczna | pozwana |
| H. K. (1) | osoba_fizyczna | pozwany |
Przepisy (10)
Główne
u.g.n. art. 180
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Zakres czynności pośrednictwa określa umowa, która pod rygorem nieważności musi być zawarta w formie pisemnej. Umowa może być zawarta z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika.
Pomocnicze
k.c. art. 353¹
Kodeks cywilny
Strony mogą swobodnie kształtować stosunek umowny, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się naturze stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
k.c. art. 550
Kodeks cywilny
Przepis dotyczący wyłączności przy umowie sprzedaży stosuje się odpowiednio do umów pośrednictwa z zastrzeżeniem wyłączności.
k.c. art. 385¹
Kodeks cywilny
Definicja i skutki stosowania klauzul niedozwolonych (abuzywnych) w umowach z konsumentami, stosowana analogicznie do umów z przedsiębiorcami w specyficznych przypadkach.
k.c. art. 481
Kodeks cywilny
Podstawa prawna zasądzenia odsetek ustawowych za opóźnienie.
k.p.c. art. 203 § 1, 4
Kodeks postępowania cywilnego
Warunki i skutki cofnięcia pozwu.
k.p.c. art. 355
Kodeks postępowania cywilnego
Postanowienie o umorzeniu postępowania w przypadku skutecznego cofnięcia pozwu.
k.p.c. art. 100
Kodeks postępowania cywilnego
Zasady rozstrzygania o kosztach procesu w przypadku częściowego uwzględnienia żądań.
k.p.c. art. 98 § 3
Kodeks postępowania cywilnego
Zakres niezbędnych kosztów procesu.
u.k.s.c. art. 113 § 1
Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
Obciążanie przeciwnika kosztami sądowymi, których strona nie miała obowiązku uiścić.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Nabywcy znaleźli mieszkania samodzielnie, bez udziału pośredniczki. • Klauzula wyłączności w umowie pośrednictwa jest abuzywna. • Przedwstępne umowy sprzedaży nie są podstawą do naliczenia prowizji, jeśli umowa pośrednictwa wymaga zawarcia umowy przenoszącej własność.
Odrzucone argumenty
Powódka wykazała swoje zaangażowanie w sprzedaż wszystkich mieszkań. • Umowa pośrednictwa, w tym klauzula wyłączności, jest ważna i wiążąca. • Przedwstępne umowy sprzedaży stanowią podstawę do naliczenia prowizji.
Godne uwagi sformułowania
całe ryzyko gospodarcze spoczywa na pośredniku • pośrednik nabywa prawo do wynagrodzenia tylko wtedy, gdy stworzone przez niego warunki doprowadzą zainteresowanych do zawarcia głównej umowy • klauzula wyłączności [...] rażąco narusza interesy klienta • stanowi [...] niedozwolone porozumienie umowne w rozumieniu art. 385 1 k.c.
Skład orzekający
Mirosława Kurek – Będkowska
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja klauzul wyłączności w umowach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, ocena abuzywności postanowień umownych w relacjach między przedsiębiorcami."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji umownej i może wymagać analizy kontekstu faktycznego w innych sprawach.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa pokazuje, jak sądy interpretują klauzule wyłączności w umowach pośrednictwa i chronią przedsiębiorców przed nieuczciwymi praktykami umownymi, co jest istotne dla branży nieruchomości i prawników.
“Czy klauzula wyłączności w umowie pośrednictwa może być abuzywna? Sąd odpowiada!”
Dane finansowe
WPS: 26 428,27 PLN
prowizja: 3626,53 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.