I C 275/24
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowód T. B. wniósł pozew o zapłatę kwoty 76.000 zł tytułem obniżenia ceny nabycia nieruchomości, wskazując na wadę w postaci braku zapewnionego dostępu do drogi publicznej od ul. (...). Powód powoływał się na umowę deweloperską z 2018 r., która miała gwarantować taki dostęp. Pozwany (...) sp. z o.o. wniósł o oddalenie powództwa, twierdząc, że brak jest wad, a nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej przez ul. (...). Sąd Okręgowy ustalił, że strony zawarły umowę deweloperską oraz umowę przyrzeczoną sprzedaży lokalu. Kluczową kwestią było ustalenie, czy brak dostępu do ul. (...) stanowił wadę, a jeśli tak, czy powód o niej wiedział. Sąd uznał, że nieruchomość posiadała dostęp do drogi publicznej przez ul. (...), a droga wybudowana na działkach nr (...) miała charakter ogólnodostępny. Nawet gdyby uznać brak dostępu do ul. (...) za wadę, sąd powołał się na art. 557 § 1 k.c., zgodnie z którym sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. Sąd ustalił, że powód posiadał wiedzę o sposobie zapewnienia dostępu do drogi publicznej (do ul. (...), a nie do ul. (...)) na długo przed zawarciem umowy przyrzeczonej, co wyłączało jego roszczenia z tytułu rękojmi. W związku z tym powództwo zostało oddalone, a powód obciążony kosztami procesu.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja art. 557 § 1 k.c. w kontekście rękojmi za wady nieruchomości, zwłaszcza w umowach deweloperskich i sprzedaży lokali, oraz kwestia dostępu do drogi publicznej.
Dotyczy sytuacji, gdy kupujący posiadał wiedzę o wadzie przed zawarciem umowy przyrzeczonej. Status drogi publicznej może być kwestią sporną w zależności od konkretnych okoliczności faktycznych i prawnych.
Zagadnienia prawne (2)
Czy brak zapewnionego dostępu do drogi publicznej od wskazanej ulicy, mimo istnienia dostępu do innej drogi publicznej, stanowi wadę prawną nieruchomości sprzedanej konsumentowi w ramach umowy deweloperskiej i umowy sprzedaży lokalu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, w tym konkretnym przypadku brak dostępu do wskazanej ulicy nie stanowił wady, a nawet jeśli uznać to za wadę, powód o niej wiedział przed zawarciem umowy przyrzeczonej.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że nieruchomość posiadała dostęp do drogi publicznej przez inną ulicę, a droga wybudowana na działkach nr (...) miała charakter ogólnodostępny. Kluczowe było jednak stwierdzenie, że powód posiadał wiedzę o sposobie zapewnienia dostępu do drogi publicznej na długo przed zawarciem umowy przyrzeczonej, co na mocy art. 557 § 1 k.c. wyłączało odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi.
Czy wiedza kupującego o wadzie nieruchomości w chwili zawarcia umowy przyrzeczonej wyłącza odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, zgodnie z art. 557 § 1 k.c., sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.
Uzasadnienie
Sąd podkreślił, że art. 557 k.c. wyłącza odpowiedzialność sprzedawcy, gdy kupujący posiadał wiedzę o wadzie. Nie wystarczy wskazanie, że kupujący mógł wadę zauważyć; musi o niej faktycznie wiedzieć. W tej sprawie powód wiedział o sposobie zapewnienia dostępu do drogi publicznej na długo przed zawarciem umowy przyrzeczonej.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| T. B. | osoba_fizyczna | powód |
| (...) sp. z o.o. | spółka | pozwany |
Przepisy (9)
Główne
k.c. art. 557 § § 1
Kodeks cywilny
Sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.
Pomocnicze
k.c. art. 556
Kodeks cywilny
Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę (rękojmia).
k.c. art. 556¹ § § 1
Kodeks cywilny
Definicja wady jako niezgodności rzeczy sprzedanej z umową, w tym braku właściwości wynikających z celu umowy, zapewnień sprzedawcy, czy wydania w stanie niezupełnym.
k.c. art. 559
Kodeks cywilny
Sprzedawca jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego lub wynikły z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej samej chwili.
k.c. art. 556²
Kodeks cywilny
Domniemanie istnienia wady lub jej przyczyny w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego, jeżeli kupującym jest konsument, a wada została stwierdzona przed upływem roku od wydania rzeczy.
k.c. art. 64
Kodeks cywilny
Możliwość dochodzenia przez kupującego zobowiązania do złożenia oświadczenia woli o treści zgodnej ze zobowiązaniem wynikającym z umowy deweloperskiej.
k.p.c. art. 98 § § 1 i 3
Kodeks postępowania cywilnego
Zasada odpowiedzialności za wynik procesu w zakresie kosztów postępowania.
k.p.c. art. 98 § § 1 1
Kodeks postępowania cywilnego
Należność odsetek ustawowych za opóźnienie od zasądzonej kwoty kosztów.
u.d.p. art. 7 § ust. 3
Ustawa o drogach publicznych
Definicja drogi publicznej i jej status prawny.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Powód wiedział o wadzie (braku dostępu do drogi publicznej od ul. (...)) przed zawarciem umowy przyrzeczonej, co wyłącza odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi (art. 557 § 1 k.c.). • Nieruchomość posiadała dostęp do drogi publicznej przez ul. (...), a droga na działkach nr (...) miała charakter ogólnodostępny i była przeznaczona pod drogi publiczne zgodnie z MPZP.
Odrzucone argumenty
Nieruchomość miała wadę w postaci braku zapewnionego dostępu do drogi publicznej od ul. (...), co stanowiło naruszenie umowy deweloperskiej i podstawę do obniżenia ceny zakupu z tytułu rękojmi.
Godne uwagi sformułowania
sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy • nie ma znaczenia podział na wady jawne i ukryte • drogi połączone z siecią dróg publicznych, które służą zarówno mieszkańcom wybudowanych tam osiedli, jak i ogółowi użytkowników, są drogami publicznymi
Skład orzekający
Agnieszka Nakwaska-Szczepkowska
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja art. 557 § 1 k.c. w kontekście rękojmi za wady nieruchomości, zwłaszcza w umowach deweloperskich i sprzedaży lokali, oraz kwestia dostępu do drogi publicznej."
Ograniczenia: Dotyczy sytuacji, gdy kupujący posiadał wiedzę o wadzie przed zawarciem umowy przyrzeczonej. Status drogi publicznej może być kwestią sporną w zależności od konkretnych okoliczności faktycznych i prawnych.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu dostępu do drogi publicznej w inwestycjach deweloperskich i interpretacji przepisów o rękojmi, co jest istotne dla wielu konsumentów i prawników.
“Wiedziałeś o wadzie? Sprzedawca nie odpowiada z rękojmi – kluczowa lekcja z orzecznictwa.”
Dane finansowe
WPS: 76 000 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.