I C 191/12
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowódka, spółka z o.o., dochodziła od pozwanej Agencji Nieruchomości Rolnych zwrotu nakładów inwestycyjnych na nieruchomości stawowej oraz kosztów dozorowania. Spółka rozwiązała umowę dzierżawy w 2007 r. z powodu wad uniemożliwiających prowadzenie działalności, powołując się na art. 664 Kc. Pozwana rozwiązała umowę w 2012 r. z powodu zaległości czynszowych. Sąd Okręgowy uznał, że wypowiedzenie przez powódkę było nieskuteczne, gdyż wiedziała o wadach (presja ptaków) już przy zawieraniu umowy. Umowa wygasła wskutek wypowiedzenia przez pozwaną. Sąd oddalił roszczenie o zwrot kosztów dozorowania, uznając je za zwykłe koszty utrzymania dzierżawcy. Zasądzono ponad 1,1 mln zł tytułem zwrotu nakładów inwestycyjnych, ustalając ich wartość rynkową na 41% aktualnej wartości nieruchomości, zgodnie z umową stron i opinią biegłych, uwzględniając zmiany środowiskowe i prawne wpływające na wartość nieruchomości i nakładów.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaUstalanie wartości rynkowej nakładów inwestycyjnych w przypadku nieruchomości o specyficznym przeznaczeniu (stawy rybne), gdy zmieniły się warunki środowiskowe i prawne wpływające na wartość nieruchomości i możliwość jej wykorzystania. Rozstrzyganie sporów dotyczących skuteczności wypowiedzenia umowy dzierżawy z powodu wad nieruchomości oraz zasad rozliczania kosztów utrzymania po ustaniu umowy.
Specyfika sprawy dotyczy nieruchomości stawowej i specyficznych uwarunkowań środowiskowych. Metodologia ustalania wartości nakładów może wymagać dostosowania do innych typów nieruchomości.
Zagadnienia prawne (3)
Czy dzierżawcy przysługuje prawo do wcześniejszego wypowiedzenia umowy dzierżawy na podstawie art. 664 Kc z powodu wad nieruchomości, jeśli o wadach tych wiedział w chwili zawarcia umowy?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, uprawnienie to nie przysługuje, jeżeli dzierżawca w chwili zawarcia umowy o wadach wiedział.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że powódka wiedziała o wadach (presja ptaków rybożernych) już w momencie wstępowania w umowę dzierżawy i zawierania aneksu, co wyłączało jej prawo do wypowiedzenia umowy na podstawie art. 664 Kc.
Czy dzierżawcy przysługuje zwrot kosztów dozorowania nieruchomości po ustaniu umowy dzierżawy, jeśli nie było odrębnego porozumienia w tym zakresie?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, ponieważ umowa dzierżawy nadal obowiązywała, a koszty utrzymania nieruchomości obciążały dzierżawcę.
Uzasadnienie
Sąd stwierdził brak dowodów na zawarcie porozumienia w sprawie odpłatnego dozorowania nieruchomości i uznał, że koszty te były zwykłymi kosztami utrzymania obciążającymi dzierżawcę w trakcie trwania umowy.
Jak ustalić wartość rynkową nakładów inwestycyjnych poczynionych przez dzierżawcę na nieruchomości, jeśli zmieniły się warunki środowiskowe i prawne wpływające na wartość nieruchomości?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Wartość nakładów należy ustalić jako proporcjonalną część wartości rynkowej nieruchomości na datę jej zwrotu, uwzględniając zmiany środowiskowe i prawne.
Uzasadnienie
Sąd oparł się na opinii biegłych, którzy ustalili, że nakłady podniosły wartość nieruchomości o 41% w momencie ich dokonania, i zastosował tę proporcję do aktualnej wartości nieruchomości na datę jej zwrotu, uwzględniając wpływ czynników zewnętrznych na wartość.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| (...) sp. z o.o. | spółka | powódka |
| Agencja Nieruchomości Rolnych | instytucja | pozwana |
Przepisy (10)
Główne
k.c. art. 664 § § 1
Kodeks cywilny
Przesłanka wcześniejszego wypowiedzenia umowy dzierżawy bez zachowania terminów wypowiedzenia to wady rzeczy uniemożliwiające przewidziane w umowie używanie, które nie zostały usunięte przez wydzierżawiającego.
k.c. art. 353 § § 1
Kodeks cywilny
Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
k.c. art. 481 § § 1
Kodeks cywilny
Jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, choćby nie poniósł żadnej szkody i choćby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.
Kpc art. 100
Kodeks postępowania cywilnego
W razie częściowego tylko uwzględnienia żądań strony, koszty procesu wzajemnie się znosi lub stosunkowo rozdziela.
u.k.s.c. art. 113 § ust. 1
Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
Skarb Państwa ponosi koszty sądowe, których nie miała obowiązku uiszczać strona zwolniona od nich całkowicie lub częściowo.
Pomocnicze
k.c. art. 664 § § 2
Kodeks cywilny
Uprawnienie do wcześniejszego wypowiedzenia umowy dzierżawy z powodu wad nie przysługuje, jeżeli dzierżawca w chwili zawarcia umowy o wadach wiedział.
k.c. art. 694
Kodeks cywilny
Do umowy dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie.
k.c. art. 481 § § 2
Kodeks cywilny
Nawet gdy strony nie zastrzegły prawa do odsetek za opóźnienie, należą się one według ustawy.
u.k.s.c. art. 113 § ust. 2
Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
Koszty sądowe, których nie miała obowiązku uiszczać strona zwolniona od nich całkowicie lub częściowo, a których nie pokrywają wydatki Skarbu Państwa, obciążają w odpowiednim stosunku pozostałe strony.
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego art. 35 § ust. 3
Wartość nakładów odpowiada różnicy wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów i wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan przed dokonaniem tych nakładów, przy czym przy określaniu wartości nakładów według zasad rynkowych, dla ustalenia różnicy wartości nieruchomości określa się jej wartość rynkową.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Nakłady inwestycyjne poczynione przez dzierżawcę zwiększyły wartość rynkową nieruchomości. • Wartość rynkowa nakładów powinna być ustalona proporcjonalnie do wartości nieruchomości na datę jej zwrotu, uwzględniając zmiany środowiskowe i prawne.
Odrzucone argumenty
Wypowiedzenie umowy dzierżawy przez powódkę na podstawie art. 664 Kc było skuteczne z powodu wad nieruchomości. • Powódce przysługuje zwrot kosztów dozorowania nieruchomości po ustaniu umowy dzierżawy.
Godne uwagi sformułowania
Wartość zinwentaryzowanych nakładów zamyka się kwotą 1 217 180 zł, którą powódka uważa za zaniżoną. • Powódka dochodzi zwrotu wartości tych nakładów, do rozliczenia których zyskała prawo z mocy zaakceptowanej przez pozwaną umowy cesji ze spółką (...) S.A. oraz postanowień aneksu do umowy dzierżawy. • Wartość nakładów z daty ich dokonania stanowiła w przybliżeniu 41% wartości nieruchomości, zaś szacunkowa wartość tej nieruchomości na datę jej zwrotu przez dzierżawcę wynosiła 2 701 879 zł, przy czym uwzględnia ona aktualny stan techniczny nakładów i możliwość gospodarczego ich wykorzystania w ramach ekstensywnej gospodarki rybackiej, wartość nakładów na datę zwrotu nieruchomości, w jakiej miało nastąpić ich rozliczenie, w ocenie Sądu należy określić na 41% wartości całej nieruchomości na tę właśnie datę, tj. kwotę 1 107 770,39 zł.
Skład orzekający
Przemysław Jagosz
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Ustalanie wartości rynkowej nakładów inwestycyjnych w przypadku nieruchomości o specyficznym przeznaczeniu (stawy rybne), gdy zmieniły się warunki środowiskowe i prawne wpływające na wartość nieruchomości i możliwość jej wykorzystania. Rozstrzyganie sporów dotyczących skuteczności wypowiedzenia umowy dzierżawy z powodu wad nieruchomości oraz zasad rozliczania kosztów utrzymania po ustaniu umowy."
Ograniczenia: Specyfika sprawy dotyczy nieruchomości stawowej i specyficznych uwarunkowań środowiskowych. Metodologia ustalania wartości nakładów może wymagać dostosowania do innych typów nieruchomości.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy nietypowej nieruchomości (stawy rybne) i złożonych kwestii rozliczenia nakładów w obliczu zmian środowiskowych i prawnych, co stanowi ciekawe wyzwanie dla interpretacji umów i wyceny.
“Ponad milion złotych za nakłady na stawy rybne – jak sąd wycenił inwestycje w obliczu ptasiej inwazji i przepisów ochronnych?”
Dane finansowe
WPS: 2 408 818 PLN
zwrot nakładów inwestycyjnych: 1 107 770,39 PLN
Sektor
rolnictwo
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.