I C 105/21
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowód R. M. wniósł pozew przeciwko M. F. o zapłatę 8.610 zł tytułem wynagrodzenia z umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości lub alternatywnie kary umownej. Powód argumentował, że nieruchomość została zaprezentowana J. H., a następnie sprzedana jego rodzicom, mimo że umowa pośrednictwa przewidywała wynagrodzenie lub karę umowną w takiej sytuacji. Pozwany zaprzeczył, aby kupujący zostali pozyskani przez pośrednika i twierdził, że sprzedaż była indywidualna. Sąd ustalił, że strony zawarły umowę pośrednictwa z klauzulą wyłączności, która przewidywała karę umowną w przypadku sprzedaży z pominięciem pośrednika kontrahentowi pozyskanemu wskutek jego działań. Sąd uznał zeznania pozwanego, J. H. i M. H. za niewiarygodne, wskazując na ich sprzeczności i niezgodność z zasadami doświadczenia życiowego. Stwierdził, że rodzice J. H. nabyli nieruchomość z przeznaczeniem dla syna, który wcześniej zapoznał się z ofertą dzięki działaniom pośrednika. W związku z tym, sąd uznał, że doszło do naruszenia umowy i zasądził karę umowną w wysokości 8.610 zł. Sąd oddalił roszczenie o wynagrodzenie, uznając, że sprzedaż była indywidualna, ale zasądził karę umowną z § 4 ust. 5 umowy. O kosztach postępowania orzeczono na rzecz powoda jako strony wygrywającej.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja klauzuli o sprzedaży indywidualnej w umowach pośrednictwa, dopuszczalność i zasadność zastrzegania kar umownych na wypadek naruszenia wyłączności pośrednika, ustalanie początku biegu odsetek od kary umownej w przypadku zmiany podstawy faktycznej żądania.
Orzeczenie dotyczy specyficznych okoliczności faktycznych i postanowień umowy pośrednictwa. Interpretacja kary umownej jako zabezpieczenia zobowiązania niepieniężnego jest ugruntowana w orzecznictwie.
Zagadnienia prawne (3)
Czy sprzedaż nieruchomości rodzicom osoby, której nieruchomość została zaprezentowana przez pośrednika, stanowi naruszenie umowy pośrednictwa skutkujące obowiązkiem zapłaty kary umownej, mimo klauzuli o sprzedaży indywidualnej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, sąd uznał, że sprzedaż rodzicom J. H. nastąpiła wskutek działań pośrednika, co uzasadniało zasądzenie kary umownej, nawet jeśli umowa zawierała klauzulę o sprzedaży indywidualnej.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że mimo klauzuli o sprzedaży indywidualnej, kupujący (rodzice J. H.) zostali pozyskani wskutek działań pośrednika, ponieważ J. H. zapoznał się z ofertą dzięki pośrednikowi, a następnie jego rodzice nabyli nieruchomość z przeznaczeniem dla niego. Zeznania stron zaprzeczających tej zależności zostały uznane za niewiarygodne.
Czy kara umowna zastrzeżona w umowie pośrednictwa za sprzedaż nieruchomości z pominięciem pośrednika kontrahentowi pozyskanemu wskutek jego działań jest ważna i zasadna?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, sąd uznał karę umowną za ważną i zasadną, interpretując ją jako zabezpieczenie obowiązku o charakterze niepieniężnym (powstrzymanie się od działań naruszających wyłączność pośrednika).
Uzasadnienie
Sąd odwołał się do uchwały Sądu Najwyższego (III CZP 61/03) i orzecznictwa, wskazując, że kara umowna może zabezpieczać zobowiązania niepieniężne, w tym obowiązek zaniechania określonych czynności. W tym przypadku, obowiązek nie zawarcia umowy z pominięciem pośrednika z kontrahentem pozyskanym przez pośrednika został uznany za niepieniężny.
Od kiedy naliczane są odsetki od kary umownej, gdy powód pierwotnie dochodził wynagrodzenia, a dopiero w toku procesu sprecyzował roszczenie jako karę umowną?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Odsetki od kary umownej zasądzono od dnia następującego po doręczeniu pozwanemu pisma procesowego powoda, w którym sprecyzowano roszczenie jako karę umowną.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że zobowiązanie do zapłaty kary umownej staje się wymagalne niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania. Ponieważ powód pierwotnie wzywał do zapłaty wynagrodzenia, a dopiero w piśmie z 6 grudnia 2021 r. wskazał karę umowną jako podstawę, odsetki zasądzono od dnia doręczenia tego pisma.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| R. M. | osoba_fizyczna | powód |
| M. F. | osoba_fizyczna | pozwany |
| J. H. | osoba_fizyczna | świadek |
| K. H. | osoba_fizyczna | świadek |
| M. H. | osoba_fizyczna | świadek |
| Ż. H. | osoba_fizyczna | świadek |
| E. M. | osoba_fizyczna | świadek |
| Ł. F. | osoba_fizyczna | świadek |
Przepisy (11)
Główne
k.c. art. 483
Kodeks cywilny
k.c. art. 484 § § 1
Kodeks cywilny
k.c. art. 481
Kodeks cywilny
k.p.c. art. 98
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 100
Kodeks postępowania cywilnego
Pomocnicze
u.g.n. art. 179
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 180
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
k.c. art. 750
Kodeks cywilny
k.c. art. 734 § § 1
Kodeks cywilny
k.c. art. 758
Kodeks cywilny
k.c. art. 7649
Kodeks cywilny
Argumenty
Skuteczne argumenty
Sprzedaż nieruchomości rodzicom J. H. nastąpiła wskutek działań pośrednika, mimo klauzuli o sprzedaży indywidualnej. • Kara umowna zastrzeżona w umowie pośrednictwa za naruszenie wyłączności jest ważna i zasadna jako zabezpieczenie zobowiązania niepieniężnego. • Niewiarygodność zeznań pozwanego i świadków zaprzeczających powiązaniom między J. H. a kupującymi.
Odrzucone argumenty
Roszczenie o wynagrodzenie z umowy pośrednictwa, ze względu na klauzulę o sprzedaży indywidualnej. • Nieważność lub bezzasadność kary umownej jako zabezpieczenia zobowiązania pieniężnego. • Brak wymagalności roszczenia o karę umowną przed sprecyzowaniem przez powoda podstawy faktycznej żądania.
Godne uwagi sformułowania
kara umowna może być też zastrzeżona nie tylko na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania w ogólności, ale też na wypadek niewykonania pojedynczego obowiązku składającego się na tak ujęte zobowiązanie, przy czym ów obowiązek może polegać nie tylko na daniu lub czynieniu, ale też na zaniechaniu • nie można podzielić stanowiska, że jednorazowa umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami podlegała przepisom o zleceniu • wersja zdarzeń przedstawiana przez M. H. i J. H. oraz pozwanego jest nieudolną próbą uniknięcia odpowiedzialności za zapłatę przez pozwanego kary umownej
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja klauzuli o sprzedaży indywidualnej w umowach pośrednictwa, dopuszczalność i zasadność zastrzegania kar umownych na wypadek naruszenia wyłączności pośrednika, ustalanie początku biegu odsetek od kary umownej w przypadku zmiany podstawy faktycznej żądania."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznych okoliczności faktycznych i postanowień umowy pośrednictwa. Interpretacja kary umownej jako zabezpieczenia zobowiązania niepieniężnego jest ugruntowana w orzecznictwie.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje, jak sąd może interpretować klauzule umowne i jak ważne jest precyzyjne formułowanie żądań. Pokazuje też, jak można udowodnić powiązania rodzinne i działania pośrednika, nawet jeśli strony próbują to ukryć.
“Sprzedał mieszkanie z pominięciem pośrednika? Zapłaci karę umowną!”
Dane finansowe
WPS: 8610 PLN
kara umowna: 8610 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.