I ACa 967/17
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła roszczeń powodów Ł. M. i M. M. przeciwko Z. K. i B. K. o zapłatę z tytułu wad nieruchomości sprzedanej przez pozwanych powodom. Powodowie domagali się pierwotnie 50 000 zł, a następnie rozszerzyli żądanie do 150 544 zł, domagając się obniżenia ceny sprzedaży oraz odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy. Sąd Okręgowy w Gorzowie Wielkopolskim, po przekazaniu sprawy z Sądu Rejonowego, zasądził solidarnie od pozwanych na rzecz powodów kwotę 56 024 zł, a w pozostałej części powództwo oddalił. Sąd Okręgowy ustalił, że nieruchomość została sprzedana z wadami konstrukcyjnymi fundamentów, powodującymi pękanie ścian, a także wadami wentylacji skutkującymi zawilgoceniem i zagrzybieniem. Sąd uznał, że powodowie nie mieli pełnej wiedzy o wadach przed zakupem, mimo że widzieli pewne rysy. Sąd pierwszej instancji oparł się na opiniach biegłych, jednak zakwestionował część ustaleń biegłego B. S. jako błędnych i dyskwalifikujących opinię w znacznej części. Wyrok Sądu Okręgowego został zaskarżony przez obie strony. Powodowie domagali się zasądzenia dodatkowej kwoty 40 313,10 zł, kwestionując ustalenie kosztów usunięcia wad i zarzucając naruszenie przepisów dotyczących obniżenia ceny. Pozwani kwestionowali odpowiedzialność za wady widoczne przed zakupem, zarzucając naruszenie przepisów o rękojmi i dowolną ocenę dowodów. Sąd Apelacyjny w Szczecinie oddalił obie apelacje, uznając ustalenia faktyczne i ocenę prawną Sądu Okręgowego za prawidłowe. Sąd Apelacyjny podkreślił, że zarzuty naruszenia art. 233 § 1 kpc (zasady swobodnej oceny dowodów) nie zostały wykazane, a ocena dowodów przez Sąd Okręgowy była logiczna i zgodna z zasadami doświadczenia życiowego. Sąd Apelacyjny nie stwierdził również naruszenia przepisów prawa materialnego, w tym art. 560 § 3 kc (obniżenie ceny) i art. 557 § 1 kc (wiedza kupującego o wadach). Sąd Apelacyjny utrzymał w mocy wyrok Sądu Okręgowego i zniósł między stronami koszty postępowania apelacyjnego, uznając, że każda ze stron wygrała apelację przeciwnika, a przegrała własną.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja przepisów o rękojmi przy sprzedaży nieruchomości, odpowiedzialność sprzedającego za wady ukryte, zasady oceny dowodów w sprawach cywilnych, związanie sądu granicami żądania.
Konkretne ustalenia faktyczne dotyczące stanu nieruchomości i wiedzy stron mogą ograniczać bezpośrednie zastosowanie orzeczenia do podobnych stanów faktycznych.
Zagadnienia prawne (4)
Czy kupujący, który widział pewne wady (rysy, pęknięcia) przed zakupem nieruchomości, może skutecznie dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi za wady ukryte, które ujawniły się później?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, nawet jeśli kupujący widział pewne widoczne wady, nie zamyka mu to drogi do dochodzenia roszczeń z tytułu wad ukrytych, zwłaszcza wad konstrukcyjnych, o których nie wiedział i nie mógł się łatwo dowiedzieć.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że widoczne rysy i pęknięcia na elewacji czy wewnątrz budynku, zwłaszcza gdy ściany były przygotowane do otynkowania lub zakryte tapetami, nie musiały sugerować wad konstrukcyjnych fundamentów czy problemów z wentylacją. Wiedza o wadach widocznych nie zwalnia sprzedającego z odpowiedzialności za wady ukryte, o których kupujący nie wiedział i nie mógł się dowiedzieć przy zachowaniu należytej staranności.
Jaka jest właściwa metoda ustalenia wysokości obniżenia ceny sprzedaży nieruchomości w oparciu o art. 560 § 3 k.c. w przypadku wad budynku?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Obniżenie ceny powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości z uwzględnieniem wad, co nie zawsze jest równoznaczne z kosztami usunięcia wad.
Uzasadnienie
Sąd pierwszej instancji, opierając się na opiniach biegłych, ustalił, że udział wad (pęknięcia i zawilgocenia) w wartości budynku wynosi 14%, co przełożyło się na obniżenie wartości o 44 520 zł. Sąd uznał, że obniżenie ceny o wartość usunięcia wady jest prawidłowe, ale nie jest to jedyna metoda. W tym przypadku, uwzględniając wartość budynku i udział wad, zasądził kwotę 3 480 zł z tytułu rękojmi.
Czy kupujący może dochodzić odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy sprzedaży (art. 471 k.c.) oprócz obniżenia ceny z tytułu rękojmi?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, uprawnienia z tytułu rękojmi nie pozbawiają kupującego prawa do dochodzenia odszkodowania za faktyczną szkodę poniesioną wskutek wadliwości rzeczy.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że szkoda powodów polega na konieczności przeprowadzenia remontu kapitalnego, a nie tylko drobnego wykończenia, co stanowiło podstawę do zasądzenia kwoty 52 544 zł tytułem odszkodowania, odpowiadającej kosztom usunięcia wad oszacowanym przez biegłą.
Czy sąd jest związany podstawą prawną żądania zgłoszoną przez stronę, czy może zasądzić roszczenie na innej podstawie, jeśli wykaże zasadność stanu faktycznego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Sąd jest związany żądaniem zgłoszonym przez powoda co do przedmiotu i podstawy faktycznej, nie może zasądzać ponad żądanie ani na innej podstawie faktycznej niż wskazana przez powoda.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny odrzucił zarzut naruszenia art. 321 kpc przez Sąd Okręgowy, podkreślając, że sąd nie może wyrokować co do przedmiotu, który nie był objęty żądaniem, ani zasądzać ponad żądanie, co obejmuje również podstawę faktyczną.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| Ł. M. | osoba_fizyczna | powód |
| M. M. | osoba_fizyczna | powód |
| Z. K. | osoba_fizyczna | pozwany |
| B. K. | osoba_fizyczna | pozwany |
Przepisy (18)
Główne
k.c. art. 560 § § 1 i § 3
Kodeks cywilny
k.c. art. 471
Kodeks cywilny
Pomocnicze
k.c. art. 556
Kodeks cywilny
k.c. art. 556¹ § 1 pkt 1
Kodeks cywilny
k.c. art. 577
Kodeks cywilny
k.c. art. 568
Kodeks cywilny
k.p.c. art. 278
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 286
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 233 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 321 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 383
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 385
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 98 § § 1 i 3
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 99
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 100
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 102
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 108 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
u.k.s.c. art. 113 § ust. 1
Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
Argumenty
Skuteczne argumenty
Nawet jeśli kupujący widział pewne wady, nie zamyka to drogi do dochodzenia roszczeń z tytułu wad ukrytych, zwłaszcza wad konstrukcyjnych. • Szkoda kupującego polega na konieczności przeprowadzenia remontu kapitalnego, a nie tylko drobnego wykończenia. • Sąd jest związany żądaniem powoda co do przedmiotu i podstawy faktycznej, nie może zasądzać ponad żądanie ani na innej podstawie faktycznej.
Odrzucone argumenty
Kupujący wiedział o wadach przed zakupem, ponieważ widział rysy i pęknięcia. • Opinia biegłego B. S. jest w pełni przydatna do ustalenia kosztów usunięcia wad. • Sąd Okręgowy naruszył art. 321 kpc, zasądzając roszczenie na innej podstawie niż wskazana przez powoda.
Godne uwagi sformułowania
istotą obniżenia ceny w oparciu o art. 560 § 1 i 3 kc jest przywrócenie pełnej ekwiwalentności świadczeń stron danej umowy • obniżenie winno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad • koszt usunięcia wad pośrednio wpływa na zakres obniżenia wartości rzeczy wadliwej, jednakże ostatecznie nie jest to wartość decydująca • nie można przyjąć, że Sąd obowiązany jest dopuścić dowód z kolejnych biegłych w każdym wypadku, gdy opinia złożona jest niekorzystna dla strony • zarzut naruszenia art. 233 § 1 kpc może być uznany za zasadny jedynie w wypadku wykazania, że ocena materiału dowodowego jest rażąco wadliwa czy w sposób oczywisty błędna
Skład orzekający
Małgorzata Gawinek
przewodniczący-sprawozdawca
Krzysztof Górski
sędzia
Halina Zarzeczna
sędzia
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów o rękojmi przy sprzedaży nieruchomości, odpowiedzialność sprzedającego za wady ukryte, zasady oceny dowodów w sprawach cywilnych, związanie sądu granicami żądania."
Ograniczenia: Konkretne ustalenia faktyczne dotyczące stanu nieruchomości i wiedzy stron mogą ograniczać bezpośrednie zastosowanie orzeczenia do podobnych stanów faktycznych.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu wad ukrytych w nieruchomościach i odpowiedzialności sprzedającego, co jest interesujące dla szerokiego grona odbiorców, nie tylko prawników.
“Kupiłeś dom z wadami? Nawet jeśli widziałeś rysy, możesz walczyć o swoje prawa!”
Dane finansowe
WPS: 150 544 PLN
częściowe zasądzenie powództwa: 56 024 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.