# Kiedy nieruchomość jest 'związana z prowadzeniem działalności gospodarczej' dla celów PoN *Data publikacji: 2026-05-21 · obszar prawa: podatkowe · Wersja HTML: https://lexedit.ai/odpowiedzi/podatek-nieruchomosci-zwiazek-z-dzialalnoscia* ## Krótka odpowiedź Nieruchomość jest „związana z prowadzeniem działalności gospodarczej" w rozumieniu [art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l.](https://lexedit.ai/przepisy/ustawa-o-podatkach-i-opatach-lokalnych/art-1a), gdy pozostaje w posiadaniu przedsiębiorcy i jest z nią funkcjonalnie powiązana — faktycznie lub potencjalnie. Samo posiadanie nie jest już wyłącznym kryterium (wyrok TK SK 39/19), lecz w połączeniu z innymi okolicznościami (ujęcie w środkach trwałych, profil działalności, możliwość wykorzystania) nadal przesądza o zastosowaniu wyższej stawki podatku od nieruchomości. --- ## 1. Co mówi definicja legalna? Zgodnie z [art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l.](https://lexedit.ai/przepisy/ustawa-o-podatkach-i-opatach-lokalnych/art-1a), grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej to te „będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z zastrzeżeniem ust. 2a". Wyłączenia z ust. 2a obejmują m.in. budynki mieszkalne i grunty z nimi związane oraz obiekty trwale wyłączone z użytkowania decyzją nadzoru budowlanego. NSA wielokrotnie podkreślał, że pojęcie „związane" jest szersze niż „zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej" — „Związek danej nieruchomości z prowadzeniem działalności gospodarczej oznacza także związek pośredni czy też potencjalny, służący prowadzonej działalności i nie może być utożsamiany jedynie z działalnością faktyczną" ([III FSK 54/23](https://lexedit.ai/orzeczenia/iii-fsk-54-23/podatek-od-nieruchomosci-zwiazek-z-dzialalnoscia-gospodarcza-953848)). ## 2. Czy samo posiadanie przez przedsiębiorcę wystarczy? Po wyroku TK SK 39/19 kryterium samego posiadania nie może być wyłącznym decydentem. NSA jednak konsekwentnie wskazuje, że nie oznacza to, iż w każdym przypadku trzeba szukać dodatkowych przesłanek. W „zakwestionowanie kryterium posiadania jako wyłącznie przesądzającego o istnieniu związku z działalnością gospodarczą nie oznacza, że w każdym przypadku konieczne stanie się poszukiwanie innego kryterium poza posiadaniem" ([III FSK 1533/23](https://lexedit.ai/orzeczenia/iii-fsk-1533-23/podatek-od-nieruchomosci-zwiazek-z-dzialalnoscia-gospodarcza-601319)). Kluczowe jest łączne rozpatrzenie posiadania z potencjalnym wykorzystaniem, ujęciem w środkach trwałych i profilem działalności. W „za grunty związane z działalnością gospodarczą należy uznać wszystkie grunty będące w posiadaniu przedsiębiorcy" ([II FSK 1365/07](https://lexedit.ai/orzeczenia/ii-fsk-1365-07/podatek-od-nieruchomosci-posiadanie-gruntu-a-dzialalnosc-gospodarcza-1022835)) — przy czym dotyczy to stanu prawnego sprzed wyroku TK, a obecnie wymaga dopełnienia dodatkowych okoliczności. ## 3. Zawieszenie działalności a związek z PoN Zawieszenie działalności gospodarczej nie przerywa związku nieruchomości z tą działalnością. NSA uznał, że zawieszenie jest jedynie ograniczeniem, a nie definitywnym zaprzestaniem. W „zawieszenie działalności gospodarczej jest jedynie jej ograniczeniem" ([III FSK 814/23](https://lexedit.ai/orzeczenia/iii-fsk-814-23/podatek-od-nieruchomosci-zawieszenie-dzialalnosci-383353)) i „nie powoduje utraty statusu przedsiębiorcy". Podobnie w „stan czasowego niewykorzystania gruntu nie powoduje zerwania związku z działalnością gospodarczą" ([II FSK 1365/07](https://lexedit.ai/orzeczenia/ii-fsk-1365-07/podatek-od-nieruchomosci-posiadanie-gruntu-a-dzialalnosc-gospodarcza-1022835)). Przedsiębiorca w okresie zawieszenia może podejmować czynności zabezpieczające źródło przychodów, co potwierdza utrzymanie związku. ## 4. Pandemia, pustostany i ograniczenia prawne Czasowe ograniczenia — nawet pandemii — nie zrywają związku nieruchomości z działalnością gospodarczą. NSA w „regulacje wyłączające czasowo wykorzystanie nieruchomości w działalności gospodarczej nie wpływają na opodatkowanie tej nieruchomości" ([III FSK 213/24](https://lexedit.ai/orzeczenia/iii-fsk-213-24/podatek-od-nieruchomosci-lokal-gastronomiczny-pandemia-covid-19-2083045)). Podobnie puste lokale wynajmowe: w „okoliczność braku wykorzystywania nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, z uwagi na fakt, że lokale nie były wynajmowane i stały puste nie przynosząc dochodu, pozostaje irrelewantna" ([III FSK 1533/23](https://lexedit.ai/orzeczenia/iii-fsk-1533-23/podatek-od-nieruchomosci-zwiazek-z-dzialalnoscia-gospodarcza-601319)). Podatek od nieruchomości ma charakter majątkowy, a nie przychodowy. ## 5. Wynajem budynków mieszkalnych — przełomowa uchwała III FPS 2/24 Kluczową zmianę przyniosła uchwała „Za zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej nie będą mogły być uznane te części budynku mieszkalnego, które są wykorzystywane (zajęte) na cele mieszkalne, przez co należy rozumieć trwałe zaspokajanie podstawowych potrzeb mieszkaniowych posiadacza lokalu" ([III FPS 2/24](https://lexedit.ai/orzeczenia/iii-fps-2-24/podatek-od-nieruchomosci-wynajem-mieszkalny-dzialalnosc-gospodarcza-445075)). Oznacza to, że budynek mieszkalny wynajmowany na cele mieszkaniowe — nawet przez przedsiębiorcę — podlega niższej stawce. Natomiast najem krótkotrwały (na doby) jest zbliżony do usług hotelarskich i skutkuje wyższą stawką. ## 6. Upadłość — kiedy związek zostaje przerwany Ogłoszenie upadłości likwidacyjnej bez zgody sędziego-komisarza na prowadzenie przedsiębiorstwa przez syndyka przerywa związek nieruchomości z działalnością gospodarczą. NSA w „nie sposób utożsamiać czynności syndyka realizującego cel postępowania upadłościowego z prowadzeniem działalności gospodarczej" ([III FSK 1111/24](https://lexedit.ai/orzeczenia/iii-fsk-1111-24/podatek-od-nieruchomosci-spolka-w-upadlosci-1548066)). Cel upadłości — zaspokojenie wierzycieli, a nie kontynuacja biznesu — wyklucza potencjalne wykorzystanie nieruchomości do działalności gospodarczej. --- **Źródła:** III FPS 2/24 (NSA, 21.10.2024); III FSK 54/23 (NSA, 30.06.2023); III FSK 1533/23 (NSA, 20.08.2024); II FSK 1365/07 (NSA, 18.12.2008); III FSK 814/23 (NSA, 21.01.2025); III FSK 213/24 (NSA, 02.08.2024); III FSK 1111/24 (NSA, 05.06.2025); II FSK 1387/08 (NSA, 29.01.2010); III FSK 1669/23 (NSA, 25.03.2025); TK SK 39/19 (TK, 24.02.2021); [art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l.](https://lexedit.ai/przepisy/ustawa-o-podatkach-i-opatach-lokalnych/art-1a); art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a i b u.p.o.l. ## Źródła (orzeczenia) - [III FSK 54/23](https://lexedit.ai/orzeczenia/iii-fsk-54-23/podatek-od-nieruchomosci-zwiazek-z-dzialalnoscia-gospodarcza-953848) — Naczelny Sąd Administracyjny — wyrok z 2023-06-30 > „związek danej nieruchomości z prowadzeniem działalności gospodarczej oznacza także związek pośredni czy też potencjalny, służący prowadzonej działalności i nie może być utożsamiany jedynie z działalnością faktyczną" - [III FSK 1533/23](https://lexedit.ai/orzeczenia/iii-fsk-1533-23/podatek-od-nieruchomosci-zwiazek-z-dzialalnoscia-gospodarcza-601319) — Naczelny Sąd Administracyjny — wyrok z 2024-08-20 > „zakwestionowanie kryterium posiadania jako wyłącznie przesądzającego o istnieniu związku z działalnością gospodarczą, stosownie do art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l., nie oznacza, że w każdym przypadku konieczne stanie się poszukiwanie innego kryterium poza posiadaniem" - [II FSK 1365/07](https://lexedit.ai/orzeczenia/ii-fsk-1365-07/podatek-od-nieruchomosci-posiadanie-gruntu-a-dzialalnosc-gospodarcza-1022835) — Naczelny Sąd Administracyjny — wyrok z 2008-12-18 > „za grunty związane z działalnością gospodarczą należy uznać wszystkie grunty będące w posiadaniu przedsiębiorcy" - [III FSK 814/23](https://lexedit.ai/orzeczenia/iii-fsk-814-23/podatek-od-nieruchomosci-zawieszenie-dzialalnosci-383353) — Naczelny Sąd Administracyjny — wyrok z 2025-01-21 > „zawieszenie działalności gospodarczej jest jedynie jej ograniczeniem" - [III FSK 213/24](https://lexedit.ai/orzeczenia/iii-fsk-213-24/podatek-od-nieruchomosci-lokal-gastronomiczny-pandemia-covid-19-2083045) — Naczelny Sąd Administracyjny — wyrok z 2024-08-02 > „regulacje wyłączające czasowo wykorzystanie nieruchomości w działalności gospodarczej nie wpływają na opodatkowanie tej nieruchomości" - [III FPS 2/24](https://lexedit.ai/orzeczenia/iii-fps-2-24/podatek-od-nieruchomosci-wynajem-mieszkalny-dzialalnosc-gospodarcza-445075) — Naczelny Sąd Administracyjny — wyrok z 2024-10-21 > „za zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l. nie będą mogły być uznane te części budynku mieszkalnego, które są wykorzystywane (zajęte) na cele mieszkalne, przez co rozumie się trwałe (długotrwałe) zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych posiadacza lokalu" - [III FSK 1111/24](https://lexedit.ai/orzeczenia/iii-fsk-1111-24/podatek-od-nieruchomosci-spolka-w-upadlosci-1548066) — Naczelny Sąd Administracyjny — wyrok z 2025-06-05 - [II FSK 1387/08](https://lexedit.ai/orzeczenia/ii-fsk-1387-08/podatek-od-nieruchomosci-grunt-budynek-stan-techniczny-2812820) — wyrok z 2010-01-29 - [III FSK 1669/23](https://lexedit.ai/orzeczenia/iii-fsk-1669-23/podatek-od-nieruchomosci-budowla-zwiazana-z-dzialalnoscia-gospodarcza-2171010) — wyrok z 2025-03-25 ## Przepisy - [art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l.](https://lexedit.ai/przepisy/ustawa-o-podatkach-i-opatach-lokalnych/art-1a) — Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych --- **Lexedit** — agent AI do researchu prawnego po polskim prawie: 1,4 mln orzeczeń (SN, NSA, WSA, sądy apelacyjne), 100 tys. aktów prawnych z wersjami historycznymi. Każde cytowanie w memo jest klikalne i weryfikowane względem treści źródła. Wypróbuj: https://lexedit.ai/research Więcej odpowiedzi: https://lexedit.ai/odpowiedzi · Indeks dla agentów AI: https://lexedit.ai/llms.txt