VI Ga 232/13
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła roszczeń powódki A. S. wobec pozwanego (...) Sp. z o.o. w R. o zapłatę kwoty 10 745,96 zł, obejmującej zwrot czynszu najmu za luty i marzec 2012 r. oraz koszty opróżnienia lokalu. Powódka argumentowała, że wady lokalu, wynikające z jego usytuowania i zmian w projekcie budynku, uniemożliwiły prowadzenie działalności gospodarczej, co skutkowało wypowiedzeniem umowy najmu. Sąd Rejonowy w Rzeszowie uwzględnił powództwo w całości. Pozwany wniósł apelację, zarzucając m.in. naruszenie przepisów prawa procesowego i materialnego, w tym art. 664 § 1 kc i art. 471 kc. Sąd Okręgowy w Rzeszowie, rozpoznając apelację, zmienił zaskarżony wyrok. Sąd II instancji uznał, że art. 664 § 1 kc nie stanowi podstawy do żądania zwrotu zapłaconego czynszu, a jedynie do jego obniżenia, co powódka mogła zrealizować poprzez złożenie odpowiedniego oświadczenia. W związku z tym, żądanie zwrotu czynszu w kwocie 6 653,11 zł zostało oddalone. Sąd Okręgowy utrzymał jednak w mocy zasądzenie kwoty 4 092,85 zł tytułem kosztów opróżnienia lokalu, uznając je za szkodę wynikłą z nienależytego wykonania zobowiązania przez wynajmującego (art. 471 kc), gdyż konieczność opuszczenia lokalu była bezpośrednim skutkiem wad uniemożliwiających prowadzenie działalności i uprawnionego wypowiedzenia umowy przez najemcę. Sąd odrzucił pozostałe zarzuty apelacji dotyczące naruszeń proceduralnych.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja art. 664 § 1 kc w kontekście żądania zwrotu czynszu najmu oraz stosowanie art. 471 kc do kosztów związanych z opuszczeniem lokalu z powodu wad.
Dotyczy specyficznej sytuacji wad lokalu użytkowego w galerii handlowej i ich wpływu na możliwość prowadzenia działalności.
Zagadnienia prawne (2)
Czy najemca może żądać zwrotu zapłaconego czynszu za okres, w którym wady lokalu uniemożliwiały prowadzenie działalności, na podstawie art. 664 § 1 kc?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, art. 664 § 1 kc nie daje podstaw do żądania zwrotu zapłaconego czynszu, a jedynie do jego odpowiedniego obniżenia.
Uzasadnienie
Przepis art. 664 § 1 kc dotyczy sytuacji, gdy rzecz najęta ma wady ograniczające jej przydatność do umówionego użytku, ale nie uniemożliwiające go całkowicie. Uprawnienie do obniżenia czynszu jest realizowane przez złożenie oświadczenia najemcy, a nie stanowi podstawy do żądania zwrotu już zapłaconego czynszu.
Czy koszty opróżnienia lokalu, poniesione przez najemcę w związku z koniecznością natychmiastowego opuszczenia lokalu z powodu wad, stanowią szkodę podlegającą naprawieniu na podstawie art. 471 kc?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, koszty opróżnienia lokalu stanowią szkodę wynikłą z nienależytego wykonania zobowiązania przez wynajmującego.
Uzasadnienie
Konieczność opróżnienia lokalu była bezpośrednim skutkiem wad uniemożliwiających prowadzenie działalności i uprawnionego wypowiedzenia umowy przez najemcę. Koszty te są zatem związane z nienależytym wykonaniem umowy przez wynajmującego.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| A. S. | osoba_fizyczna | powódka |
| (...) Spółka z o.o. w R. | spółka | pozwany |
Przepisy (5)
Główne
k.c. art. 664 § 1
Kodeks cywilny
Przepis ten nie daje najemcy prawa do powstrzymania się z zapłatą czynszu w ogóle ani do żądania zwrotu zapłaconego czynszu, a jedynie do żądania jego odpowiedniego obniżenia.
k.c. art. 471
Kodeks cywilny
Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Koszty opróżnienia lokalu uznano za szkodę.
Pomocnicze
k.c. art. 664 § 2
Kodeks cywilny
Najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli wady lokalu uniemożliwiają korzystanie z niego zgodnie z umową.
k.c. art. 410 § 2
Kodeks cywilny
Nie można uznać zapłaconego czynszu za świadczenie nienależne w rozumieniu tego przepisu.
k.p.c. art. 386 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Argumenty
Skuteczne argumenty
Konieczność opróżnienia lokalu i poniesione z tego tytułu koszty stanowią szkodę podlegającą naprawieniu na podstawie art. 471 kc. • Wady lokalu uniemożliwiały prowadzenie działalności gospodarczej, co uzasadniało wypowiedzenie umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia.
Odrzucone argumenty
Żądanie zwrotu zapłaconego czynszu za okres wad lokalu na podstawie art. 664 § 1 kc. • Argumenty apelacji pozwanego dotyczące naruszenia przepisów postępowania przez Sąd I instancji (w większości oddalone).
Godne uwagi sformułowania
Przepis ten sam w sobie nie może bowiem stanowić podstawy żądania zwrotu świadczenia uiszczonego a wynikającego zawartej umowy najmu co nie było kwestionowane. • Nie daje on natomiast najemcy prawa powstrzymania się z zapłatą czynszu w ogóle co wynika ze sformułowania cytowanego wyżej a określającego uprawnienie najemcy polegające na „odpowiednim obniżeniu” czynszu. • Nie może być uznany za szkodę, zdaniem sądu II instancji, czynsz zapłacony przez pozwaną a wynikający z zawartej umowy najmu.
Skład orzekający
Renata Bober
przewodniczący
Anna Harmata
sędzia
Witold Olech
sprawozdawca
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja art. 664 § 1 kc w kontekście żądania zwrotu czynszu najmu oraz stosowanie art. 471 kc do kosztów związanych z opuszczeniem lokalu z powodu wad."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji wad lokalu użytkowego w galerii handlowej i ich wpływu na możliwość prowadzenia działalności.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje praktyczne problemy związane z najmem lokali użytkowych, wady budowlane i ich konsekwencje finansowe dla najemcy, a także precyzyjną interpretację przepisów Kodeksu cywilnego.
“Czy wadliwy lokal zwalnia z czynszu? Sąd Okręgowy wyjaśnia.”
Dane finansowe
WPS: 10 745,96 PLN
zwrot kosztów opróżnienia lokalu: 4092,85 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.