VI C 910/21
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowódka D. C. zakupiła od pozwanej spółki (...) Sp. z o.o. lokal mieszkalny, który okazał się mieć wady fizyczne w postaci wadliwie ułożonych płytek podłogowych w przedpokoju i aneksie kuchennym. Wady te objawiały się kruszeniem fug i klawiszowaniem płytek, co zostało potwierdzone opinią biegłego sądowego. Powódka złożyła oświadczenie o obniżeniu ceny zakupu lokalu, początkowo o 15 500 zł, a następnie rozszerzyła powództwo do kwoty 23 349 zł, uwzględniając koszt usunięcia wad (19 268,02 zł) oraz koszty tymczasowego zakwaterowania (4 080,96 zł). Sąd, analizując przepisy dotyczące rękojmi za wady fizyczne (art. 559 k.c. i nast.), uznał, że wada istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego, a powódka nie wiedziała o niej w chwili zakupu. Sąd podzielił stanowisko, że obniżenie ceny może być ustalone w oparciu o koszt usunięcia wady, co potwierdziła opinia biegłego J. D. W związku z tym, sąd uwzględnił powództwo w części dotyczącej kosztów usunięcia wad, zasądzając kwotę 19 268,02 zł. Roszczenie o zwrot kosztów tymczasowego zakwaterowania zostało oddalone, ponieważ powódka nie poniosła jeszcze tych kosztów, a dochodzenie ich z góry byłoby sprzeczne z zasadami odpowiedzialności odszkodowawczej. Sąd rozstrzygnął również o kosztach postępowania, zasądzając od pozwanej na rzecz powódki kwotę 3 977,66 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, uwzględniając stopień wygrania sprawy przez powódkę. Wydatki sądowe związane z opiniami biegłych zostały rozliczone proporcjonalnie, z odstąpieniem od obciążania stron kosztami nierzetelnej opinii biegłego F.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaUstalanie wysokości obniżenia ceny w ramach rękojmi w oparciu o koszt usunięcia wady, a także dopuszczalność dochodzenia kosztów tymczasowego zakwaterowania jako szkody w późniejszym terminie.
Dotyczy specyficznej sytuacji wady fizycznej nieruchomości (płytki podłogowe) w umowie konsument-przedsiębiorca. Interpretacja art. 560 § 3 k.c. w kontekście kosztów usunięcia wady.
Zagadnienia prawne (4)
Czy wada fizyczna w postaci wadliwie ułożonych płytek podłogowych, objawiająca się kruszeniem fug i klawiszowaniem, uzasadnia obniżenie ceny zakupu lokalu mieszkalnego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, wada fizyczna w postaci wadliwie ułożonych płytek podłogowych uzasadnia obniżenie ceny zakupu lokalu mieszkalnego, a wysokość obniżenia może być ustalona w oparciu o koszt usunięcia wady.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że wada istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego, nie była widoczna przy zakupie, a jej usunięcie jest uzasadnione. Obniżenie ceny o koszt usunięcia wady jest dopuszczalne.
Czy koszty tymczasowego zakwaterowania na czas remontu lokalu mogą stanowić podstawę do obniżenia ceny zakupu lokalu mieszkalnego w ramach rękojmi?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, koszty tymczasowego zakwaterowania nie mogą stanowić podstawy do obniżenia ceny zakupu lokalu w ramach rękojmi, ponieważ nie wpływają na proporcję wartości rzeczy z wadą do wartości rzeczy bez wady. Mogą być dochodzone jako szkoda na podstawie art. 471 k.c., ale dopiero po ich poniesieniu.
Uzasadnienie
Koszty zakwaterowania nie są czynnikiem wpływającym na cenę lokalu i nie mieszczą się w definicji obniżenia ceny w rozumieniu art. 560 § 3 k.c. Roszczenie o zwrot tych kosztów jako szkody nie jest wymagalne przed ich faktycznym poniesieniem.
Czy sprzedawca jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości, jeśli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy?
Odpowiedź sądu
Nie, sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy (art. 557 § 1 k.c.).
Uzasadnienie
W niniejszej sprawie sąd ustalił, że powódka nie wiedziała o wadzie w chwili zakupu, a zatem sprzedawca nie był zwolniony z odpowiedzialności.
Jaki jest termin przedawnienia roszczenia o obniżenie ceny z powodu wady fizycznej nieruchomości w przypadku sprzedaży konsumenckiej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
W przypadku sprzedaży konsumenckiej, roczne terminy przedawnienia roszczeń o usunięcie wady lub wymianę rzeczy nie mogą zakończyć się przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy (art. 568 § 2 zd. 2 k.c.).
Uzasadnienie
Sąd uznał drugie oświadczenie o obniżeniu ceny za skuteczne, ponieważ zostało złożone w ramach pięcioletniego terminu od wydania nieruchomości, mimo upływu rocznego terminu od stwierdzenia wady.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| D. C. | osoba_fizyczna | powódka |
| (...) Sp. z o.o. | spółka | pozwany |
Przepisy (23)
Główne
k.c. art. 559
Kodeks cywilny
Sprzedawca jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego lub wynikły z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej samej chwili.
k.c. art. 560 § § 1
Kodeks cywilny
Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady.
k.c. art. 560 § § 3
Kodeks cywilny
Obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady.
k.c. art. 568 § § 1
Kodeks cywilny
Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości - przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu.
k.c. art. 568 § § 2
Kodeks cywilny
Roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. Jeżeli kupującym jest konsument, bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem terminów określonych w § 1 zdanie pierwsze.
k.c. art. 568 § § 3
Kodeks cywilny
W terminach określonych w § 2 kupujący może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej.
k.c. art. 481
Kodeks cywilny
Jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.
k.p.c. art. 100 § zd. 1
Kodeks postępowania cywilnego
W razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone.
Pomocnicze
k.c. art. 557 § § 1
Kodeks cywilny
Sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.
k.c. art. 556¹ § § 1 pkt 1 i 2
Kodeks cywilny
Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową, w szczególności jeżeli nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia lub nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór.
k.c. art. 556²
Kodeks cywilny
Jeżeli kupującym jest konsument, a wada fizyczna została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego.
k.c. art. 560 § § 2
Kodeks cywilny
Jeżeli kupującym jest konsument, może zamiast zaproponowanego przez sprzedawcę usunięcia wady żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo zamiast wymiany rzeczy żądać usunięcia wady, chyba że doprowadzenie rzeczy do zgodności z umową w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów w porównaniu ze sposobem proponowanym przez sprzedawcę.
k.c. art. 560 § § 4
Kodeks cywilny
Kupujący nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna.
k.p.c. art. 505¹ § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
W postępowaniu uproszczonym rozpoznaje się sprawy o świadczenie, jeżeli wartość przedmiotu sporu nie przekracza dwudziestu tysięcy złotych, a w sprawach o roszczenia z rękojmi lub gwarancji - jeżeli wartość przedmiotu umowy nie przekracza tej kwoty.
k.p.c. art. 505⁷
Kodeks postępowania cywilnego
Nie miał zastosowania w sprawie, ograniczający potrzebę dopuszczania dowodu z opinii biegłego w postępowaniu uproszczonym.
k.p.c. art. 235² § § 1 pkt 2
Kodeks postępowania cywilnego
Przewodniczący może pominąć wniosek dowodowy, jeżeli jego potrzeba wynikła później.
k.c. art. 471
Kodeks cywilny
Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.
k.c. art. 361 § § 2
Kodeks cywilny
Naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono.
k.c. art. 455
Kodeks cywilny
Jeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie jest wymagalne niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania.
k.p.c. art. 98 § § 1 1
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd zasądza od strony przegrywającej na rzecz strony wygrywającej zwrot kosztów niezbędnych do celowego dochodzenia praw i celowej obrony.
Dz.U. 2021 poz. 1483 art. 113 § ust. 1
Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
Zwrot niewykorzystanej części zaliczki na wynagrodzenie biegłego.
Dz.U. 2021 poz. 1483 art. 83 § ust. 2
Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
Zwrot niewykorzystanej części zaliczki na wynagrodzenie biegłego.
k.p.c. art. 102
Kodeks postępowania cywilnego
W wypadkach szczególnie uzasadnionych sąd może zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów albo nie obciążyć strony przegrywającej w ogóle kosztami.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Wada fizyczna w postaci wadliwie ułożonych płytek podłogowych uzasadnia obniżenie ceny zakupu lokalu. • Obniżenie ceny może być ustalone w oparciu o koszt usunięcia wady. • Drugie oświadczenie o obniżeniu ceny było skuteczne ze względu na pięcioletni termin rękojmi dla nieruchomości w sprzedaży konsumenckiej.
Odrzucone argumenty
Roszczenie o zwrot kosztów tymczasowego zakwaterowania jest niezasadne, ponieważ koszty te nie zostały jeszcze poniesione. • Sprzedawca jest zwolniony z odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeśli kupujący wiedział o wadzie (argument nieudany).
Godne uwagi sformułowania
Sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. • Obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady. • W art. 560 § 3 k.c. nie wyklucza możliwości obniżenia ceny o koszty usunięcia wady. • Koszty zastępczego zakwaterowania nie mogą stanowić podstawy do obniżenia ceny zakupu lokalu w ramach rękojmi. • Nie może zatem domagać się z góry, przed ich poniesieniem, wyłożenia kosztów na wynajęcie mieszkania na czas remontu.
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Ustalanie wysokości obniżenia ceny w ramach rękojmi w oparciu o koszt usunięcia wady, a także dopuszczalność dochodzenia kosztów tymczasowego zakwaterowania jako szkody w późniejszym terminie."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji wady fizycznej nieruchomości (płytki podłogowe) w umowie konsument-przedsiębiorca. Interpretacja art. 560 § 3 k.c. w kontekście kosztów usunięcia wady.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu wad w nowych nieruchomościach i praw konsumentów wobec deweloperów, z praktycznym rozstrzygnięciem dotyczącym sposobu ustalania obniżenia ceny.
“Deweloper sprzedał mieszkanie z wadliwą podłogą – sąd zdecydował, o ile obniżyć cenę!”
Dane finansowe
WPS: 23 349 PLN
obniżenie ceny zakupu lokalu: 19 268,02 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.